黄策、王丹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
黄策、王丹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院 
【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院 
【审结日期】2020.06.17 
【案件字号】(2020)辽01民终7348号 
【审理程序】二审 
【审理法官】丁广昱姜会军吕长辉 
【审理法官】丁广昱姜会军吕长辉 
【文书类型】判决书 
【当事人】房子过户需要多少钱黄策;王丹 
【当事人】黄策王丹 
【当事人-个人】黄策王丹 
【代理律师/律所】洪晓丽辽宁鼎泰律师事务所;邬玉琼辽宁鼎泰律师事务所;张岩松北京德恒（沈阳）律师事务所 
【代理律师/律所】洪晓丽辽宁鼎泰律师事务所邬玉琼辽宁鼎泰律师事务所张岩松北京德恒（沈阳）律师事务所 
【代理律师】洪晓丽邬玉琼张岩松 
【代理律所】辽宁鼎泰律师事务所北京德恒（沈阳）律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【字号名称】民终字 
【原告】黄策 
【被告】王丹 
【本院观点】对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。王丹系通过案外人曾琳（沈阳盛御东方投资管理有限公司总经理）与黄策签订案涉《房屋买卖合同》，签订合同当日，曾琳给付王丹现金21788元，过后三个月曾琳分三次给王丹银行转款3.3万元房款利息；被上诉人未提供证据证明其已经将案涉房屋交付上诉人。 
【权责关键词】完全民事行为能力撤销违约金合同约定证据交换自认关联性质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重审执行 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院认为】本院认为，王丹系通过案外人曾琳（沈阳盛御东方投资管理有限公司总经理）与黄策签订案涉《房屋买卖合同》，签订合同当日，曾琳给付王丹现金21788元，过后三个月曾琳分三次给王丹银行转款3.3万元房款利息；被上诉人未提供证据证明其已经将案涉房屋交付上诉人。上诉人未收取被上诉人的购房款及利息，亦未将案涉房屋交付被上诉人，上诉
人与被上诉人在签订案涉《房屋买卖合同》后实施的行为不符合房屋买卖合同的行为特征，不能确定系上诉人将案涉房屋出卖给被上诉人。  上诉人与沈阳盛御东方投资管理有限公司董事长张吉利系朋友关系，其受张吉利邀请在该公司帮忙工作；沈阳盛御东方投资管理有限公司已因涉嫌非法吸收公众存款案被公安机关立案侦查，工商登记显示曾琳系该公司监事；2018年2月4日，牛玉璠到大东分局经侦大队报案，牛玉璠的陈述与本案事实吻合。上述事实，结合辽宁天运会计师事务所有限公司出具沈阳盛御东方投资管理有限公司非法吸收公众存款案鉴定报告辽天运会鉴（2018）第1号的内容，可以确定王丹系沈阳盛御东方投资管理有限公司非法吸收公众存款案的受害人。  故王丹要求上诉人支付案涉房屋的购房款以及利息依据不足，不予支持。  综上所述，黄策的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下 
【裁判结果】一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初14227号民事判决；  二、驳回王丹的诉讼请求。  一审案件受理费13122元，二审案件受理费13122元，均由王丹负担。  本判决为终审判决。 
【更新时间】2021-10-23 02:08:04 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年8月10日，原告王丹通过案外人曾琳与被告黄策签订《房屋买卖合同》约定“原告王丹所有的坐落于于洪区，建筑面积90.76平方米，买方购买价为571788元，房屋过户后现付卖方21788元，剩余款项550000元以每月2%利息收取买方利息款11000元。合同签订一年后，买方支付剩余款550000元。该合同还约定了权属转移登记和户口迁出、房屋产权及具体现状承诺、以及房屋的交付和验收等条款。同日，原告王丹与被告黄策在不动产登记中心，签订《房地产买卖合同》约定转让上述房产，价格450000元，但该合同对付款时间、方式及违约责任等均未进行约定。原告王丹将坐落于于洪区房屋，更名过户到被告黄策名下。当日，曾琳给付原告现金21788元，过后三个月曾琳分三次给原告银行转款3.3万元利息。余款未支付。本院对一审查明的事实予以确认。 
【一审法院认为】一审法院认为，本案的争议焦点为原、被告之间签订案涉买卖合同的真实目的。真实意思表示系当事人的内心活动，需通过当事人的行为来推定。本案《房屋买卖合同》系经双方当事人签字确认的书面证据材料，且该合同内容条款详尽、完整，能够证明双方具有买卖案涉房产的意思表示。被告抗辩原告的姨牛玉璠曾向大东经侦为原告报案的问题。鉴于牛玉璠已说明自己对此事系误解。且原告本人并未到公安机关进行报案。在未能证明牛玉璠具有原告授权的情况下，其行为并不能代表原告的意思表示。被告抗辩案涉已付购
房款及利息系由盛御东方总经理曾琳给付的问题。因被告陈述盛御东方公司张吉利欠他很多钱，故由他人代为给付具有合理性，亦不违反法律规定。该款项的给付行为在法律效力上不能否认《房屋买卖合同》的法律效力。 
【二审上诉人诉称】黄策上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；二、本案的相关一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律不当。原审法院不仅把以房投资事实错误的认定为单纯的房屋买卖，而且将2017年8月10日先后存在的两份买卖合同，对于重要的备案合同，以及合同签署先后顺序这一关键事实并未予以评价及认定，属事实认定错误。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：2018年2月11日沈阳市公安局大东分局的立案决定书、沈阳市盛御东方投资管理有限公司非法吸收公众存款鉴定报告（两个证据均是复印件），证明：王丹被公安机关列为非法吸收公众存款案的受害人，其以房对价获得的55万出资款认定为非法吸收公众存款案的违法金额。被上诉人质证：上诉人提到的沈阳市公安局大东分局的立案决定书是对他案的陈述，不影响本案关系。陈述中盛御东方公司为犯罪嫌疑人，与本案不发生交叉和关联，刑事案件基于投资关系涉嫌的非法吸收公众存款，本案双方是买卖合同关系，刑事案件与民事案件非同一法律关系，不产生竞合。
被上诉人提交：于洪区法院判决书，证明：于洪法院对同类案件的判决确认了房屋买卖合同效力。上诉人质证：真实性没有异议，关联性不认可。该判决与本案各方当事人均没有关联性，不应采信该判决内容。综上所述，黄策的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 
黄策、王丹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
(2020)辽01民终7348号
当事人    　上诉人（原审被告）：黄策。
    　委托诉讼代理人：洪晓丽，辽宁鼎泰律师事务所律师。
    　委托诉讼代理人：邬玉琼，辽宁鼎泰律师事务所实习律师。
    　被上诉人（原审原告）：王丹。
    　委托诉讼代理人：张岩松，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。
审理经过    　上诉人黄策因与被上诉人王丹房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初14227号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称    　黄策上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；二、本案的相关一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律不当。原审法院不仅把以房投资事实错误的认定为单纯的房屋买卖，而且将2017年8月10日先后存在的两份买卖合同，对于重要的备案合同，以及合同签署先后顺序这一关键事实并未予以评价及认定，属事实认定错误。
二审被上诉人辩称    　被上诉人王丹答辩：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。不是投资法律关系，是真实的房屋买卖关系。上诉人提出诉求于法无据。
原告诉称    　王丹向一审法院起诉请求：1.判令被告黄策偿还购房款550000元；2.判令被告向原告支付资金使用利息99000元，以及延期支付购房款和资金使用利息的违约金暂计40540.27元（按照银行同期贷款利率计算违约金，自2018年8月10日暂计至2019年12月3日止，实际应计至被告实际支付之日止），以上暂合计689540.27元；3.判令被告承担律师费26000元、保全费1260元、申请执行费及诉讼费。
一审法院查明    　一审法院认定事实：2017年8月10日，原告王丹通过案外人曾琳与被告黄策签订《房屋买卖合同》约定“原告王丹所有的坐落于于洪区，建筑面积90.76平方米，买方购买价为571788元，房屋过户后现付卖方21788元，剩余款项550000元以每月2%利息收取买方利息款11000元。合同签订一年后，买方支付剩余款550000元。该合同还约定了权属转移登记和户口迁出、房屋产权及具体现状承诺、以及房屋的交付和验收等条款。同日，原告王丹与被告黄策在不动产登记中心，签订《房地产买卖合同》约定转让上述房产，价格450000元，但该合同对付款时间、方式及违约责任等均未进行约定。原告王丹将坐落于于洪区房屋，更名过户到被告黄策名下。当日，曾琳给付原告现金21788元，过后三个月曾琳分三次给原告银行转款3.3万元利息。余款未支付。

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