林垂午、新疆徕远房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】人世间郑娟新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
【审理法院】新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
【审结日期】2022.05.06
【案件字号】任贤齐演过的电影(2022)新01民终730号
【审理程序】二审
【审理法官】蒋欣 张昊 王朋坤
【审理法官】蒋欣 张昊 王朋坤
【文书类型】判决书
【当事人】林垂午;新疆徕远房地产开发有限责任公司
【当事人】林垂午新疆徕远房地产开发有限责任公司
【当事人-个人】林垂午
【当事人-公司】新疆徕远房地产开发有限责任公司
【代理律师/律所】程浩然新疆九揽律师事务所
【代理律师/律所】程浩然新疆九揽律师事务所
鸟的成语【代理律师】程浩然
【代理律所】新疆九揽律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】林垂午
【被告】新疆徕远房地产开发有限责任公司
【本院观点】新加坡旅游签证《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。首先，依法成立的合同受法律保护。
【权责关键词】lol登陆不上无效违约金支付违约金合同约定基本原则证据不足证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判
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【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明：林垂午与徕远房产公司于2006年就签订了《商品房销售合同》，因涉案房屋一直不具备交房条件，迟迟未能交房，双方遂于2017年1月6日换签了新的《商品房销售合同》。双方均认可在换签新合同时对徕远房产公司此前涉及的延期交房违约责任达成合意并进行了赔偿。
【本院认为】本院认为，《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依
据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。” 围绕林垂午的上诉意见和徕远房产公司的答辩意见，本案的争议焦点为徕远房产公司应向林垂午支付违约金数额的认定。本院认为，首先，依法成立的合同受法律保护。本案所涉2017年1月6日《商品房销售合同》签订的背景，系双方当事人于2006年就已签订过《商品房销售合同》，因徕远房产公司长期未能交房，双方在对延期交房违约金赔付进行协商后，又换签了该新的合同，因此合同中所约定的内容应系双方协商一致的结果，系双方真实意思表示，内容合同有效，双方均应严格依约履行。其次，林垂午主张合同约定的违约金数额远远低于给其造成的实际损失，应当对其实际损失承担相应的举证证明责任，因林垂午未能举证，应当承担举证不利的法律后果。因此，一审法院依照双方合同约定认定徕远房产公司应向林垂午支付违约金数额为3，690元，符合双方合同约定及法律规定，应予维持。 综上所述，林垂午的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2，029.13元(林垂午已预交)，由林
垂午负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-25 19:03:41
【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年1月6日，双方签订《商品房销售合同》，约定出卖人为徕远房产公司，买受人为林垂午。该合同的主要内容为：“1．由徕远房产公司将位于乌鲁木齐市天山区解放北路177号徕远广场B区XXXX号的房产出售给林垂午，建筑面积为73.8平方米，房屋总价值为369，000元，林垂午一次性付清总房款；出卖人应当在2017年12月31日前交付房屋；2．出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按：买受人不退房，出卖人按已付房款的1％向买受人支付违约金”。该合同系双方补签。林垂午于2017年1月13日交纳涉案房屋的契税10，542.86元。2015年3月13日，徕远房产公司将涉案房产的所有权证书登记在其名下，不动产权证号为：乌房权证天山区字第xxx号。
【一审法院认为】一审法院认为，《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人
约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”，依据该法律规定，本案中各方签订的合同及履行合同过程中发生争议的时间均在民法典施行前，故该案应当使用当时的相关法律作为裁判的依据。双方签订的《商品房销售合同》是其真实意思的表示，该合同合法有效，双方均应严格履行。依据合同约定，徕远房产公司协助林垂午办理涉案房屋不动产权登记证书是其义务，故对林垂午要求徕远房产公司协助其办理涉案房产不动产过户登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持；关于林垂午要求徕远房产公司支付违约金的诉讼请求，双方在合同中约定“交付房屋的时间为2017年12月31日。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按：买受人不退房，出卖人按已付房款的1％向买受人支付违约金”，徕远房产公司未在约定的期限内履行办理涉案房屋产权证书的义务，其行为构成违约，依据合同约定，徕远房产公司应当支付相应的违约金，故对林垂午要求徕远房产公司支付违约金的诉讼请求，一审法院在3，690元的范围内(369，000元×1％)予以支持，超出部分的诉讼请求无合同依据，一审法院不予支持。一审法院遂判决：一、新疆徕
远房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内协助林垂午办理位于乌鲁木齐市天山区解放北路XXX徕远广场XXX(不动产权证号为：乌房权证天山区字第XXXX号)房产的不动产过户登记手续。二、新疆徕远房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付林垂午违约金3，690元。 本院二审期间，当事人未提交新的证据。
【二审上诉人诉称】林垂午上诉请求：依法改判一审判决第二项徕远房产公司向林垂午支付违约金3，690元为92，855元(计算方式：房屋总价款369，000元，期间2017年5月1日至2021年12月31日，违约金按年息5.4％计算，369，000×5.4％×4年8个月)。事实和理由：一审判决适用法律错误。徕远房产公司逾期办理房屋产权证的违约行为，是恶意违约，事实清楚，证据充分有力。我方在2006年就交付了全部房款，签了合同，直到2017年徕远房产公司才给我方交付房屋。徕远房产公司的恶意违约行为，致使我方在2017年交房后长达5年的时间里无法获取房产证，既不能合法出租房屋，也无法转让，居住条件也不完备，直接损失至少是购房资金付出后15年多的时间里无法获得同等的价值回报，间接损失就更难以估量，因为当初(2005年签订合同及支付房款时)徕远房产公司对外宣传该房产是可以享受乌市一中学区房资格的。但因为徕远房产公司的恶意违约行为，致使我方就该房产至今无法实现该目的。虽然是双方合同约定违约金是按购房款固定比例1％计算，但该约
定的违约金相对太低，3，690元的违约金，相对369，000元房款，五十年的产权期限，该违约责任几乎是达到了小到可以忽略不计的地步。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，应认定为该内容是徕远房产公司免除或限制自己责任的无效格式条款。故本案违约金的计算应当依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之合同没有约定违约金的规定处理。一审判决适用的法律，是对徕远房产公司的恶意违约行为的放纵，会促使房地产开发商在违约责任成本小到可以忽略不计的情况下，任意违约，肆意践踏、侵害购房人的权利，也有违司法审判的彰显社会公平和正义的基本原则。综上所述，向贵院提起上诉，希望得到公正裁判，使社会基本的公平正义得以彰显。 综上所述，林垂午的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
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