农村不动产权登记中的问题及对策
农村不动产权登记中的问题及对策
摘要：近些年来，党和国家高度重视农村财产确认登记，采取了重要措施，对农村财产确认进行登记，以规范农村土地的使用和分配，加强农村房屋的管理，落实农村不动产权的登记工作。
关键词：不动产登记；农村；存在问题；
前言：自中国实施统一不动产登记制度以来，在确认不动产产权方面取得了重大进展。建立统一的不动产登记制度不仅可以实施产权条例，确保交易安全，保护债权人的合法财产权，而且还可以及时确认不动产所有权，有助于打击腐败，但是农村房地产登记的现状令人担忧，有关部门无法准确掌握农村土地房屋的基本情况，不利于宏观调控。
1 中国不动产登记制度的发展历程
中国房地产登记制度的发展可分为起步阶段、停滞阶段、发展阶段和完善阶段四个阶段。中国于1950年颁布了《中华人民共和国法》，承认土地所有者的合法权益，1953年以来建立了农村生产合作社制度，农民从个体经济转向农村集体经济。大约30年后，中国房地
产登记几乎停滞不前直到1982年，中国才确立了土地的公有制。农村土地仍然属于集体，城市土地属于国家。1988年颁布了《土地管理法》，成为土地登记发展的一个重要里程碑。2006年，自然资源部公布了《第十一个五年发展地籍管理计划》，当时土地登记和产权管理仍然是地籍管理的核心。30年来，土地登记的重点是确认财产权。2015年，实施了《不动产登记暂行条例》，不动产登记制度向前迈出了重要一步。为落实好2019年中央1号文件“加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作”，2020年自然资源部下发了《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，对登记工作有明确的规定。
2农房不动产登记的现状
近年来，中国积极推进房地产的核查登记工作。2015年，自然资源部(原土地和资源部)发布了一份关于良好的不动产所有权调查工作的通知，并统一了国家不动产所有权调查制度。自宣布以来取得了显著成就，但也存在许多问题。特别是农村房屋产权登记有些薄弱环节：
（1）宅基地和房屋没房地合一。初始登记时90年国土部门办理集体土地建设用地使用权
证，91年建设部门办理乡村房屋所有权证，部门之间未协调统一，这样就导致房屋面积存在差异，实际登记中还存在集体土地建设用地面积比房屋底层面积小的情况，明显不合理。直到2003年两证合一，变为房地产权登记，登记机关统一。现更名为不动产权登记，这就需要地籍调查和房屋踏勘同时进行。
（2）初始登记漏办，统一办理时有的农户在外打工，或当时存在争议的房屋都没有确权办证，之后房屋改扩建后也没有重新办证，导致房屋基数统计困难。
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（3）档案缺失，因90年代初，乡镇政府部门电脑不普及，农房档案都是纸质件，因拆乡并镇或行政区划调整，档案移交的不规范，且很多档案资料丢失，导致房屋的合法性认定困难。
（4）存在一户多宅情况，我国农业农村部明确规定“每个农户有且仅能拥有一处宅基地不动产”，很多农村住户在对宅基地不动产进行前置行政审批、继承、买卖及户籍登记的时候由于序衔接不当，引起了“一户多宅”的不良情况，如新的宅基地已经竣工但未及时搬迁入户、已迁入新的宅基地而废弃宅基地尚未拆迁、迁入新宅基地且旧宅基地拆除但未登记注销。
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3登记中存在的问题
3.1进度缓慢
（1）农村房屋普遍分散，村庄相对封闭，区域差距很大，环境复杂，登记人员现场踏勘、测绘、落坐标点较为困难。交通工具较难保证，出勤频率高，公车数量有限难以保障。
（2）技术保障欠缺。一是系统运行不稳定。目前由技术单位开发的登记系统运行还存在功能不足、运行不稳定的的情况，多次出现数据推送不成功等问题。新技术熟练度不够。有的规资所工作人员在业务水平、技术能力上还处于学习提升阶段，加之部分工作人员缺乏前台办证等相关工作经历，技术熟练度尚需进一步加强。
（3）人员保障不足。不动产登记人员配备少，比如重庆市合川区的各镇街的规划和自然资源所，一般就两三个人员，办理不动产登记的一般就一个人办理辖区的所有证。测绘落地是不动产登记工作技术要求较高、业务量最大的工作环节，面对不断激增的业务量，技术人员又不足，导致案件的积压，众不情绪。网王 不是替身
（4）闲置宅基地。社会的发展、经济的提升，进一步提高了农村、城市间的人口流动频率，
很多农村居民摆脱农业生产转投城市务工，由此导致大部分农村地区的常住人口数量骤减，很多外出务工居民名下的不动产成为闲置宅基地，这也在一定层面上影响了农村不动产登记的效率与质量。
（5）众理解不够。资料受理更严。根据《不动产登记条例》，登记受理工作在办事程序、组卷资料、审查提交等方面有更高的要求，部分众对此不理解，甚至有的认为办事人员太过较真，将因资料不齐、面签不到、权属纠纷等造成的工作延误、返工全面迁怒于登记人员。部份村民对办证重要性认识不够，认为只要有房屋在，不动产登记证可有可无，或修建房屋后，有什么用地建设手续就完结了，不知还要验收，登记办证
3.2统一登记程序复杂、办证率较低
目前，重庆市原有的集体土地建设使用证和乡村房屋所有权证有效合法的，在房屋没变化的情况下有的村民还是要求重新办理不动产权证书，导致工作量的增加；办证程序、要件较复杂，继承的需要公证、分家析产、买卖的需要协议完税证明等，这都需要农民到区级相关部门办理，镇街无法做到一站式办理。因办证程序多，现场测绘、系统录入审核等原因，办理一个证的时间跨度至少一个月以上。其中踏勘中遇到违章搭建、房屋改动未办审
倾城之泪电影批手续的、或家庭内部纠纷而导致办证中断等复杂的情况下，这都会导致办证率低。
3.3 超标面积
根据有关规定,在1982年《农村宅基地管理条例》生效之前,《农村宅基地管理条例》实施以来,如果农民集体所有的宅基地建设范围不扩大,是否超过当地标准,按实际使用面积进行确认登记，并出具房地产证；1982年《村镇建设用地管理条例》实施后，农民集体所有的房屋建设用地，应当持有集体建设用地使用证，并按照批准的面积申请房地产证。而实际农村修建房屋大多未设计，施工较随意，没有按审批面积修建房屋的意识，往往验收时超建、超占，超标，有的农房甚至修有很大的独家别院，这都给登记工作带来很大压力。
4 钢琴歌曲关于农村房地产统一登记的建议
4.1规范农村不动产确权登记资料管理
对不动产确权资料应该统一管理和保存。重庆市辖区的合川区现已实现平台系统录入，对各镇街上传的图件专业人员网上审理，办证资料经网上初审后，纸质件经区级登记中心专职人员审核通过，统一规档。这样档案资料统一、完善、归档及时，查询方便。
4.2建立统一管理的现代信息平台
要加强农村不动产登记信息化建设，将各历史阶段采取图解法、勘丈法等形成的各类图、表、卡、册等权籍调查成果和确权登记资料数字化处理，按照有关标准规范建设农村不动产权籍调查数据库，实现成果数字化管理和信息化应用，与不动产登记信息平台实现对接，做到数据能入库、可查询。做好数据日常更新与维护。
4.3合理安排人员配置，提高登记效率。
建议加大人员和技术力量的配置，可以一次性对各辖区农村房屋办证情况全面清理，对符合办证条件的按规范办理，设立专门机构负责解释工作，指导办证。并同时地籍调查全面覆盖，尽量处理完遗留问题。加大财政资金投入，积极与不动产登记系统开发软件公司洽谈，根据实际情况，适当调整系统部门设置，加大部门之间的衔接配合，以利于登记工作的有效开展。
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4.4强化宣传培训
通过报纸、电视、手机报、公众平台等途径，广泛宣传不动产登记工作的内容及登记
流程，减少因误解产生的矛盾。同时宣传农村不动产确权登记的意义和政策要求，提高农民从主动配合和积极性，保障工作顺利推进。同时对登记的经办人加强业务培训，增强业务熟练度，对办证程序、要件材料、技术要求快速反应。
4.5完善对宅基地的监督和管理
要不断完善对农村宅基地的监督和管理工作，具体做法如下：
（1）对村干部进行法律法规知识的普及，他们是一线监管人员，要知道宅基地本就是集体所有，因此对非本集体经济组织人员严禁建房，宅基地不能买卖，只能随房屋的转移而使用权随之转移，新建房屋后要拆除旧房；严禁占用基本农田建设。

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