西安市依法征纳“房租税”重要性紧迫性论文
西安市依法征纳“房租税”的重要性与紧迫性分析
【摘要】西安市城镇居民“房租税”的征收一直是税收征管中的难点，要彻底解决这个问题，就必须从思想上保持对“房租税”征收的重要性与紧迫性的清醒认识，在科学统计的基础上，提出切实可行的完善房屋租赁所得税法的意见和建议。
【关键词】征纳；房租税；重要性；紧迫性；分析
“房租税”通俗地说，就是租赁房屋所得收入应交的税。1986年9月，国务院颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%，按年征收。[1]2009年11月26日，国家税务总局下发了《对个人转租房屋取得收入征收个人所得税的问题解读稿》，首次明确了出租房税收标准，更提出了具体实施和处罚意见。但时至今日，提及多年的“租房税”在西安乃至全国其它城市仍然难以落实。西安市普遍存在的情况是，租住房漏税十分严重；店铺房租税征收相对较为理想，但同时也存在漏税现象。是什么原因造成房租税漏税？如何破解这道难题呢？
一、西安市城镇居民“房租税”漏税原因
（一）纳税意识淡薄，漏税意识强烈
近年来，随着陕西省城乡一体化改革试点的逐步推进和农村小城镇建设进程加快，大量的工商业者、农村剩余劳动力涌入省会城市西安经商和就业，使城镇居民私房出租日渐兴旺，西安市城镇居民将闲置的住宅或门面房出租已司空见惯。
西安市城镇居民住宅用房的出租行为隐蔽性大，特别是在一些人口较密集的居民区内，人们之间即使相邻而居也很少交往或者交往的范围很小，房屋出租一般很难发现，此外，私人租房住，也不向房东索要发票，导致税务机关的征管难度相对加大。同时，变相出租房屋大量存在，在租房时，房东和房客都会采取死不承认的避税策略，房东会和房客约定，谁泄密谁负担税收的约定，而借住行为是否要征税是没有明确的规定，税务机关就房租收入很难取证，使房屋的产权所有人与实际使用人不一致，且出租方与承租方私下协商的租金支付方式具有较大的隐蔽性和不确定性。房屋在转租和再转租中，承租人往往继续利用原承租人已有的营业证照进行经营活动，这种现象一般也较难发现，导致税收征管难度加大。
承租人认为，如果交房租税，那是房东的事，与自己无关，只要房租便宜就行。调查中，租房者普遍担心的是会不会因房租税的征收而抬高房价？认为羊毛出在羊身上，如果增加税金，房东肯定会将这一负担转嫁到租客头上。
（二）城镇居民私房出租管理混乱
西安市目前尚没有一个部门能够全面、准确地统计出城镇居民实际出租的房屋间数、面积、居住的人口及租金的总收入。房屋租赁登记备案制度难以落实。由于个人出租房屋的承租对象绝大多数是个人，租金一般都以现金方式结付，租赁双方除租房合同外（很多连合同都“省了”），一般都不再需要其他有约束力的书证（如发票等）。有的房主假借将房屋无偿给亲朋好友使用，表面不收租金，但却有私下协议，或以维修费形式收取租金。还有的纳税人故意隐瞒个人房屋租金收入，双方往往签订真（暗）假（明）合同，用假合同应付税务机关。还存在着变相出租、转租和再转租的现象，提供合同租金数据不真实，这些收入都带有很大的隐密性。而且，《城市房地产管理法》、《陕西省城市房地产市场管理条例》以及《西安市城市房屋租赁条例》规定的房屋租赁登记备案制度在征收“房租税”时形同虚设，难以落实，也导致了“房租税”税款的大量流失。
住房制度改革中，大量涌现的商品房与现行落后的城镇居民“房租税”征管模式，使私房出租中税款流失严重。
（三）重复征税导致纳税人税负过重
房屋的出租收益己作为我国现行营业税的计税依据之一征收了营业税，如果房产税也把房屋出租收益作为计税依据，有重复课税的可能。此外，房产税是以房屋为征税对象进行征收的，属于财产税类的税种，因此按
租金计税不符合财产税“存量课征”的特征。此外，同一课税对象如果既有房屋余值又有租金，按租金收入计税的税负往往高于按房屋余值计税的税负。如此一来，有重复征税之嫌，使纳税人税负过重，易导致税负不公。
（四）税源零星分散，地税部门重视不够
“房租税”在一个城市的税收中，能占多大比例？要算房租税这笔账，除了要知道房租的价格外，还要了解房租税的构成，弄清一个城市出租房的数量。房租税的构成有明文规定，房屋出租人应缴纳的房屋租赁税包括营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税等多项税种的比率。不说商业出租用房，单就居住出租房来说，这些税按比率计算后加在一起，估计只占房租收入的7.5%左右。[2]房租税占房租的比例清楚了，但弄清楚一个城市出租房的数量是个难题，西安市不能确切掌握这一情况。统计出租房的确切数量，真的就那么难吗？房屋租赁发票税率
早在房租税开征时，国内一些城市地方税务部门就采取委托居委会，对各家各户房子的租、住情况进行造册。但是，虽然街道登记得较详细，还是会出现不实现象，因为那是得罪人的事情。后来撤并街道居委会成立社区，由于社区人手少，住房登记就处于了真空状态。所以，如果确实征收“房租税”，具体能征收多少，此税种收入在一个城市的税收中能占多大比例，仍无法计算出来。之前，因为房租税开征多年后，几乎处于
空转状态，市地税局征管部门都没做过具体统计，他们把主要征收精力都放在了对企业税务的征收上。
如果去一家一户、一街一巷去调查访问，能不能实现呢？市地税局有关工作人员表示：这很费人手。再加上投入高，收益率低，配备那么多的人手去征这个税，很不划算。
二、西安市依法征纳“房租税”的重要性和紧迫性
（一）依法征纳“房租税”的重要性
依法征纳“房租税”，对西安市城镇居民而言，可以调节个人收入分配，体现社会公平；可以增强市民纳税意识，树立义务观念；还可以扩大聚财渠道，增加财政收入。
依法征纳“房租税”，与西安市政府而言，可增加市府的财政收入，政府通过财政可以有效地调节资源配置，促进西安经济和科学、教学、文化、卫生事业的发展，有利于促进和提高西安市城镇居民生活水平的提高。
2010年9月23日，在西安市十四届人大常委会第二十四次会议上，市财政局在向市人大常委会报告时透露，将扩大网络在线发票使用范围，在房地产、建筑业全面实行网络在线发票。进一步调整有奖发票布奖结构，加大对餐饮、娱乐、代理、酒店、中介服务等行业的税收征管。[3]同时，做好私房出租税收和小产权房契
税征管办法的前期调研，力争尽快试点征收。加大停车场收费等非税收入征管，减少跑冒滴漏，采取得力措施加强行政事业单位国有资产经营收益和处置收益管理，着力查处坐收坐支、应缴不缴等问题。由此可见，西安市地方政府已经意识到了依法征纳“房租税”的重要性。目前，我国北京、上海、广州、南京、杭州、济南等城市也纷纷制定相关地方法规，把依法征纳“房租税”提到意识日程上来。

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