浅析出租房屋如何避税
浅析出租房屋如何避税
对于房产租赁中涉及的房产税问题，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，自用房屋的房产税是依据房产原值计算缴纳的，税率只有1.2%，而房屋出租的房产税依据房屋租金计算缴纳，税率是12%.出租房屋的房产税税率是自用房屋的10倍，而且12%的房产税税率相对于营业税5%的税率也是明显偏高的。因此，房屋出租过程中，如何合理税收筹划值得关注。
一、正确划分房屋和非房屋租赁的价款
根据相关规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等，不属于房产。
筹划要点：出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的。比如，出租人既出租房屋也出租场地，既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款，只要就房屋租赁价款部分按照12%缴纳房产税。
筹划风险：
纳税人实事求是地划分价款，是正当的税收筹划行为，不存在风险。但是，出租人可能从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款以达少缴房产税的目的。
部分地方税务机关已经联合物价、房产部门根据地段出台房屋最低租金计税价格，若出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，必须按照地税机关的足底租金计税价格缴纳房产税。
二、出租变仓储房屋出租
这是指在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务。
仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。
筹划要点：
房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，达到少缴房产税的目的。
当然，这个筹划有前提条件，即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，若不是这个目的，一般不能按这个思路筹划。
筹划风险：
该筹划从税务角度不存在风险，但从出租变仓储就为出租人带来新的经营风险，即出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任。
房屋租赁发票税率因此，一般承租人拟储存的货物属于易保管且价值较低的情况下，该筹划才可行。若仓储的货物价值量高，发生盗损的可能性较大，则该方案风险太大，不可行。
三、变出租为提供服务加出租
很多专门从事房屋租赁的公司，既出租房屋也负责为出租房屋提供物业管理服务。因此，可以利用物业管理合同规避房产税。
筹划要点：
出租人可以提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格，少交房产税。但出租房一般应有从事物业管理服务
的经营范围，且出租房屋的同时，确实也提供物业管理服务。
筹划风险：
合理利用物业管理服务收费筹划出租房产税是合理的，但这种方法往往容易被出租人滥用，导致恶意避税行为。
由此产生的风险有如下几方面：
1．税务机关出台的最低租金计税标准是筹划的一个障碍。
2．公司提供物业管理服务而收费，一定要取得物价部门的收费许可，物业服务的价格也要经过审批；出租方刻意抬高物业管理服务价格，税务机关可能不认可，还可能由于不按照收费许可证收费而受到物价部门的处罚。
3．若出租方没有提供物业管理服务而和承租方签订房屋租赁合同和物业管理服务合同，发生纠纷时可能会吃亏。
四、利用转租筹划租赁房产税
由于转租方不是房屋产权所有人，因此，转租方转租房屋时，只要按照转租价款缴纳增值税，不需要缴纳房产税。
筹划要点：
利用转租进行租赁房产税筹划，与烟酒生产企业成立销售公司筹划消费税的行为相似。
出租人可以成立一个资产管理公司，假设将拟出租的房产先以较低的价格M出租给该资产管理公司，然后由该资产管理公司统一按照市场价格H出租房产。
根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)第二条规定：纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称出租不动产)，适用本办法。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。该文件条款对"转租""是否属于"取得的不动产"并没有明确。
但是，国家税务总局《全面推开营改增试点12366热点问题解答》税总纳便函〔2016〕71号文件中，"转租"属于不动产取得的一种方式，纳税人转租不动产按照出租不动产计算缴纳增值税。
由此确定，转租应当按照《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的规定，计征增值税。
那么，企业转租房屋如何交税?
首先要缴纳增值税，企业租入房屋时应取得增值税发票，转租时的租赁收入减去租入时的发票金额缴纳增值税。若是一般纳税人按照10%缴纳，小规模纳税人按照净收入3%缴纳。
由于是转租，企业无房屋产权，不交房产税。
无产权转移不交印花税。
交增值税应当附征城建税、教育费附加、地方教育附加。
申报企业所得税时应当把转租收入全额计入应纳税所得额，缴纳企业所得税。
因此，转租和烟酒销售的增值税一样可以差额征税，同时节省节省一道房产税（H-M）*12%，该筹划方案才可行。

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