阳西县双飞高新科技发展有限责任公司与冯杏胜、谢兆洁商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书
阳西县双飞高新科技发展有限责任公司与冯杏胜、谢兆洁商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房预售合同纠纷 
【审理法院】广东省阳江市中级人民法院  醉酒驾驶标准
【审理法院】广东省阳江市中级人民法院 
【审结日期】2021.04.19 
【案件字号】(2021)粤17民终115号 
【审理程序】二审 
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【审理法官】龙飘莫怡华陈欢欢 
【审理法官】龙飘莫怡华陈欢欢 
【文书类型】判决书 
【当事人】阳西县双飞高新科技发展有限责任公司;冯杏胜;谢兆洁 
侠盗车手攻略【当事人】阳西县双飞高新科技发展有限责任公司冯杏胜谢兆洁 
【当事人-个人】冯杏胜谢兆洁 
【当事人-公司】阳西县双飞高新科技发展有限责任公司 
【代理律师/律所】翁文崧广东中瑜律师事务所;梁富述广东中瑜律师事务所;叶发泮广东君和政通律师事务所 
【代理律师/律所】翁文崧广东中瑜律师事务所梁富述广东中瑜律师事务所叶发泮广东君和政通律师事务所 
【代理律师】翁文崧梁富述叶发泮 
【代理律所】广东中瑜律师事务所广东君和政通律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】阳西县双飞高新科技发展有限责任公司 
【被告】冯杏胜;谢兆洁 
【本院观点】本案是商品房预售合同纠纷，双飞公司对一审判决其向冯杏胜、谢兆洁支付房屋建筑面积差异补偿款2362元没有提起上诉，本院予以维持。 
【权责关键词】撤销代理违约金过错合同约定诚实信用原则证人证言新证据关联性合法性质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重审 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。  另查明：涉案商品房于2019年3月4日办理初始登记至双飞公司名下。 
市场营销专业就业前景【本院认为】本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，双飞公司对一审判决其向冯杏胜、谢兆洁支付房屋建筑面积差异补偿款2362元没有提起上诉，本院予以维持。本案争议的焦点问题是：一、涉案商品房逾期办证至冯杏胜、谢兆洁名下的原因应如何认定，双飞公司应否承担逾期办证的违约责任；二、如果双飞公司应承担逾期办证的违约责任，《商品房买卖合同(预售)》对逾期办证违约责任的约定是否过高。  关于争议焦点一，涉案商品房要办理权属登记至冯杏胜、谢兆洁名下，需由双飞公司办理初始登记再由双方共同办理所有权转移登记，故双飞公司有义务在《商品房买卖合同(预售)》约定的办证期限内办理完毕涉案商品房的初始登记并通知冯杏胜、谢兆洁共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。双飞公司提供照片主张其在2019年3月17日在D6幢地下停车室梯口张贴了办理不动产权证的通知，并申请查询涉案商品房2018年1月至2019年9月的用电情况以证实冯杏胜、谢兆洁已在2017年9月入住，其出入经过电梯口会见到双飞公司张贴的办证通知的事实。即使冯杏胜、谢兆洁已装修入住，且双飞公司在地下停车室张贴了办理不动产权证的通知，也不能保证双飞公司张贴的通知内容能够到达冯杏胜、谢兆洁。鉴于双飞公司申请本院出具《律师调查令》的事项对证明待证事实无意义，根据《关于适用  的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待
证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”的规定，本院不予准许双飞公司该申请。由于双飞公司负有通知冯杏胜、谢兆洁办理涉案商品房所有权转移登记手续和所需材料的义务，而其在本案中对履行该义务的举证并不充分，同时《承诺书》亦非冯杏胜、谢兆洁出具给双飞公司，故双飞公司主张涉案商品房未能在合同约定的办证期限内办理完毕所有权转移登记手续的原因在于冯杏胜、谢兆洁没有先履行查询本人家庭住房情况、出具《购房人家庭住房情况诚信保证书》《委托书》等义务，理据不足，本院不予采纳。本案中，双飞公司虽然提供了《不动产权证书》主张涉案商品房在办证期限届满前五个月已办理初始登记，可以在约定办证期限截止前为冯杏胜、谢兆洁办理房屋所有权转移登记，但双飞公司没有充分证据证明其在该期限内已向冯杏胜、谢兆洁送达办理涉案商品房所有权转移登记手续的通知，从冯杏胜、谢兆洁实际收房之日即2017年8月31日至涉案商品房不动产权证书登记至冯杏胜、谢兆洁名下之日即2020年4月9日，已超过双方约定的730日办证期限，故一审认定双飞公司构成逾期办证违约正确，双飞公司应对冯杏胜、谢兆洁承担逾期办证的违约责任。  关于争议焦点二，冯杏胜、谢兆洁与双飞公司签订的《商品房买卖合同(预售)》约定，因双飞公司的原因，冯杏胜、谢兆洁未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方不解除合同，双飞公司赔偿冯杏胜
、谢兆洁10000元，并继续办理相关手续。双飞公司主张按合同约定由双飞公司承担10000元的逾期办证违约金过高，应予调低。由于《商品房买卖合同(预售)》是双飞公司提供给冯杏胜、谢兆洁的格式合同，逾期办证的违约责任亦是双飞公司为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与冯杏胜、谢兆洁协商的格式条款，因此，从充分尊重当事人意思自治的角度出发，对逾期办证违约金原则上应按约定处理。而且本案双飞公司并没有提供证据证明冯杏胜、谢兆洁实际损失的情况，综合考虑合同的履行情况、双飞公司的过错程度以及冯杏胜、谢兆洁可得利益等多个因素并根据公平原则和诚实信用原则进行综合考量，本院认定双方对逾期办证违约金的标准并没有过分高于损失，双飞公司请求调低逾期办证违约金，依据不足，本院不予支持。  综上所述，双飞公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。  二审案件受理费50元，由阳西县双飞高新科技发展有限责任公司负担。  本判决为终审判决。 
【更新时间】健康生活饮食2021-11-03 22:52:39 
阳西县双飞高新科技发展有限责任公司与冯杏胜、谢兆洁商品房预售合同纠纷一案民事二审判决书
广东省阳江市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤17民终115号
当事人    　上诉人(原审被告)：阳西县双飞高新科技发展有限责任公司。住所地：广东省阳西县城九区向阳路A25号。
赠与
    　法定代表人：戴彩云，该公司总经理。
    　委托诉讼代理人：翁文崧，广东中瑜律师事务所律师。
    　委托诉讼代理人：梁富述，广东中瑜律师事务所律师。
    　被上诉人(原审原告)：冯杏胜。
    　被上诉人(原审原告)：谢兆洁。
    　上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：叶发泮，广东君和政通律师事务所律师。
审理经过    　上诉人阳西县双飞高新科技发展有限责任公司(以下简称双飞公司)因与被上诉人冯杏胜、谢兆洁商品房预售合同纠纷一案，不服阳西县人民法院(2020)粤1721民初2782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原告诉称    　冯杏胜、谢兆洁向一审法院起诉请求：一、双飞公司支付逾期办理不动产权证书的赔偿金10000元给冯杏胜、谢兆洁；二、本案诉讼费由双飞公司承担。诉讼过程中，冯杏胜、谢兆洁增加1项诉讼请求为：双飞公司支付房屋建筑面积差异补偿款2362元给冯杏胜、谢兆洁。
    　一审法院判决：一、限双飞公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金10000元给冯杏胜、谢兆洁；二、限双飞公司在判决发生法律效力之日起十日内支付房屋建筑面积差异补偿款2362元给冯杏胜、谢兆洁。如果未按判决指定的期间履行给付金钱
义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费55元，由双飞公司负担。具体认定的事实和理由详见一审判决。
二审上诉人诉称    　双飞公司不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回冯杏胜、谢兆洁请求双飞公司支付逾期办证违约金的主张；二、本案一、二审案件受理费由冯杏胜、谢兆洁负担。事实与理由：一、一审认定双飞公司应向冯杏胜、谢兆洁支付逾期办证违约金10000元是错误的。(一)按照冯杏胜、谢兆洁与双飞公司签订的《商品房买卖合同(预售)》第二十条第一项的约定，将涉案商品房的房屋所有权登记至冯杏胜、谢兆洁名下需要双方共同到不动产登记中心申请办理，事实上也需要双方到不动产登记中心签名或盖章才能办理转移登记手续。(二)冯杏胜、谢兆洁在共同与双飞公司到不动产登记中心办理房屋所有权转移登记前要先查询本人家庭住房情况或出具《购房人家庭住房情况诚信保证书》，再向税务机关办理契税或者出具《委托书》给双飞公司代办理契税等，否则，双飞公司无法代冯杏胜、谢兆洁办理契税，更无法与之共同办理不动产权属转移登记。冯杏胜、谢兆洁至2020年3月2日才出具《购房人家庭住房情况诚信保证书》等，导致双方无法在合同约定期限内共同到不动产登记中心办理不动产权属转移登记手续。(三)双
飞公司在涉案商品房验收合格后已向不动产登记中心申请办理涉案商品房初始登记，然后通知业主可以办理房屋所有权转移登记，并在合同约定的期限内分别与其他业主共同到不动产登记中心办理房屋所有权转移登记。因此，涉案商品房所有权不能在约定期限内办理转移登记至冯杏胜、谢兆洁名下是因为冯杏胜、谢兆洁没有在合同期限内履行先查询本人家庭住房情况、出具《购房人家庭住房情况诚信保证书》《委托书》等义务，按照《商品房买卖合同(预售)》第二十条第三项“因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任”的约定，双飞公司无需承担赔偿违约金的责任。二、双方对因出卖人的原因逾期办证，出卖人应赔偿买受人10000元违约金的约定过高。由于涉案商品房不动产权属证书的取得时间不影响冯杏胜、谢兆洁对该商品房的占有使用和收益，故逾期办证没有造成冯杏胜、谢兆洁经济损失，而且合同约定违约责任没有考虑取得不动产权属证书延迟的时间，即使延迟一天或一个月，双飞公司亦应支付10000元违约金显属过高，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，予以减少违约金。三、因为一审认定事实错误，导致一审法院错误适用《中华人民共和国合同法》的规定。综上，请求支持双飞公司的上诉请求。

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