一、与房东沟通
初次联系：
经纪人：您好，打扰您了，请问您是不是在XX小区有一套房子呀？
注：（确定客户能听到的情况下，此话连贯说完，，中间不要停顿，杜绝语：喂。说完停顿
让客户提问）
房东：你这里是哪里啊？有什么事吗？
经纪人：我们是后湖中介公司的，我有一个客户，点着要XX小区的房子，他的朋友
在里面居住，想和他的朋友住在一起，急着XX小区的房子，我们帮他了几套，不太合适，
问您房子近期有没有想过打算出售啊？（注：此话术连续说完，表达要清晰。如果客户
有打断，不可停顿。最后一句语调放慢低~。在客户不明确的情况下，不要报出自己所在
公司名称，）
以下为客户回答的几种方式以及应答。
房东：我们的房子才装修，不卖。
经纪人：那有没有想过出租呢？
房东：我需要考虑下
经纪人：好的，您考虑下吧，那您看我什么时间比较方便联系您？我把我的手机用短信发给您，如果您还有其他关于房子方面的问题，可以直接我，希望能对你有所帮助~
房东：你是怎么知道我的的？你是那个公司的？
经纪人：不好意思，非常抱歉打扰到您了，谢谢您（注：对于纠结的房东，不纠结，先致歉，后谢谢，不浪费时间）
房东：我在考虑出不出售，现在我这房子可以卖多少钱啊？
经纪人：请问：面积？楼层？装修？是否两证？有无5年？是否还有贷款？有多少贷款？您想卖个什么价？注（专业参考，类比的回答）
房东：旁边开盘的房子不是元/平米了吗？怎么我的房子价格这么低啊？
经纪人：我们刚卖了一套此小区的房子，成交价格是元/平米。买方过户后期的费用是XXX，除了房价，
过户费用是买方另外交的。总共买下来平均元/平米。
新盘的价格是XXXX，毕竟是新盘，新盘和次新盘的价格肯定是有差异的，如果买方的预期价格超过新盘，别人肯定会优先考虑新盘。再说了，您的房子毕竟有几年了，土地使用期限也会比新盘的期限要短，如果换成是您，估计您也会这么考虑，你说对吧
房东：我的房子是装修过了的，花了不少钱，怎么可能和新盘的毛坯房来比较？
经纪人：如您所说，您装修了，花了不少钱，那我们能看看您的房子吗？我们看了您房子具体的装修情况，
然后才能评估出一个合理的价位，你看可以吗？
您最近什么时间比较方便，我好安排时间来看您的房子。请问，您今天有时间吗？
房东：我今天没有时间
经纪人：那我就明天打你的，看明天你能不能安排出时间来
房东：我最近蛮忙，没有时间
经纪人：那您估计什么时间比较方便，我您。、
房东：还是我考虑好了，你吧
经纪人：好的，您考虑下吧。我把我的手机用短信发给您，我是XX中介公司的，我的名字叫XXX，如果
您还有其他关于房子方面的问题，可以直接我，希望能够对您有所帮助~~
谢谢你，耽误了您这么长的时间，实在是不好意思，谢谢您了！再见~~
（强调：陌拜小区业主，一定要对此小区出售的价格有所了解，以应对业主的问题，以及给出建议。对于期望值很高的业主，用已经成交的房子的价格来进行类比，让业主考虑，点到即可~）
出售房源的跟进：
房子还在卖，则按下面的话题进行交流：
始终围绕着"价格"产生跟进的话题，可以分次进行。（逼价格）
1、经纪人：我一直推荐您的房子，今天还在推荐，但客人都表示考虑一下，就没下文了，你看我们的价
格可否做个适度的调整，您看多少比较合适。。。。（这样，房东就不会烦躁，就会去配合你的工作，认可你的服务是在帮助他更快的卖掉房子。）
2、经纪人：不好意思，打扰您了。还是关于您那套房子的事。我们公司一直都在不断地推荐，但一说到
价格就不看房了。我觉得是不是价格偏高，是否做个调整？因为按这个价格来算，单价确实有点高。当然房子是很不错的，但是毕竟是旧了。我觉得差不多的话就可以定。您认为呢？
3、经纪人：XX先生（小），不好意思，您的房子我好久都没带客人去看了。因为我一直推荐，客人一
问到价格就嫌贵，连看都不去看，所以我想价格方面先不跟客人明确，我估计客人的承受能力差不多的情况下，就让他们去看您的房子。至于价格能出到多少，我到时再向您反馈，然后我们再商量定价，可以吗？我希望您尽快出售，而且是个合理的价格，好吗？
房子已出售了，则按下面的话题沟通：
经纪人：你好！你那房子已经卖掉了，是吗？恭喜你！那您亲戚朋友还有没有其他房子要买卖的，
经纪人：恭喜、恭喜，肯定是卖了个好价钱了，是吧！只是我又得帮我的客户去房子了。对了，您之前
住在那里，比较熟悉，能否帮忙介绍一下呢？客人真的很喜欢那附近的房子哦！那您肯定还有其他地方的房子吧！相信我会帮您卖到好价格。
房子过户需要多少钱出租房源跟进：
租房子还在，则按以下话术沟通：
仍然始终围绕着"价格"产生跟进的话题
经纪人：我一直推荐您的房子，今天还在推荐，但客人都表示考虑一下，就没下文了，你看我们的价格可
否做个适度的调整，您看多少比较合适。。。。您这房子有考虑卖吗？我现在正好有个客户在问…….您认为多少价格合适，我有个客户能够承受在×××，那我现在去看一下可以吗?我也好向他(客户)做推荐，那你看下午是3点还是4点呢?
经纪人：对了，我们还有个很有诚意的客人，因为上次他看中了您那附近的一套房子，很满意，因为工作
就在那边，但是最后没买成，你这套有考虑卖吗？客人由于上次没买成，相信这次在价位上可能有优势，可以承受**万。您认为呢？这个客人是第一次看房有优势，客人很急，年底之前必须买到房子，他小孩就在
那附近上学，重点考虑哦。其实价位合适卖了也好，要不空着或者收房租也烦人，您认为呢？（尽量引
导和说服客户转租为卖）
假如出租的房子可出售时：
经纪人：您这房子有考虑卖吗？我现在正好有个客户在问…….您认为多少价格合适，我有个客户能够承受在×××，那我现在去看一下可以吗?我也好向他(客户)做推荐，那你看下午是3点还是4点呢?
房子已出租，则按以下活术沟通：
经纪人：你好！你那房子已经租掉了，这次租了多少钱啊，哦！还好（若是已经租掉了的要问啥时到期，并在电脑系统中做提醒）恭喜你！那您亲戚朋友还有没有其他房子要买卖的。
经纪人：真是遗憾，不过不要紧，那何时到期呢？您看能否帮我个忙。亲戚朋友、邻居是否有考虑卖？因为您对那边比较了解，改天我亲自登门拜访和请教，感谢您对我工作的支持，诚心为您服务。
二、约客户看房：
经纪人回访：你好！有一套房子是刚登记，我看房东很急着卖，在XX花园，全部都装修好了，按行情
可卖100万的，现房东才卖90几万，很便宜，所以，我赶紧第一个通知你。是120几平方米的，交通很方便，(进一步初略强调优点)在XX对面………我们下午3点抓紧时间去看一下(强迫式)….
经纪人回访：不管怎样，既然您委托我买房，我就有义务在第一时间通知您市场上出现的好房源，对吧！经纪人回访：好房子不等人，有意向的话得抓紧时间。
经纪人回访：主要优势是他的价格低于市场行情，肯定说不上便宜，但合适就好，一分钱一分货嘛！
经纪人回访：多看一套对您来说百利无一害的一个选择，多一次机会，机会出现就该把握。
三、带看时的技巧话术：
对客户：
经纪人：这样吧！我们配合一下，你待会儿去看房时，在房东面前要假装不满意，挑几个毛病，看好后就
走，时间不要太长，我以后与他谈价就会比较有利，要不然的话，你若当场与房东谈价，房东就觉得你满意就会顶住价格，那对我们没啥好处，你说呢？
经纪人：我们只要看清楚就好，不能表现过于满意，要不价格可能还会回升。适可而止，只说贵就好。经纪人：为了保障您能够以最低价格买到这套房子，就需要配合。
经纪人：千万别现场谈判，您可以问价格，为我的后面谈价打基础。
对房东：
你好！待会儿去看房，因为这个客户很会压价，为了避免客户讨价还价，我给客户先报了个**价格，您配合一下。当然，若能够卖个好价我也替你高兴。我们一起努力，希望能够顺利达成交易。谢谢！！！
经纪人：为保证您可以实收到**万，我们加上费用，又因为客人很会砍价，我们给他是报**万。
经纪人：上次这个客户看中了一套，最后因为没空间才差3000元就泡了一单，遗憾啊！所以这次我要这样，更是为了保障您的权益，能多卖最好，对不对？
经纪人：这个客人很会讨价还价，我带他看的房子，每套都要砍个两三万，所以为了能帮您卖个理想的价
格（**价），等会客人如果有向您问价格方面，千万不要报底价，先说**价（报价），因为客人都不会相信您这个是底价呀，他还会希望越低越好，这也是人之常情嘛，您说呢？所以我需要配合。
四、第一次看房后与房东的反馈话术
经纪人：你好！刚才看了房子，客人跟我说了很多，就是觉得我们的装修不太适合他的风格，（或其他
理由）我估计可能是价格原因，不过没关系我会再努力一下，再跟客户谈一下，你看呢？（这个客户还是蛮有诚意的，我觉得要不就50万，《此时不要去强调是各税还是实收（原先登记时是52万）》您也考虑一下，我这边一定会再去争取的。。。。。
故意拉大价格差距，试探房东心里底价：
经纪人：我都不好意思给你说，但是必须反馈，当然是不可能的，但是我觉得这个价格比较合适，您认
为呢？客人对房子是很满意，但是：a、不能落户b、划片不好c、地段离上班地远d、小孩上学远e、楼层不好C、房子挂了这么久还没卖，（客观强调房子的缺点，但不能刻意）。
经纪人：XX房东，刚才客人看后的情况我给您反馈一下，总体感觉还可以，特别是客人感觉您这个人很
不错，挺随和的，希望能够跟您交朋友。现在有个问题是a、客厅的光线不够好；b、部结构需要改造；c、装修风格不适合他，要改造（选择一个理由）。所以如果这样的话，他还要花几万去重新整理，那我估计他就是价格问题。我试探过他的价格，差距偏远了些，那我想再努力一下，争取让他加一些。如果能加到50万，我想您也愿意，是吗？因为他原先的出价被我否定掉了。他才说48万，我都不好意思跟您提这个价，您说是吗？那我这边能做的工作我都会先去做的。什么情况我还会向您汇报的。
房产经纪人话术（模拟一）
经纪人接待客户，必须主动询问的事项。
经纪人：您好？有什么需要帮助的吗？
客户：我想买房。
经纪人：您想买多大面积的房子？几居室？（除非客户明确说明朝向、楼层等具体信息的说明，经纪人不要询问过于仔细，初次接待做到简单了解就可以，目的是了解区域及大概情况之后推荐看房，如果询问过于细致，就被动了。不要用户房，而是以房户）
客户：100平米左右。3居吧。
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