开发房源话术
开发房源话术（了解5大关键点）（房易邦-讲师-朱洪涛）
1、开场白
1)、XX您好，有客户对我们这个房子感兴趣，想了解一下房子的基本情况再过来看一下
2)、XX您好，为了帮您把房子卖个好价钱，我能用几分钟的时间了解一下咱们房子的基本情况吗？
2、五大关键点
(1)、产权奥利给什么意思 产权是否清晰完整是一套房子能否成交的首要条件，要是房子的产权不清晰，那么该房子就没有成交的可能性，也没有销售的必要
1)、“大哥，我想请问一下，房产证上是您的名字吗？产权证过5了吗？”
    确定这套房子是否是业主本人自己的房子，并且排除赠与和继承的情况；
2)、“房产证上有共有人吗？”房改房的共有人是默认的，如果业主的是房改房，配偶必须到
场。商品房要问业主是否有共有人，如果有，要问清楚有几个人，签合同的时候都能到场，如果不能到场，那能否出示公证委托书
3)、“房子还有有抵押不？这房子现在在银行还有贷款不？有的话，还有多少贷款，在哪个银行贷款的?应该可以自己还吧？”
这样层层深入地问的目的是为了打击业主的气势，和了解业主的经济情况，为以后议价做好铺垫。（抵押分为三种：1、购房抵押 2、消费抵押 3、私贷。）
(2)、交房时间
一般在二手房交易过程中交房时间的约定是：业主收到全部房款之后交房。而因为房子的使用情况可能不同，可能会出现不同的情况。
通常一套房子的使用情况有三种：1）、空房；2）、有租客住；3）业主自住。逐一来分析一下。
1）、空房。说明业主的经济能力还是不错的，在空方的情况下尽量说服业主能够在
2）、有租客住。通常有租客在住的房子业主的经济能力都不是特别强收到首付款的时候交房给客户，这样我们就可以掌握一个谈判筹码。如果有租客在住的话一定要问清楚是否已经和租客说过要卖房子的事情，签了多久的合同，合同什么时候到期，租客是否能随时搬走。租客是否配合看房子也要提前落实好 。在我国有两条法律是关于有租客在住的二手房买卖的：a）买卖不破租赁；b）租客在同等条件下有优先购买权。
3）、业主自住。对于业主自住的情况也要了解清楚，如果房子卖掉了是否有其他地方住，因为有些业主卖房子是为了换房的，所以对于这一点一定要搞清楚。
打个比方：业主卖房子是因为在别的地方已经买了新房，卖掉房子的钱用于装修用，在没有地方住的情况下业主就要等全部房款拿到后果一段时间才能够搬家，这个是能够理解的，所以要的客户一定是那种不急于搬进来的客户。当然我们也可以拿这点作为和业主的谈判筹码。
(3)、交房状况
1）、我们这房子现在有没有户口在里面呢？如果交易成功，户口能随时迁走吗？
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2）、我们这房子有家具家电的吧，这个价格应该是送家具家电的吧？
要先假设业主是送家具家电的，不要问业主家具家电送不送，问送不送，回答肯定是不送，要么就是送也行，但是要加点钱。所以我们一开始就假设他的家具家电是送的，让他觉得这个价格是高的，即便现在是不送，但是可以为我们以后议价做好铺垫 。
你是我的城池营垒小说txt百度云(4)、付款方式
  “大哥，我这客户在XX单位上班的，想用公积金贷款买咱们这房子，您这边应该没有问题吧？”
  通常购买二手房的付款方式有两种：一次性付款和按揭贷款。但是无论是何种付款方式，价格的构成都是一样的：定金+首付+尾款。只不过就是一次性付款情况下，收到尾款的时间比较快，贷款的时间则相对长一点。
  说明：付款方式越灵活，卖掉的机会就越大。之所以不直接问业主，是要一次性付款还是可以接受贷款，是因为，只要问了，很多业主是希望一次性付款的。所以我们要避免这样的问话，从另外一个角度去问客户，接受公积金贷款还是接受商业贷款，相比之下，公积
金贷款的时间比较长，业主自然就会接受商业贷款。
(5)、交易金额及税费支付
1）、“那房产证满五年了吗？房产证要是没有满五年，按照我们国家规定，如果房产证没有满五年，营业税和个人所得税是应该有业主来支付的，您这边应该没有问题吧？为以后的议价做好准备。
3）、现在我们这房子最低什么价？  切忌问业主现在想卖什么价，业主肯定是想卖越高越好啦
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3、结束对话
1)、提出新问题（如签独家或者拿钥匙），转移业主注意力，缓解压力。
2)、给业主留有希望，为下一次沟通打好基础 。
“大哥，咱们这房子的情况我也基本了解了，回头我和我的客户说一下房子的情况，要是觉得合适，我再联系您去看房吧。”
汽车违章查询记录我的客户最近很忙，他委托我帮他先看房。您看您什么时间方便？
                三、九大注意事项
1、在接盘、勘察、签约前使用；
雅安祈福2、问话时要注意自己的语气和语调；
3、尽量叫业主感觉我们和他是在同一战壕里的，是帮助他解决问题来的；
4、多用“请问一下”，“我们这个房子”等话术；
5、尽可能去赞美业主的房子，不要给业主太多的压力；
6、尽可能去了解业主卖房的原因和急缓程度；
7、在完善信息时已经进入谈判阶段，要尽可能去争取谈判空间；
8、一开始就把事情做对，可以节约大量的时间和精力，千万不要有侥幸心理！
9、一定要严格按照五大点的顺序来说，切记！

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