上海二中院2016-2020年二手房买卖合同纠纷案件审判白皮书
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∙【公布机关】上海市第二中级人民法院,上海市第二中级人民法院,上海市第二中级人民法院
∙【公布日期】
∙【分 类】司法白皮书
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2016-2020年二手房买卖合同纠纷案件审判白皮书
患住房问题涉及人民众的切身利益。依法妥善审理好房屋买卖相关案件，是人民法院坚持围绕中心服务大局、强化司法为民公正司法的重要体现，考验和检验着人民法院的责任担当。房屋买卖主要包括一手房屋买卖和二手房屋买卖。从本市总量来看，近年来二手房屋的热门软件
成交量高于一手新房的成交量。从交易风险而言，二手房屋买卖存在受政策影响大、交易流程复杂、关涉履行因素多等特点，其比一手房屋买卖更容易发生纠纷，争议类型也更为复杂。因此，二手房屋买卖成为近年来社会持续关注的热点问题。
为进一步发现问题，揭示风险，提升人民众对于居住问题的幸福感和安全感，上海二中院以问题为导向，通过对2016-2020年上海二中院审理的二手房屋买卖合同纠纷案件的相关数据和问题进行分析整理，提出对策建议，为预防和化解二手房屋买卖合同纠纷，治理相关行业乱象，维护当事人的合法权益提供可参考的路径。
一、二手房屋买卖合同纠纷案件的基本情况
（一）纠纷数量随调控政策波动大传组词语
2016年至2020年期间，上海二中院审结二手房屋买卖合同纠纷共2464件，其中2016年审结416件，2017年审结790件，2018年审结472件，2019年审结409件，2020年审结377件。从历年的数据可以看出，2017年的结案数量较上一年出现了近一倍的增长，达到近五
年结案数量的顶峰。2018年结案数量重新回落，之后呈现逐年下降趋势。一晃孩子长大了的句子
上述现象反映出二手房屋买卖合同纠纷的数量受房地产调控政策影响大。2015-2016年房地产市场较热，价格上涨较快，卖家跳价较多，引发大量纠纷。2016年上半年随着调控政策提高了购买二套房的首付比例以及购房资格限制更加严格，买家在房款支付和购房资格等方面出现履行障碍，又引发大量纠纷。因纠纷从发生到进入二审诉讼程序具有滞后性，导致2017年上海二中院审理的该类案件数量激增。2017年之后房地产调控趋于常态化，二手房交易市场热度降低，投资性购房比例减少，交易更为理性，纠纷数量也相应呈现下降趋势。
（二）裁判结果呈“两低一高”样态
2016年至2020年，上海二中院审结的2464件二手房屋买卖合同纠纷案件，从裁判结果来看呈现“两低一高”样态。
1.改发率高。改判、发回重审案件共260件，撤销原裁定、指令继续审理案件共31件，共计291件。改发率为11.8%，远高于上海二中院上述期间民事案件平均改发率。
2.调撤率低。调解案件共146件、撤诉案件共505件，调撤案件共计651件。调撤率为26.4%，低于上海二中院上述期间民事案件平均调撤率。
3.维持率低。维持原判决和裁定案件共1522件，维持率为61.8%，低于上海二中院上述期间民事案件平均维持率。
二手房屋买卖合同纠纷案件的裁判结果呈现上述样态主要原因在于：该类案件法律关系复杂，因当事人证据保全能力欠缺导致事实查明疑难，一些案件类型的法律适用问题尚存争议，案件审理难度高，故二审维持率较低，而发改率较高。因房屋价值高，案件的诉讼请求标的额也相对较大，案件所涉利益大，矛盾化解难度高，故调撤率较低。
（三）纷争地域性特征显着
通过对近五年上海二中院审结的二手房屋买卖合同纠纷所来源的各一审法院的案件数量进行统计后发现，该类纠纷案件主要表现出如下特征：
1.各区域之间案件数量不均衡。近五年上海二中院审结的二手房屋买卖合同纠纷二审案件的来源情况为：嘉定区（387件）、静安区（296件）、宝山区（491件）、普陀区（368件）、青浦区（255件）、黄浦区（219件）、杨浦区（216件）、虹口区（163件）、崇明区（69件）。从上述数据可以看出各区之间的案件数量相差较大。
2.中心城区与城郊总体案件数量基本持平。黄浦、静安、普陀、虹口、杨浦五个城区近五年的案件总量为1262件，宝山、嘉定、青浦、崇明四个城区近五年的案件总量为1202件，两者差距较小。
教师节给老师送什么花 3.各区域之间案件数量的变化差异大。宝山、嘉定两区近五年案件数量呈上下波动状态。黄浦、崇明区案件数量比较平稳，变化较小。其它区域案件数量自2017年之后基本呈下降
趋势。
二手房屋买卖合同纠纷案件区域分布呈现上述特点的主要原因在于：一是纠纷数量与该区域的二手房交易量有关，二手房的交易量又与该区域的面积、二手房存量、人口等因素综合相关。二是近年来二手房交易中改善型购房的比例有所上升，部分中心城区和部分新兴城郊满足置换要求的房屋较多，所以交易相对活跃，纠纷也相应较多。
（四）买受人起诉居多且诉请较固定
在近五年的二手房屋买卖合同纠纷案件中每年抽取100件案件作为样本进行统计分析后发现：一是买受人起诉的案件要明显多于出卖人起诉的案件。买受人要求继续履行的案件也明显比出卖人要求继续履行的案件多。究其原因在于：近五年房价整体呈上升趋势，二手房交易市场整体呈现卖方市场，出卖人相对处于强势地位，违约较多，且发生纠纷后继续履行合同的意愿较弱；二是当事人的诉讼请求较为固定，包括继续履行合同、解除合同、
确认合同无效，上述请求往往与支付违约金、赔偿损失、双方返还定金等一并主张。
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二、二手房屋买卖合同纠纷案件的主要类型
二手房交易包括咨询、磋商、缔约、贷款、买受人资格审查、房屋核验、解押、缴税、过户、交房等多个流程，各个交易环节不确定因素多，纠纷产生的原因纷繁复杂，根据纠纷的成因主要包括以下案件类型。
（一）买卖一方悔约引发的纠纷
1.出卖人跳价。二手房屋买卖纠纷的数量和房价的趋势息息相关。在房屋价格上涨的情况下，二手房屋买卖合同纠纷案件以出卖人悔约居多，主要原因在于出卖人在利益的诱惑下跳价。该类纠纷以买受人起诉居多，诉讼请求一般为要求出卖人继续履行合同或解除合同并支付违约金。出卖人则提出各种理由的抗辩或提起反诉，主要包括：一是双方对于税费发行债券
承担等主要条款协商不成；二是买受人未在买卖合同约定的时间前支付房款；三是出售房屋未经房屋共有人同意。有的案件中出卖人还与案外人串通虚构借贷关系并在房屋上设立抵押登记或让案外人通过虚假诉讼制造司法查封，以阻止过户。
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