鞍山万峰上海城置业有限公司、赵忠华房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】辽宁省鞍山市中级人民法院
【审理法院】周星驰和吴孟达为什么分开辽宁省鞍山市中级人民法院
【审结日期】2022.02.23
【案件字号】(2022)辽03民终250号
【审理程序】二审
【审理法官】葛一新吴红娜全丽红
【审理法官】葛一新吴红娜全丽红
【文书类型】判决书
【当事人】鞍山万峰上海城置业有限公司;赵忠华
【当事人】鞍山万峰上海城置业有限公司赵忠华
【当事人-个人】赵忠华
【当事人-公司】鞍山万峰上海城置业有限公司
【代理律师/律所】顾鹏辽宁仁锦合律师事务所
【代理律师/律所】顾鹏辽宁仁锦合律师事务所
【代理律师】顾鹏
心痛2009【代理律所】辽宁仁锦合律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】鞍山万峰上海城置业有限公司
属蛇的和什么属相最配【被告】赵忠华
【本院观点】本案二审的争议焦点是：万峰置业公司应否承担逾期交房违约金46670元。
广东省内旅游景点【权责关键词】完全民事行为能力无效胁迫社会公共利益重大误解代理违约金支付违约金不可抗力合同约定新证据合法性质证诉讼请求维持原判发回重审强制执行
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【本院查明】本院二审期间，万峰置业公司提交新证据：鞍山市铁东区人民法院(2021)辽0302民初970号民事判决复印件、(2021)辽0302民初2472号民事判决复印件、(2021)辽0302民初4747号民事判决复印件，用以证明本案认定事实与适用法律错误，存在同案不同判的问题，在与本案案件事实及法律关系一致的上述案件中，人民法院依法认定万峰置业公司与当事人签订的补充协议合法有效，并按照补充协议的约定判决万峰置业公司承担逾期交房违约金。赵忠华质证意见：对证据的真实性、合法性没有异议，对万峰置业公司的证明目的不予认可。本院认证意见：对证据的真实性、合法性予以认可，上述案件涉及的事实，均系万峰置业公司与另案当事人在签订商品房买卖合同后另行签订补充协议，对逾期交房违约金计算比率进行了变更，与本案事实不同，故对万峰置业公司的证明目的不予认可，依法不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案二审的争议焦点是：万峰置业公司应否承担逾期交房违约金46670元。依据《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”的规定，本案适用民法典的法律规定。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”本案中，万峰置业公司与赵忠华签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。其中合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定出现了两个条款，约定了日万分之二与日万分之0.1两个不同的逾期交房违约金计算比率，万峰置业公司主张双方以补充条款的形式合意变更了日万分之二逾期交房违约金计算比率，以日万分之0.1作为逾期交房违约金计算比率，对此，赵忠华予以否认。《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。”万峰置业公司提供的商品房买工程款拖欠
卖合同系格式条款，其关于逾期交房违约金计算比率的变更，不合理地减轻了其责任，该格式条款无效。另据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，本案也应对逾期交房违约金计算比率作出有利于赵忠华的解释。万峰置业公司违反合同约定，逾期未交付商品房，构成违约，一审法院判令万峰置业公司按照已付房款的日万分之二向赵忠华支付自2017年10月31日至2021年10月10日的违约金46670元并无不当，本院予以维持。 综上所述，鞍山万峰上海城置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费909元，由鞍山万峰上海城置业有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-25 15:38:58
【一审法院查明】一审法院认定事实：赵忠华与万峰置业公司于2016年11月28日签订《商
品房买卖合同》，约定赵忠华购买坐落在鞍山市铁东区×××道×××栋××层×××号，产籍号1-39-201-1242，建筑面积42.78平方米，总价款为162051元。该合同第八条约定，出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求等。但如遭遇不可抗力导致商品房无法按期交付使用，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，双方应签订补充协议明确新的交付期限。“第八条：交付期限”的补充约定：经买受人与出卖人协商同意，将第八条按如下约定调整并执行：出卖人应当在2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力导致商品房无法按期交付使用，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期，双方应签订补充协议明确新的交付期限。如遇下列特殊原因出卖人可据实予以延期：1、因执行政府及公共事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延
迟；2、买受人未付齐全部购房款或未按期偿还银行贷款导致出卖人承担责任的；3、因市政配套设施接通延误导致的延期；4、其他非出卖人原因造成的延期。第九条：出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理(不作累加)：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。“第九条：出卖人逾期交房的违约责任”的补充约定：经买受人与出卖人协商同意，将第九条按如下约定调整并执行：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理(不作累加)：1、逾期不超过90日，出卖人不承担任何违约责任，出卖人不向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，
出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.1的违约金，合同继续履行。第十五条：关于产权登记的约定，自本合同签订之日起，买受人可以申请办理预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1、若买受人退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2、若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。“第十五条：关于产权登记的约定”的补充约定：经买受人与出卖人协商同意，将第十五条按如下约定调整并执行：自本合同签订之日起，买受人可以申请办理预购商品房预告登记，出卖人应当在商品房交付使用后745个工作日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商变更合同，出卖人应承诺新的备案时间，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1、若买受人退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价
款的万分之一赔偿买受人损失；2、若买受人不退房，正常履行合同。再查，赵忠华已于2016年11月28日交纳购房款162051元。
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