南昌市洛阳路立交工程房屋征收补偿方案
南昌市洛阳路立交工程房屋征收补偿方案
（征求意见稿）
  南昌市洛阳路立交工程是由政府组织实施的交通基础设施建设工程。该工程的实施对打通"断头路"，完善老城区交通具有重要意义。经初步房屋调查摸底，该工程需征收房屋面积约7500M2，被征收户数53户。为做好该工程范围内房屋征收补偿工作，维护被征收人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)等有关规定，结合该项目实际，制定如下房屋征收补偿方案：
  一、征收范围
  南昌市洛阳路立交工程(彭子江巷至洪都大道)规划红线范围内。
  二、征收部门和征收实施单位
  （一）征收部门：南昌市住房保障和房产管理局
  （二）征收实施单位：青山湖区住房和城乡建设局
  三、被征收人
  征收范围内国有土地上单位和个人房屋的所有权人。
  四、征收实施时间、征收补偿签约期限和搬迁期限
  （一）征收实施时间：2011年  月  日至2011年  月  日
  （二）征收补偿签约期限：  年    月    日内。
  （三）搬迁期限：  年    月    日至    年    月    日。
  五、征收补偿依据
（一）城市私房、单位自管产房：凭南昌市房屋登记机构颁发的房屋所有权证或房屋确权凭证为补偿依据。
（二）直管公房：凭房管部门颁发的房屋租赁证为补偿依据。
（三）被征收房屋的面积和用途，以房屋所有权证载明的为准。原为住宅房屋在2003年10月1日前连续2年改为非住宅房屋，并依法办理了营业执照和税务登记，至房屋征收时一直作为非住宅房屋使用的，征收时按非住宅房屋予以货币补偿。
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（四）非住宅房屋性质（经营性或者非经营性）以房屋登记簿记载为准，无房屋登记簿的以房屋档案的记载为准；未载明非住宅房屋性质的，按征收时的实际状况确定。
（五）未登记建筑的认定和处理
1、南昌市人民政府组织城市规划、发展改革、城市管理、国土资源、房产管理、工商、税务等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
2、征收在1985年以前（含1985年）自行搭建的住宅房屋（在单位土地使用权范围内自行搭建的除外），本着实事求是的原则，参照有产权的住宅房屋予以补偿安置。搭建年限的界定以南昌市房屋登记机构出具的征收证明为准。
3、征收在单位土地使用权范围内1985年以前（含1985年）自行搭建的房屋按以下原则给予补
偿安置：
（1）在单位土地上自行搭建的非住宅房屋
征收在1985年以前手续不齐全的建筑，且市房屋产权产籍管理部门无法确权的单位非住宅，由南昌市
房屋登记机构出具证明其面积和结构的书面材料，经征收实施单位认可后，报有关部门研究同意，在重置价范围内给予一定补偿。
（2）在单位土地上自行搭建的住宅房屋
征收在1985年以前由单位自行搭建的住宅房屋，按重置价补偿给单位，然后由所在单位负责安置住户。
征收在1985年以前由个人自行搭建的住宅房屋，先由被征收人单位配合市房产管理部门及征收实施单位调查被征收人在其他地方是否有房改房。若有房改房的，市房屋产权产籍管理部门核实自搭面积后，按照重置价补偿给被征收人；若无房改房或房改房不达标的，可在规定的安置房小区购买一套安置房，购买安置房在被征收人可享受的房改政策面积内按成本价格5311元/㎡购买，超出面积按同地段同类房屋的商品房价格结算。
  六、征收补偿、补助及奖励
  对被征收人给予被征收房屋价值和因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失等补偿，并给予一定的补助和奖励。
  被征收房屋价值按房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格计算。被征收房屋的价
值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
  （一）征收私房住宅
  1、征收房屋的补偿：
  (1)补偿方式：实行房屋产权调换与货币补偿两种方式，由被征收人自行选择。
  (2)选择货币的补偿：按市场评估价补偿。
  (3)选择产权调换的补偿：提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
  ①按被征收房屋建筑面积实行"征一还一"，被征收房屋套内建筑面积对安置房套内建筑面积，被征收房屋公摊建筑面积对安置房公摊建筑面积，就近靠档不调档（由被征收人选择）的原则进行安置。
  ②被征收房屋与安置房等面积部分不结算差价；在就近档内安置房面积超过被征收房屋面积部分按安置房成本价5311元/㎡结算；超过就近档户型安置的，按安置房市场评估价结算。
  ③安置房公摊面积按800元/ M2结算，计入产权面积。
  ④安置房按下列方法确定楼层差价：
  中间层为零，由中间层向上每层每平方米递增10元；由中间层向下每层每平方米递减10元。
  房屋总层数除以2之商为中间层数；房屋总层数为奇数的，以整数商为中间层数。
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  ⑤安置房地点及户型（面积）：
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  安置房地点：位于原南昌铁路通达公司内（铁路五村）
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  户型（面积）：一室一厅（  M2左右）、二室二厅（  M2左右）、三室二厅（  M2左右）。保存的快捷键是什么
  2、装饰装修补偿
  住宅房屋装修后使用2年以内的（含本数，下同）的，按装修费的60%补偿；使用2年以上3年以内的，按装修费的50%补偿；使用3年以上5年以内的，按装修费的30%补偿；使用5年以上的，不予补偿，装修补偿金额最高不得超过被征收房屋重置价格。装修时间按房管部门核发的《房屋装修工程项目许可单》记载的日期或者参照装修发票记载的日期确定，装修材料费以购买材料的原始正式发票为
核算依据，装修费=材料费+人工费（或者材料费×30%）；装修价值也可以委托有资格的房地产评估机构评估。
  3、搬迁及临时安置补偿
  （1）搬迁补偿
  户建筑面积100M2以内的每户每次300元；户建筑面积超过100 M2的，每户每次300元另加超出部分面积每平方米2元。
  （2）临时安置补偿
  选择产权调换的，在规定的过渡期限内，按被征收房屋建筑面积每平方米每月8元发放。如因房屋征收部门原因致使过渡期限延期的，自逾期之日起每月给予2倍的临时安置费。
  选择货币补偿的，一次性按被征收房屋建筑面积每平方米每月8元发放6个月临时安置补助费。
  4、补助及奖励
  （1）选择货币补偿的补助和奖励：
  被征收人在补偿签约期限内签约并在搬迁期限内完成搬迁的另按被征收房屋市场评估价的20%给予补助。
  在（补偿签约期限内前15天签约并在搬迁期限内）2011年  月  日（含）前完成搬迁的再按被征收房屋市场评估价的20%给予奖励；在2011年  月  日（含）前完成搬迁的再按被征收房屋市场评估价的15%给予奖励；在2011年  月  日（含）前完成搬迁的再按被征收房屋市场评估价的10%给予奖励；在2011年  月  日（含）前完成搬迁的再按被征收房屋市场评估价的5%给予奖励；在2011年  月  日（含）前没有完成搬迁的不再增加奖励。
  （2）被征收房屋建筑面积小于36 M2且在本市只有此一处住房的补助：
  ①选择货币补偿的，按36 M2的市场评估价给予补偿。
  ②选择产权调换的，安置房套内面积在36 M2之内的不结算差价，安置房套内面积在36 M2以上部分实行阶梯式价格，即36 M2至50 M2的部分按安置房成本价5311元/㎡结算，超过50 M2部分按安置房市场评估价结算。
（3）提前搬迁补助：
  为鼓励被征收人提前签约并搬迁，对提前签约并搬迁的被征收人给予补助，提前签约并搬迁的奖励
期限为（补偿协议签订期限内前两个月）2011年  月  日至2011年  月  日，每提前一天按每户每日200元补助（最多按提前60天
计算）。
（4）税费减免：
  根据财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定，被征收人取得的货币补偿款，免征个人所得税；重新购置住房的，对购房成交价中相当于货币补偿款的部分免征契税。
  （二）征收私房非住宅
  1、补偿方式：按市场评估价实行货币补偿。
  2、装饰装修补偿：非住宅房屋装修后使用1年以内的（含本数，下同）的，按装修费的50%补偿；使用1年以上2年以内的，按装修费的40%补偿；使用2年以上3年以内的，按装修费的30%补偿；使用3年以上的，不予补偿。装修时间按房管部门核发的《房屋装修工程项目许可单》记载的日期或者参照装修发票记载的日期确定，装修材料费以购买材料的原始正式发票为核算依据，装修费=材料费+人工费（或者材料费×30%）；装修价值也可以委托有资格的房地产估价机构评估。
  3、搬迁补偿：按照有营业执照生产、经营用房建筑面积每平方米5元或者按国家规定的货物运输设备拆卸搬运安装费用发放。
4、停产停业补偿：征收非住宅房屋造成停产、停业的，按照工商营业执照登记的实际从业人数给予三个月一次性最低工资补偿。最低工资标准为720元/人月（最低工资标准以省政府公布的为准）。
5、提前搬迁补助：为鼓励被征收人提前签约并搬迁，对提前签约并搬迁的被征收人给予补助，提前签约并搬迁的奖励期限为（补偿协议签订期限内前两个月）2011年  月  日至2011年  月  日，100 M2（含）以下的，经营性非住宅房屋每提前一天按每户每日20元/ M2补助（最多按提前30天计算），其他非住宅房屋每提前一天按每户每日10元/ M2补助（最多按提前30天计算）；100 M2以上的，经营性非住宅房屋每提前一天按每户每日2000元补助（最多按提前30天计算），其他非住宅房屋每提前一天按每户每日1000元补助（最多按提前30天计算）。
  （三）征收单位自管住宅房屋
  补偿方式：实行房屋产权调换与货币补偿两种方式，由被征收人自行选择。
  对已参加房改获得全产权的房屋和集资房的征收，按本方案私房征收补偿执行；对已参加房改仅取得部分产权房屋的征收，按照有关规定完善产权后，按本方案私房征收补偿执行。
  （四）征收单位自管非住宅房屋补偿
  1、征收属划拨土地的单位非住宅房屋，按市场评估价扣除40%的土地出让金后给予货币补偿。
补偿价格=市场评估价格-（市场评估价格-重置价格）×40%
2、征收属出让土地的单位非住宅房屋按市场评估价实行货币补偿。
  （五）征收直管公房住宅
  1、补偿方式：直管公房实行房屋产权调换与货币补偿两种方式，由房屋承租人自行选择。
  被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被征收人与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
  2、选择货币补偿：
  (1)房屋承租人符合房改条件的，可以对其被征收房屋先行房改，然后按本方案征收私房住宅规定给予货币补偿；
  (2)房屋承租人不符合房改条件的，只能按被征收房屋市场评估价的90%给予货币补偿并解除租赁关
系，不享受实行货币补偿的其他补助、奖励。
  （六）征收直管公房非住宅补偿
  按被征收房屋市场评估价结合《南昌市城市房屋拆迁实施细则》（洪府发[2004]23号）第十五条的相关规定补偿。
  （七）征收时仍在被征收房屋内居住且他处无住房的落实政策腾退户的补偿：
  1、征收面积以实际居住使用面积并参照落实政策前直管公房承租使用面积换算为建筑面积，按"征一还一"进行安置。
  2、等面积部分按安置房市场评估价的20%交纳等面积有偿安置费，其余由政府贴补，产权归房管部门；就近档户型安置套内超面积部分按安置房成本价5311元/㎡结算，超出就近档户型面积部分按安置房市场评估价结算，产权归腾退户。
七、有线电视、固定电话、宽带、空调及热水器迁移补偿：
1、有线电视迁移按每户120元补偿（凭有线电视证件及征收时仍在使用的缴费单办理）；
  2、固定电话迁移按每户128元补偿（凭征收时仍在使用的电话缴费单办理）；
  3、宽带迁移费按电信部门的电话移机保号费200元补偿（凭征收时仍在使用的宽带缴费单办理）；
  4、分体壁挂式空调迁移费每套300元，分体立式空调迁移费每套500元。
  5、电、燃气热水器迁移费每套100元，太阳能热水器每套 400 元。
  八、房屋重置价
结 构 框架 砖混 砖木 简易  高层 小高层 多层    重置价格
(元/平方米) 1350 1150 800 700 520 240      九、房地产价格评估机构的选定
房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
当事人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
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征收个人住宅，被征收人符合经济适用住房申购条件的，可以优先购买经济适用住房；符合廉租住房
申请条件

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