《转租赁业务财税处理与税收筹划案例解析》
《转租赁业务财税处理与税收筹划案例解析》
一、转租赁业务概述
转租赁简称转租，是指承租人在租赁期内将租入资产出租给第三方的行为。转租至少涉及三方（原出租人、原承租人和新承租人）和两份租约（原出租人和租约）。转租赁业务常见形式有经营租赁和融资租赁。
在经营租赁中，出租人向承租人提供设备及使用权的同时，还提供设备的维修、保养等其他专门性技术服务，是一种短期租赁形式，可撤消且不完全支付。例如，广西租赁全区首创建筑工程设备经营租赁转租赁模式，为建筑施工领域设备出租人解决“融资难、收款难、收款慢”难点痛点，实现了金融同步赋能广西建筑设备生产企业、出租企业和施工总包单位。
在融资租赁中，转租赁有两种主要形式。一种是中介型的转租赁，上一层次的融资租赁合同的承租人同时是下一层次的融资租赁合同的出租人，称为转租人，各个层次的融资租赁合同的租赁物和租赁期限必须完全一致。另一种是与回租相结合的转租赁，转租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回，然后转租给实际承租人。
转租赁业务在商业活动中具有重要性。一方面，它可以为企业提供更多的融资渠道和资金来源。例如，一些大型出租人为实现其国际化战略，拓展海外租赁市场，在海外设立子公司，通过转租赁实现母公司为外子公司提供融资支持。另一方面，转租赁可以提高资产的利用率，实现资源的优化配置。如一些拥有充分的资金或资源优势，却不具备租赁技能或赁许可的企业，通过选择专业的转租赁人来进行融资租赁交易。
二、转租赁业务的财税处理
（一）会计处理
1.经营租赁的会计处理：
◦在经营租赁中，签订转租赁时，转租出租人在其资产负债表中继续保留与原租赁相关的租赁负债和使用权资产。在转租期间，确认使用权资产的折旧费用和租赁负债的利息。例如，借：管理费用等，贷：使用权资产累计折旧；借：财务费用，贷：租赁负债——未确认融资费用。同时，确认转租赁的租赁收入，账务处理为借：银行存款等，贷：营业收入。
2.融资租赁的会计处理：
◦转租赁为融资租赁时，终止确认原使用权资产并确认损益（资产处置损益）。账务处理为借：应收融资租赁款——租赁收款额、使用权资产累计折旧，贷：使用权资产、应收融资租赁款——未确认融资收益、资产处置损益。确认转租赁的融资收益，借：应收融资租赁款——未确认融资收益，贷：财务费用。同时，对租赁负债进行后续计量，借：租赁负债——租赁付款额，贷：银行存款；借：财务费用，贷：租赁负债——未确认融资费用。
（二）税务处理
1.增值税处理：
◦支付租金取得专票时，可根据相关规定进行抵扣。如一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。转租时，计税依据为转租租金收入全额。例如，公司租赁土地后再转租赁出去，增值税计税依据为转租租金收入全额。
◦一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，应按照11%的税率计算应纳税额。若出租不动产为住房，可享受相关税收优惠政策。如《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。转租住房以外的其他房产，按租赁双方书立的租赁合同所载金额依1%的税率征税。
2.企业所得税处理：
◦在企业所得税方面，转租赁业务的收入和支出存在税会差异。对于经营租赁，租金收入应按照合同约定的收款时间确认，使用权资产的折旧费用和租赁负债的利息可在税前扣除。对于融资租赁，终止确认原使用权资产的损益应在企业所得税年度汇算清缴时进行纳税调整。
◦例如，销售后转为租赁的情况，如果前期已经确认销售，产生了增值税和企业所得税的纳税义务，转为租赁后，需按照税法规定确认租赁的应税收入及纳税义务发生时间。若税务局认可销售退回并开具红字发票，会计上无需确认销售退回，改为“租赁”后租金合计金额大于前期确认的“应收账款”部分，为未确认的融资收益。若税务局不认可销售退回并开具红字发票，则应要求采购方提供担保，更改收款方式，实际分期收到货款时冲减前期挂账的“应收账款”等。
三、转租赁业务的税收筹划案例
（一）承租企业税收筹划
1.融资租赁与贷款购置方式选择，通过比较税后利润现值确定更合算的方式：
◦假设一家企业需要购置一台价值为500万元的设备，使用寿命为5年，无残值。若采用贷款购置方式，年利率为6%，等额本息还款，每年还款额约为118.7万元。设备折旧采用直线法，每年折旧额为100万元。企业所得税税率为25%。
◦若采用融资租赁方式，租赁期限为5年，每年租金为120万元，可取得增值税专用发票，税率为13%。在融资租赁方式下，企业每年可抵扣的进项税额为
120×13%=15.6万元。
◦计算两种方式下的税后利润现值。贷款购置方式下，每年还款额扣除利息和折旧后的税后现金流为[(118.7-500×6%)×(1-25%)-100×25%]≈49.53万元。5年的税后利润现值为49.53×(P/A,6%,5)≈194.45万元。
◦在融资租赁方式下，每年租金扣除可抵扣进项税额后的税后现金流为[(120-15.6)×(1-25%)]=78.3万元。5年的税后利润现值为78.3×(P/A,6%,5)≈304.82万元。
◦通过比较可知，在这种情况下，融资租赁方式的税后利润现值更高，更为合算。
2.集团内部租赁进行税收筹划，将利润转移至税收优惠地区企业，降低集团税负：
◦假设某企业集团由A、B两家公司组成，A公司位于高税负地区，企业所得税税率为25%；B公司位于税收优惠地区，企业所得税税率为15%。A公司有一台价值200万元的设备，每年可产生利润40万元。
◦若将该设备出租给B公司，每年租金为30万元。A公司出租设备的租金收入应纳营业税为30×5%=1.5万元；A公司的税后利润为(30-1.5)×(1-25%)=21.375万元。
◦B公司承租后，在产品利润率不变的情况下，由于租金支出可以减少利润，则该企业年利润额为40-30=10万元，适用15%的税率，B公司年应纳所得税额为10×15%=1.5万元。
◦集团总体税负为1.5+1.5=3万元，相比A公司单独经营时的税负40×25% =10万元，降低了7万元。通过集团内部租赁，将利润转移至税收优惠地区企业，有效降低了集团税负。
（二）出租企业税收筹划
1.不同性质租赁企业及租赁方式的税负比较：
◦对于一般纳税人出租企业，若出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。若出租其2016年5月1日后取得的不动产，应按照11%的税率计算应纳税额。
◦对于小规模纳税人出租企业，按照5%的征收率计算应纳税额。在租赁方式上，经营租赁和融资租赁的税负也有所不同。经营租赁的租金收入需缴纳营业税，税率为5%；融资租赁的租金收入需缴纳增值税，税率根据出租企业的性质和不动产取得时间确定。
◦例如，一家一般纳税人出租企业，2016年4月30日前取得的不动产对外经营租赁，年租金收入为100万元。应纳营业税为100×5%=5万元，企业所得税按25%税率计算，假设扣除相关成本费用后利润为40万元，应纳企业所得税为40×25% =10万元，总体税负为5+10=15万元。
◦若该企业2016年5月1日后取得的不动产对外融资租赁，年租金收入为120万元，适用11%的税率，可取得增值税专用发票进行进项税额抵扣。假设进项税额为10万元，应纳增值税为(120÷1.11×11%-10)≈1.98万元，企业所得税假设为12万元，总体税负为1.98+12=13.98万元。通过比较可知，不同性质租赁企业及租赁方式的选择会影响税负。
2.通过关联公司转租降低房产税负担，合理筹划印花税：
◦假设一家企业A有一处房产，原值为1000万元，当地房产原值的扣除比例为30%。若直接出租，年租金为200万元，应纳房产税为200×12%=24万元。
◦企业A成立一家关联公司B，将房产以较低的租金每年150万元出租给B公司，然后由B公司以200万元的价格转租出去。A公司应纳房产税为150×12%=18万元。B公司转租房产不需要缴纳房产税。
◦在印花税筹划方面，签订租赁合同时，应明确标的，分别列出房产、土地、停车位、办公家具等的租金，避免将不涉及房产税的部分计入价值，从而减少印花税的缴纳。例如，将房产租金和办公家具租金分别列示，房产租金为180万元，办公家具租金为20万元，按照规定，房产租赁合同印花税为180×1‰=0.18万元，办公家具租赁合同印花税为20×1‰=0.02万元，总计0.2万元。若不分别列示，总租金为200万元，印花税为200×1‰=0.2万元，虽然印花税金额相同，但分别列示可以更清晰地核算不同资产的租金和税负，便于进行税收筹划。
（三）房产转租、转出及代销筹划
1.改出租为转租，减少税费负担：
◦例如，某企业有一处房产，直接出租年租金为300万元。若改为转租模式，先以较低的价格每年250万元租入该房产，再以每年300万元转租出去。直接出租时，应纳房产税为300×12%=36万元。转租时，由于转租方不是房屋产权所有人，不需要缴纳房产税。通过转租，减少了房产税负担。
2.转出减值房产对外投资，降低房产税：
◦假设一家企业有一处房产，原值为800万元，因市场变化等原因，房产价值减值为600万元。企业将该房产转出对外投资，成立一家新公司。根据规定，以房产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。同时，房产投资入股后，房产税的计税依据为房产余值，即房产原值减除一定比例后的余额。当地房产原值的扣除比例为30%，则投资入股后应纳房产税为600×(1-
30%)×1.2%=5.04万元。若直接出租该房产，年租金为50万元，应纳房产税为
50×12%=6万元。通过转出减值房产对外投资，降低了房产税负担。
3.房产出租改代销，减少房产税支出：
◦假设一家企业有一处房产用于出租，年租金为200万元。若改为代销模式，委托代销公司销售房产，代销公司按照销售额的一定比例收取代销手续费。在代销模式下，企业不需要缴纳房产税。而在出租模式下，应纳房产税为200×12%=24万
元。通过房产出租改代销，减少了房产税支出。但需要注意的是，代销模式下，企业可能需要承担一定的代销手续费和销售风险。
四、转租赁业务未来展望
转租赁业务在当前的经济环境下展现出了强大的活力和潜力，在财税处理和税收筹划方面更是有着广阔的发展空间，对企业的发展将产生积极而深远的影响。
从财税处理角度来看，随着会计准则和税收法规的不断完善，转租赁业务的会计处理和税务处理将更加规范和明确。企业可以更加准确地进行财务核算和税务申报，降低财税风险。同时，税务部门也将加强对转租赁业务的监管，确保税收的公平性和合理性。这将促使企业更加注重合规经营，提高财务管理水平。
在税收筹划方面，转租赁业务为企业提供了更多的筹划空间。企业可以通过合理选择租赁方式、优化租赁结构、利用税收优惠政策等手段，降低税负，提高经济效益。例如，企业可以根据自身情况选择经营租赁或融资租赁，合理安排租金支付方式和期限，以实现税收筹划的目的。此外，企业还可以通过集团内部租赁、关联公司转租等方式，将利润转移至税收优惠地区或降低房产税负担，提高企业的整体竞争力。
转租赁业务的发展也将推动金融创新和产业升级。随着转租赁业务的不断发展，金融机构将推出更多的创新金融产品和服务，满足企业的融资需求。同时，转租赁业务也将促进租赁行业的发展，提高租赁行业的专业化水平和服务质量。这将为企业提供更多的选择和更好的服务，推动产业升级和经济发展。
房屋租赁发票税率总之，转租赁业务在未来具有广阔的发展前景。企业应充分认识到转租赁业务的重要性，加强对转租赁业务的研究和应用，合理进行财税处理和税收筹划，以实现企业的可持续发展。

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。