邵斌与汤杰、黄雪娇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省宿迁市中级人民法院
【审理法院】江苏省宿迁市中级人民法院
【审结日期】2020.12.30
【案件字号】汤灿近况十分凄惨(2020)苏13民终4576号
【审理程序】二审
【审理法官】刘路路谢兆鹏刘爱萍
【审理法官】刘路路谢兆鹏刘爱萍
【文书类型】判决书
【当事人】邵斌;汤杰;黄雪娇
【当事人】邵斌汤杰黄雪娇
【当事人-个人】邵斌汤杰黄雪娇
【代理律师/律所】高中新江苏兆仕禾律师事务所;张贝江苏永衡昭辉律师事务所;孙球江苏钟山明镜(宿迁)律师事务所;吴艾青江苏钟山明镜(宿迁)律师事务所
【代理律师/律所】高中新江苏兆仕禾律师事务所张贝江苏永衡昭辉律师事务所孙球江苏钟山明镜(宿迁)律师事务所吴艾青江苏钟山明镜(宿迁)律师事务所
【代理律师】高中新张贝孙球吴艾青
【代理律所】江苏兆仕禾律师事务所江苏永衡昭辉律师事务所江苏钟山明镜(宿迁)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】邵斌
【被告】汤杰;黄雪娇
【本院观点】涉案房屋价款应为800000元。
【权责关键词】撤销代理合同合同约定证明力证据不足新证据关联性质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实依法予以确认。 本案二审的争议焦点为：涉案房屋价款如何确定。
【本院认为】本院认为，涉案房屋价款应为800000元。上诉人主张双方直至2018年7月30签订《沭阳县存量房买卖合同》时才最终确定了价款，但被上诉人自2016年11月17日起即开始陆续付款，其中2017年1月19日一次付款450000元，至2018年4月付款总额达680000元；上诉人未能对在双方签订合同前即已经陆续接收被上诉人支付的大额款项作出合理解释，其称只是有出卖涉案房屋给被上诉人的意向，故被上诉人一直付款，明显与常理不符。且一审中上诉人主张是其认为被上诉人付到30%首付款、可以达到过户标准了，双方才商量可以将房
屋过户给被上诉人并确认价格是1540000元；这与其主张在签订《沭阳县存量房买卖合同》时价款才最终确定相矛盾，如之前没有确定的总价，则无法确定首付款30%是多少。最重要的是，翟某1于2019年10月4日向汤杰发送的内容为“汤杰，你回去几天一点回音都没有，吴会计交账你总共欠款21.1万元，叫你补手续你打算怎么办的？请抓紧回复？”该聊天记录发生时间在涉案《沭阳县存量房买卖合同》签订一年多以后，如涉案房屋总价为上诉人主张的1540000元，则作为也在《沭阳县存量房买卖合同》签名的翟某1催要的欠款总额不可能仅为211000元。上诉人虽不认可翟某1的身份，称从未授权翟某1进行催款，但一方面其与翟某1系夫妻关系，翟某1也作为涉案房屋共有人在《沭阳县存量房买卖合同》上签名，在上诉人未提供证据证明其明确向被上诉人告知翟某1不能代为催款的情况下，翟某1催款行为的效力及于上诉人；另一方面，上诉人自己在二审中提供翟某1、翟某2与汤杰的聊天记录作为证据，但同样地，上诉人并未提供证据证明翟某1、翟某2得到了其特别的书面授权，且其提供的翟某1与汤杰的聊天记录与汤杰在一审中提供的基本一致，也就是上诉人对翟某1与汤杰的聊天记录既认可又不认可，自相矛盾，无法自圆其说。虽然书面的《沭阳县存量房买卖合同》具有较高的证明效力，但并无其他证据与之相互印证且上诉人的解释不符合常理；而被上诉人一方在一审中提供的证据能够相互印证，形成证据锁链，因此，一审判决认定被上诉
人提供的证据证明效力大于上诉人提供的证据证明效力，并无不当。故，上诉人的上诉请求无事实依据，本院依法不予支持。对上诉人提供的证据与本案的关联性以及证明目的，本院均不予采信。 至于上诉人申请本院至沭阳县房地产业发展服务中心调查“房屋买卖合同载明的总价并非唯一的计税依据，若合同总价款低于市场价，计税依据以评估价为准，不需要变更房屋买卖合同的总价款。”因本院根据现有证据已查明案件事实，无需再行调查取证，故对其该申请，本院依法不予准许。 综上所述，邵斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13600元，由上诉人邵斌负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-02 01:51:21
邵斌与汤杰、黄雪娇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
江苏省宿迁市中级人民法院
民事判决书
(2020)苏13民终4576号
当事人 上诉人(原审原告)：邵斌。
委托诉讼代理人：高中新，江苏兆仕禾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张贝，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：汤杰。
被上诉人(原审被告)：黄雪娇。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙球，江苏钟山明镜(宿迁)律师事务所律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴艾青，江苏钟山明镜(宿迁)律师事务所实习律师。
审理经过 上诉人邵斌因与被上诉人汤杰、黄雪娇房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院(2020)苏1322民初3988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17
日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理并于2020年12月25日组织双方公开进行了听证，邵斌的委托诉讼代理人高中新、张贝、被上诉人汤杰及其与黄雪娇的共同委托诉讼代理人孙球、吴艾青均到庭参加听证。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 邵斌上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。理由如下：一、一审判决认定事实不清。1.涉案房屋交易价为1540000元而非800000元。上诉人与被上诉人之间除了《沭阳县存量房买卖合同》约定的1540000元价款外，双方再无其他800000元价款的书面或者口头约定，该合同是双方的真实意思表示，且上诉人已按合同约定将涉案房屋过户给被上诉人，被上诉人也按照合同约定的价款完成了缴税义务，该合同的证明效力远大于其他证据。即使案外人翟某1与被上诉人曾经有800000元的意向价款，也仅是协商价格而非最终价格，且案外人翟某1并非合同交易的出售方，其也没有上诉人的授权委托，其在协商过程中的意见不能直接认定为是上诉人的意见，事实上，最终上诉人与被上诉人并未达成800000元的最终价格。2.涉案车库交易价格为100000元而非91000元。涉案车库是被上诉人在购买涉案房屋后又单独购买的，双方口头约定的交易价格为100000元，并非91000元，上诉人并未授权会计吴某就房屋价款和车库款向被上诉人进行结算和催要，因此，一审法院认定被上诉人所欠车库款为91000元错误。二、一审判决认定
事实证据不足。1.涉案房屋交易主体为邵斌而非翟某1，翟某1非房产证上的共有人；其作为夫妻共同财产的共有人，无权单方与被上诉人约定房屋价款，在未取得上诉人书面认可或者授权的情况下，不能直接推断翟某1的意思表示即为邵斌的意思表示。2.上诉人从未授权会计吴某与被上诉人就房屋价款和车库款进行催要和结算，且会计吴某与被上诉人存在利益关系，会计吴某与被上诉人单方形成的聊天记录内容，并不能作为上诉人与被上诉人合同价款的证据，并且会计吴某自始至终也没有出庭作证，故其证据不应当被采纳，更不应当成为定案的关键证据。3.本案是二手房买卖，并非开发商直接销售的一手房屋，二手房交易的特点就是一房一价，具体价格由买卖双方协商确定。因此，同一时期其他人的交易价格与本案的交易价格没有可比性和参考价值。况且被上诉人一审提供的证据的交易时间与本案交易时间并非属于同一时期，更不具有参考意义，与本案不具有关联性。三、一审判决适用法律错误。虽然邵斌与翟某1系夫妻关系且二人均系沭阳县惠某市场开发有限公司(以下简称惠某公司)的股东，但这些身份与本案双方之间的房屋买卖无任何关系。邵斌通过购买方式获得涉案房屋的所有权且已登记至邵斌名下，邵斌有权自由处分。至于惠某公司的会计账册及增值税发票，与本案不具有关联性，邵斌无提供的必要，一审判决以邵斌未提供前述证据从而采纳被上诉人的证据，缺乏法律依据。后在庭审中，对于车库价款部分，上诉人撤回上诉，仅针对房屋价款部分上诉。
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