消费者购房提前还贷 银行能否收取违约金
消费者购房提前还贷银行能否收取违约金
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近段时间，随着央行调整个人住房贷款利率政策的出台，面对利率的提高，部分贷款购房消费者选择了提前还贷。对此，一些商业银行明确表示将逐步对提前还贷的“违约”行为做出“惩罚”，收取一定比例的违约金。提前还贷，这个被多数人视作信誉良好表现的行为，为什么遭遇银行的狙击？消费者提前还贷是不是违约？该不该支付违约金？银行有没有权利强收违约金？政府有关部门应该如何面对这一争议？2006年4月中下旬，由中国市场学会信用工作委员会、中国消费者报社主办，北京广住律师事务所承办的“提前还贷与信贷市场规范发展研讨会”在京举行，与会人员就上述话题进行了深入讨论。
提前还贷是讲信用的表现，怎么能认为是违约呢？我国《合同法》明确支持借款人提前还贷，银行强收违约金，既不合情，也不合理，更不合法。何山（中央财经大学《消费者权益保护法》研究中心主任、研究员）：贷款利率提高，消费者要提前还贷，这在法律上叫情势变更。情势变更以后，就使消费者以原来的利率偿还贷款产生不公正，在这种情况下，消费者提前还贷不违约。如果消费者在利率没有变化的情况下提出提前还贷，那么按照《合同法》第208条“借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息”之规定，同样允许提前还贷。
中国消费者报社副社长副总编辑杨沫和说，提前还贷是消费者要求重新调整和变更合同的行为，不应视为违约。因为利率变化是政府行为，这种政府行为对贷款人来说，可以认定是不可抗力，按照《合同法》第117条的规定，不可抗力就是不能避免、不能克服的客观情况，显而易见，利率的变化对贷款人来说是不能预见，不能避免，并且不能克服的客观情况。按照《合同法》第117条的规定，因不可抗力不能履行合同的，部分或全部免除责任，所以消费者提前还贷不能算违约。
北京市法学会房地产分会秘书长李公田说，提前还贷是否构成违约，主要还应该看合同的约定，如果合同双方有约定，那么就应该按照约定处理，如果双方约定提前还贷构成违约，那么这种行为就应该是违约，消费者当然要支付违约金。根据我对《合同法》第208条的理解，假如合同没有就提前偿还借款进行约定，借款人可以提前还贷，并且应该向银行缴纳较少的银行利息。
北京市律师协会消费权益保护专业委员会主任邱宝昌说，消费者在金融政策变化的情况下提前还贷，是一种积极的履约行为，是一种自我保护措施，不是违约。
广州东方昆仑律师事务所律师顾浩巍：应当鼓励消费者提前还贷，如果把提前还贷行为视为违约的话，既不合情，也不合理，更不合法。提前还贷，是因为央行调整房贷利率而引起银行对合同还贷条款变更，消费者会问，既然银行可以对还贷利率款做调整，消费者为什么不能对如何履行契约做调整呢？如果消费者要求履行变更贷款期限的做法构成违约，那银行的做法算不算违约呢？从百姓角度想，银行跟消费者是平等的主体，银行能调整借款利率，消费者就有权调整还款期限。
某些房贷合同中关于“提前还贷必须付违约
金”的规定不属于《合同法》第208条所说的“当
事人另有约定”。银行单方面收取违约金是违法
行为，借款人完全有权拒绝支付。
何山说，《合同法》208条中有这样的字眼“除
当事人另有约定的以外”，“另有约定”是什么意思？
有的团体和个人这么解释，如果格式合同的条款约定
提前还贷收违约金，那么消费者提前还贷，银行就可
以收违约金。如果说，允许银行对买房的消费者制定
这种格式合同，允许银行对消费者提前还贷收违约金，
那么，《合同法》第208条的规定就等于给架空了。从
这点上说，即使合同约定了可以收违约金，银行也是
不能收违约金的。这里的“另有约定”只能是借贷双
方在一对一谈判的情况下拟订的，此类情况的借款人
是一个经济实体，不是单个的消费者。对于处于弱势
地位的消费者要特别的保护，服务买卖格式合同不能
定下提前还贷收违约金的条款，即便定了也属于无效
条款。
中央财经大学法学院院长甘功仁说，根据《合
同法》第114条的规定，违约金应由合同约定，如
果签订合同时借贷双方特别约定提前还贷需要支付
违约金，违约方就应当根据违约情况向贷款银行支
付违约金。但是，如果合同中违约金的约定带有霸
如何选购冰箱王条款的性质，即使有约定也不具有法律效力。如
果合同中借贷双方没有约定违约金，银行单方面决
定收取违约金就是违法的，借款人完全有权拒绝支
付。
杨沫和说，即使贷款合同有约定，也不能向提
前还贷的消费者收取违约金。契约的基本原则是公
平公正，向提前还贷的消费者收取违约金本身就不
公正，目前条件下，强行向提前还贷的消费者收取
违约金，不仅不符合《合同法》关于不可抗力可以
部分免除或全部免除责任的有关规定，也不符合契
约公平公正的原则。
武汉大学法学院教授、博士生导师孟勤国说，
银行对提前还贷收取违约金是一个伪命题，没有任
何争论的空间。根据《合同法》第208条的规定，提
前还贷是行使合同权利，银行没有权利强行收取违
约金。即便该付违约金，如果用户不愿支付，银行
也只能通过诉讼程序解决，不能随便强制消费者交
付违约金。从《合同法》原理上说，消费者提前履
行合同只要不损害对方当事人的利益，银行无权拒
绝消费者提前还贷。
邱宝昌又说，提前还贷不影响银行的利益。消
费者提前还贷以后，如果银行信誉好，经营得好，还
可以把这笔钱投入到其他方面，仍会获得收益，所以
对银行不造成任何的损失。从合同的公平性、合同的
真实意思表示，以及格式条款的效力方面进行分析，
目前，一些合同中关于提前还贷有关条款的规定是银
行单方拟定的，并没有和消费者约定，而这种单方拟
定在金融市场竞争不激烈的情况下，使得消费者没有
话语权，实际上变成了单方强加，所以，即便合同中
另有约定“提前还贷收取违约金”，但如果这种约定有
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失公平的话，这样的条款也是无效的。
顾浩巍说，对《合同法》第8条，第一，
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提前还款是许可的；第二，提前还款应当按照实际
借款的期间计算利息；第三，当事人可以另有约
定。这样的约定应该只适用于经营者，如果把消费
者也纳入到“另有约定”的范围之内，就违反了《消
费者权益保护法》第24条的规定，“经营者不得以格
式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者
不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费
者合法权益应当承担的民事责任”。
根据法律不溯及既往之原则，如果调整后的
利率较低，借款人应按照新的贷款利率还贷；如
果贷款利率调高，借款人应按照原来约定的利
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率还款。
甘功仁：法律是规范以后的行为，而不是以前
的行为。根据这样的原则，新出台的房贷利率不应
对在此之前的固定利率房贷合同有约束力。如果按
照这种不溯及既往的原则履行合同，应该说会大大
减少提前还贷的现象。
何山：《刑法》一个基本的原则叫从轻从旧原
则，就是说，对于以前的犯罪，如果说新的法律公布
了，按新的法律定罪比按过去的法律定罪轻，那就按
新的法律办，如果重，就按照过去的法律办。银行的
贷款利率问题也应该是这个道理。什么叫从低原则？
就是说，银行原来定的利率比较高，如果调整后的利
率比较低，那么借款人应该按照新的贷款利率来偿还
银行的贷款。如果银行贷款利率提高了，那么借款人
应按照原来约定的利率还款。
“如果说提前还贷应支付违约金是国际惯例，那
究竟是哪几个国家的惯例？就算是国际惯例，也必须
符合中国的国情和法律”，孟勤国说，“经常听到一些
媒体或者一些专家在说，这个是国际惯例，那个是国
际惯例，这些所谓的国际惯例到底是哪个或哪几个国
家的规定？这些惯例是怎么规定的？往往语焉不详。
据我了解，在美国，有多种多样的按揭贷款方式，消
费者可以根据自身情况进行选择。但无论采用哪种按
揭贷款方式，无论银行利率发生哪些变化，购房者可
以在任何时候还清贷款，不存在提前还贷银行要收取
违约金或者手续费问题”。
邱宝昌：国际上有很多惯例，有对经营者的，
有对消费者的，但是很多经营者喜欢拿可能对他有
利的国际惯例说事。再有一点，国际惯例必须要符
合中国的国情，再好的国际惯例，如果与中国的法
律法规不一致，也不能援用。
银行与消费者的地位强弱失衡，消费者的弱
势地位不改变，购房贷款合同中的一些条款就
北电三试难避霸王条款之嫌。
何山：消费者相对于经营者而言是弱者。在法
律实践中，双方地位很不平等，不平等怎么办？就
应该用法律的天平给消费者加码，在现代社会，保扫毒风暴
护弱者是法制的一项重要原则。
甘功仁：合同中违约金的约定是不是出于当事
人的完全自愿，是不是当事人真实的意思表示，这
很关键。合同中如果有霸王条款，同样不应该具有
履行的效力。现在有两种情况，一种是购房人普遍
缺乏购房常识，银行给他贷款就行了，不去仔细研
究合同内容。还有一种情况，因为有大量的没有房
子住的普通老百姓，他又没有多少钱，银行只要同
意贷款给他，他就高兴了。如果银行不贷款，他就
买不了房子。在这种情况下，为了得到银行贷款，
不得不在显失公平的合同上签字，这样的合同是不是
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