法拍房交易细节 全流程
法拍房交易全流程，看完你也能成专家
共分9步，囊括了从自身需求、预算到选房、尽调、参拍交易全流程。
第一步：确定自身的购房和贷款资质、计算可承受预算范围
这一步很重要，因为凡事预则立，不预则废，买法拍房作为大额投资，更是这样。
关于购房资质，拿深圳来说，深户满三年社保未婚有一个名额，深户已婚满3年社保有两个名额。非深户满5年社保无论婚否都只有一个名额。
关于贷款资质，无房无按揭贷款最高可以贷7成，有房已还清贷款可以贷5成，有房未还清可以贷3成。
关于预算范围，除去首付款外，月供最好不要超过月收入的50%，30%至40%为好。
小贴士：法拍房额外费用明细：
1、个税3%，满五唯一可免，如公告说明税费各付，则此项税费由买家垫付后可退
2、增值税5.3%，同上
3、契税：首套房90平以下1%，90平以上评估价1.5%；二套房90平以下1%，90平以上2%；三套房统一为评估价3%。
4、水电物业欠费及滞纳金、土地出让费等
5、贷款担保费万分之6每天
6、辅拍机构服务费1-3%
第二步：罗列自身需求，根据重要程度排列
目的：以理性把控感性，不做容易后悔的决策
可以罗列出自己最看重的10个点，比如位置、通勤痛苦指数、潜力、增值预期，周边配套、小区环境、楼层、户型、朝向、采光，租金水平等等。根据自身的购房目的和需求对所罗列出来的点做优先排序。
关键点：不太可能到所有点都能满足的房子，只要能满足5点的房源，就可以列入才考虑清单，能满足7点以上的，就可以作为重点关注调查的房源。要注意的是要同时准备3-5套房源做备选，防止撤拍或竞拍价格过高。
要给所挑选的房源评估一个合理的目标成交价，防止竞拍的时候拍上头盲目出价，或者不敢出价错失机会。
第三步：整理房源：从7个官方授权渠道挑选及罗列房源
2017年以后，法拍房基本全部转到了线上，目前中国国内有且只有以下7个线上平台：
一、阿里拍卖：优点是房源多，但良宥不齐，风险相对较大，要有专业的选房眼光，前期要详细调查；
二、京东拍卖：房源仅次于阿里，信息全，有京东金融做保障，风险较小，同时捡漏空间相对较小，成交价会高于阿里法拍同等房源
三、工行融易购：是银行中唯一具有司法拍卖资质的平台，有工行易拍贷，提供金融支持 和 法拍增值服务。房源主要在京津，东北，广东
四、中国拍卖行业协会：中国拍卖唯一的全国性组织，资源少，主要集中在安徽 云南 天津，参拍人少，可以作为辅助捡漏选择
五、人民法院诉讼资产网：房源少：主要集中在河北 北京，优点是可以挑选执行法院
六、公拍网：关注度较少，房源集中于江浙沪
七、北京产权交易所（北交互联）：房源少，关注低，主要分布在北方城市
指导思路：重点关注阿里和京东，其他5个平台作为辅助捡漏。同时不要想信所谓的内部房源，法拍房是完全透明公开的市场。
第四步：筛选蕞适合自己，性价比蕞高的房源，做好优先顺序排列
有名的小说作者先粗选较合适的房源，再根据自身需求，最好能够分区域，分类型，分价格段罗列，再精选3-5套最适合自己的房源，进行详细调查。注意，不要以起拍价作为自己的预算，因为一套较好的房源拍卖溢价会达到20%左右。
第五步：详细调查，确保所选房源没有隐藏风险，提前计算好包括税费等额外费用成本
重中之重，法拍房踩坑的90%是因为这一步没做好。调查内容包括以下几点：
李芯逸个人资料一、房屋基本信息
1、长春观拍卖原因，是断供还是其他贷款，是否涉及刑事案件，是否凶宅；
2、执行法院，起拍价、保证金、付款时间等
3、房屋类型、面积，这会影响到税费、贷款比例，购买资质等
4、产权：是否完整，年限，比如共有产权房会影响到后续过户；
5、土地性质：是划拔还是出让，涉及税费
6、建筑年代：25年以上无法贷款，深圳2000年之前的房产无法贷款。
7、房屋产权栏，如果是空白，或是预  ，就有可能没有产证，不能贷款，办手续也会比较慢
二、房屋价值评估，法院的估价往往是不准的，需要参考同小区同户型最近的二手房成交
价
1、地理位置，交通
2、周边配套：教育、医疗、购物
3、楼层，采光，容积率，配套
4、同户型最近成交价，租金水平，周边房价
三、隐藏风险排查
1、有无多次查封，可到房管局拉产调
2、查询计算该房屋税费
（1）原业主是正常买卖还是继承赠予，税费区别很大
（2）房屋面积，90平以上有额个税费
（3）原业主是公司还是个人，公司会有额外税费
（4）土地是划拔还是出让，涉及土地出让金
（5）水电气和物业欠费情况，尤其是注意有无高额滞纳金
3、产权是否完整，否则会面临拍下无法过户或入住
4、是否市政配套用房，历史保护建筑，否则过户会比较麻烦
5、是否凶宅，也就是房屋内有人非自然死亡，可到房屋辖区派出所查询；
6、是否有优先购买人：如有效租户，股东，直接债务人
7、是否有占用，有效占用还是恶意占用，有无老人小孩
8、如有租约，是有效租约还是无效租约，腾退难度和成本要提前预估
9、父亲节是哪天啊是否设立了居住权，可到辖区街道办查询
10、户口及学位是否占用
11、房屋有无建筑安全隐患，有无违建加建
四、竞争烈度预估
该房源有多少人参拍，提前评估哪些是水军，哪些是真正竞争者。提前看类似房源的历史成交数据，评估该套房源什么价位能拿下。制订针对性的出价策略。
第六步：正式参拍
一、预存保证金，一般为房产起拍价的10%
二、竞拍技巧：
1、如一拍无人出价，不要盲目等二拍，因为二拍成交价往往会超过一拍起拍价；
2、要提前看类似不要过早出手，也不要意气用事，在预期价格范围内，出价要果断
3、要随时评估对手的心理状态，如果捕捉到对手有犹豫信号，可以多坚持两手
4、善用围猎式，卡秒式、半路截杀式竞拍战术
5、不要拍上头，盲目出价
小贴士：这时最好有专业的辅拍团队，全程给予指导帮助
第七步：竞拍成功，办理各类手续，申请贷款
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在指定日期内，缴纳全款到法院指定账户。并领取三书，即《成交确认书》、《协助执行通知书》、《执行裁定书》。需要贷款这其间需要担保公司提供短期担保。
第八步：核税缴税，办理过户，领取新房产证
去税务局核税交税，拿着完税证明，去不动产中心办理过户领取新房产证。
第九步：清场收房入住
在这个阶段，可能会遇到各样问题，如恶意占用，租约，联系执行局协助等，让辅拍机构协助办理，能提高效率，有效缩短收房周期，杜绝不必要的额外成本。怎么注册谷歌账号?
写在最后，让专业的人做专业的事，付出的成本往往是最低的，买法拍房尤其是这样，希望这篇帖子能帮助你理清思路，少走弯路。

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