外国房产经纪人是如何工作的
外国房产经纪人是如何工作的
  房地产就是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用，承受委托，撮合，促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人代表。但凡从事房地产销售工作的都属于房地产经纪人。
  多数人简单地将房产经纪人混淆于销售代表，但在北美地区，房产经纪人的定位非常准确，他们的效劳也表达出了真正的价值。
  美国及加拿大，房地产交易有85%是通过中介效劳交易而成，可见其民众对房地产中介业的信任，究其原因，主要是他们有一套独具特的房地产中介管理制度和运作手段。
  市民假如需要买房，就可委托经纪人去代办，第一步是在中将自己的买房要求告诉经纪人，预约后经纪人带着10份独立房屋的房地产资料，上门逐一介绍，并展示每幢房屋的区位示意图、所在居住区的总体布局图(以理解周围环境和配套情况)及每幢房屋的平面图。市民对这些资料进展比拟后，可让经纪人陪同前往实地，作进一步理解，最后选中房产。
  买房的第二步是谈价钱。假如认为价格偏高，经纪人马上表示可尽力效劳，并报出一个所能
承受的最高限价。三天后告知，开发商已容许降价或不降价。
  第三步是提出内装修要求。在北美地区，开发一片独立房屋时，一般只对其中1至2幢进展装修，供买房者参考，买房者交上订金后即可按自己的选择在合同规定范围内提出装修要求。经纪人代为提供地毯质地、颜的样品及厨房设备的组合和型号供买房人选择，确定后再由经纪人通知开发商在两天内按用户要求完成装修。
  第四步是正式签约。合约内容非常齐备，以保证不发生买卖纠纷，并由经纪人代为到公证公司办理公证(主要是对售出房屋和所在工地合法性确实认)，并代为到当地房地产署办理登记。不久，买房者可收到一份转让契约的副本，买房时首期付款缺乏局部以住房抵押向银行贷款，待规定年限还清本利后，契约正本才交给买房人。与契约副本同时寄上的是一张应缴转让费的通知，可直接去就近银行转账付款，至此完成了经纪流程。
  美国有一整套房地产经纪人制度，还有相关的法律约束，比方消费者发现并查实房地产经纪人在房地产中介效劳中有不实陈述、虚假承诺、多头代理、公私款项不分、以欺诈手段获取执照、做不实广告、对销售员监视不严使客户受损、隐瞒实际利润等行为，房产经纪人将受到暂停或撤消执照的处分。
  一些美国成功的房地产经纪人在从事房地产销售中的心得体会和一些行销规律，供房产经纪同行们参考。
  在房地产行销中，有一个词是Farming,直译是耕种的意思，这个词在培训新经纪人时，用的最多，因为买卖房子对很多人不是一下子就买或卖的，有的要一，两年，有的要三，四年，当然也有几个月的，所以经纪人要一直随时随地的播种，对周围的朋友，朋友的朋友，同事，邻居中树立自己的形象，要乐于助人，赢得大家的信任和好感，当他们中要买房或卖房时，就自然想到了你，这时就是你收获的季节。你想，在美国，经纪人占人口的千分之五，也就是200人中就有一个经纪人，竟争是很剧烈的，所以要平时就做好人际关系。
  这里的意思是说，一个新客户所花的广告费很高，要相当于让老客户给你介绍七个客户的本钱。举例来说，平均在一个新客户上花的广告费是1050美元，但是假如你的老客户介绍一个客户来或者是回头客的本钱只是150美元(7X150)，也就是说在老客户上你花费很少的钱，就能有新的客户来，在老客户上花的钱一般是，逢年过节的卡片和小礼物，请吃饭，平时打关心，生日礼物，孩子的礼物等。好的房产经纪人往往是成为了客户家庭的好朋友，这是最好的市场方法。
  人际网络就是Networking，指的是人与人之间的交际圈子，这是最好的广告之一。一定要扩大你的交际圈子，去教会，同乡会，同学会，商会，社区效劳，等等，你多认识一个人你就多播了一次种子，说不定那一天就会发芽，开花结果。
房子过户需要多少钱  这里的Cherry是指樱桃，意思是好吃的，暗指好的客户，而Lemon是不好吃的，俚语是次品的意思，暗指客户。在房地产销售的意思是说要做好客户的生意而回避客户，因为人分三六九等，好人很多，坏人也不少，假如你的客人不好，你会很难做，甚至很痛苦，会影响你的情绪，会对你造成伤害。还有一点就是好人的朋友往往也好，所有他们的朋友成为自己客户的时机也大。
  当几个新客户买了房子或卖了房子之后，一直都没有介绍他的朋友来，就说明他对你的工作不满意，在房地产销售中假如要靠新客户的话，你是做不下来的，所以，你的回头客的多少就决定了你能不能做这一行，确实如此，在这一方面跟饭店很像，所以，经纪人一定要把现有的客户照顾好才行。
  跑单和黑中介是经纪人效劳行业的心病,那么在美国这两者又是怎样的情况呢?
  跑单就是指消费者，买主或卖主在利用了房地产经纪人的效劳后，但在正式签订买卖合同时，将经纪人甩掉并回绝支付本应支付的佣金而直接与买主或卖主交易的一种现象。这种跑单现象在各地均不同程度地存在着。美国在这方面，由于法律制度和房地产代理中介的机制很健全，消费者钻不了破绽，即使有破绽也不会，也不敢跑单。在国内由于许多复杂的原因，跑单现象在一定程度上存在，没有见到全面的统计，只有跑单的人和被跑单的经纪人知道。
  跑单现象是消费者的不道德行为，是钻了法律和房地产代理中介的破绽，为了自己的私利，伤害了经纪人的切身利益，拒不支付经纪人的佣金，从本质上讲与骗人家的钱是一样的，虽然不是明抢，也算是暗夺。
  黑中介是指房地产经纪人在从事房地产代理中介业务中，用极不道德或违犯法律的手段对消费者造成一系列伤害的现象。诸如，扯谎行骗，吃差价，盗用客户资金，挪用客户房款，甚至携款逃走等。黑中介是房地产行业的害之马，这种现象严重的损害了整个房地产代理中介的声誉，对黑中介仅用常规的行政和罚金处分是远远不够的，必需要用强有力的刑事处分才能把黑中介铲除。
  一个消费者，跑了单，占了经纪人的廉价后，虽然可能经纪人也与他有过争执，说不定，也被骂了几句，但几千元，甚至上万元，没有给出去，还是值得，心理还是美滋滋的，他当然不会到各大媒体去声张他跑了单。而经纪人呢，客户跑了单，说不定公司还抱怨他，心理受了委屈，付出的劳动，没有回报，只能怨自己倒霉，也不会向外人透漏，更不会向媒体述说，你去，人家也不见得理你。

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