贷款的前期统筹--征信篇
∙ 极大比例的购房者在即将买入房产时，才会认真考虑贷款的问题。此前，很长的时间会花在选择楼盘或价格上。而我们在实践中看到，很高比例的购房者，本可以用这段时间发现贷款存在的问题，并及时解决。但是却白白浪费了。最后，不得不接受其他办法。代价高昂！
∙ 从今天起本尊资讯会推出一个系列，详细介绍统筹规划、同步优化购房者的贷款资质，以取得日后贷款的先机。“统筹规划”在华罗赓教授的一篇中学课文中解释的可谓深入浅出。从这篇文章中，我们看到“统筹”的核心就是时间管理。在实践中我们了解到，贷款审批的核心是审查贷款人过去一段时间，曾发生过的记录，包括信用记录、收入记录、首付纪录等等。
∙ 时间不可倒流，犯过的错误不能改变！但我们可以通过前人的经验，避免犯错。因此这三篇文章分别对这三个方面详细讲述，分为征信篇、流水篇、衔接篇(指消费贷款与按揭贷款的衔接，带解析)。这三篇文章内容适合国内所有城市的购房者。
怎样建博客∙ 一、征信报告会看什么内容
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∙ 个人征信报告的组成=个人基本信息+贷款信息+是否逾期+信用卡透支记录+非银行信息+查询记录。
∙ 只要你和银行发生过借贷业务，你的信用报告必然包含个人信息（其中电话号码、婚姻状况、职业信息、职业信息更新、日期，这几条比较重要）；信贷信息包含信用卡，各类贷款信息，逾期记录等；非银行信息走称为公共信息，包括社保缴纳单位等；查询记录，分为个人查询和商业银行、金融机构查询。
∙ A•征信上的电话号码，可以追踪到某个长期失联的人，曾经有人借此办法成功到一个老赖。
∙ B婚姻状况分为三种，无，已婚，离婚。鉴于现在，基于调控政策导致的婚姻状态的混乱，银行并不十分强调，和借款人目前提供的婚姻证明，及户口本信息一致，但明显的逻辑错误，尽量避免。
∙ C职业信息和更新日期，这个话题在第二项专门展开。
∙ D社保缴纳信息，一般银行不作为参考，因为相当多人的更新不及时，或者完全没有，如
果要核实其单位真实情况，只要在公积金网站上查询公积金缴纳情况即可。
∙ 二、第二部分重点讲解职业信息怎么更新、逾期记录怎么看、信用卡大额透支怎么算、零账单怎么回事、信用贷怎么算负债、何时办理如何还款、参贷人到底会不会上征信、担保人是什么意思、存单质押是什么东东、有何利弊、查询记录怎么看。
∙ A征信报告上的职业信息，一栏共有五条记录，超过五条后会覆盖原有的旧信息。这样，就给更新职业信息，留出了空间。
∙ 1.为何要更新职业信息？因为银行认可的优质企业，可以让贷款更容易获批，而很多人并不在银行认可的优质企业上班，或者是自由职业和企业主，或者在银行禁入的单位名单中，这些人要成功获得贷款，就需要提前进行更新单位信息。
∙ 低配置单机游戏2.用什么办法可以更新职业信息。办信用卡是最快捷的方法，填上想要显示的报告上的单位名称基本上都能获批，持续办成功五张信用卡，原有显示在征信报告上的单位名称既被覆盖，再也看不到了。为了这个目的，办的信用卡不必纠结额度多少，只要确保成功。最好在某家银行曾有一张普卡，也使用了一段时间再去申请他们的白金卡（切记不要在网银上申请，一定要到网点申请，填写信用卡申请表）。
∙ 3.社保和公积金信息，是否会让以上努力功亏一篑。房贷审批一般不会主动查询借款人的社保和公积金记录，当然有时也要选择配合的银行，并且第一部分已经提过，征信上的社保公积金，一般不作为参考，但是如果申请公积金贷款，则必须要查询公积金。信用贷款，会查询借款人的公积金缴纳情况，因此，这个办法只是和房贷中的商业贷款申请。核酸码在手机哪里查
∙ 4.何时更新职业信息最好。职业信息的更新日期一栏也很关键，他的每一栏显示了新信息更新的具体时间，如果五条信息都是已更新成功的单位名称，那就没有瑕疵。如果贷款时，没来得及将五条信息全部更新成你想要的单位名称。那可以推断至少最早更新一条，时间超过半年最好。
∙ 逾期记录又怎么看。当你在银行申请贷款时，信贷员会告诉你，征信报告有逾期，有三个“1”、两个“2”、一个“3”，这像密码一样的表述代表什么意思呢？完整的征信报告最后一页有以下解释，“1”代表逾期1到30天，“2”代表逾期30到60天，依此类推。最大数字“7”代表逾期180天以上。按照这个解释，各位读者可以自行翻译出以上逾期的严重程度。绝大多数银行规定，距今24个月内不能出现一次以上“3”，不能有两次以上的“2”，不能有六次以上的“1”。这也解释了，为何央行网上征信系统拉出的报告，无法清晰判断逾期严重度的原因。
因为只有提供了五年内总逾期次数，不能单独呈现24个月的次数，如果24个月之外很严重，24个月内很干净，有些银行可以酌情处理。距今24个月之前发生的逾期，各银行也倾向于严格审批，当然也要视金额、次数、是否连续等情况而定，很多情况是可以通过的。
∙ D信用卡在24个月内真的有很严重的逾期怎么办方法？方法1：打电话投诉。让信用卡中心帮你到央行征信中心征信。这个办法迄今为止，看到三个客户成功过。第一次拉出来非常严重的逾期记录，投诉后，第二次拉出来竟然全部消失了，但是也可能逾期记录，只是暂时消失，只有七天窗口时间，足够拉征信审批啦！方法2：信用卡不注销，保持正常还款，24个月后拉出报告，就是全部干净地记录。
∙ C信用卡大额透支怎么算、“0账单”怎么回事、信用卡刷卡怎么判断是否套现、怎么算透支很多？
∙ 看最近六个月的平均透支余额，若十分接近授信总额，要求出具账单，账单上可以体现套现的证据，即使不出合理的证据也可以降贷额度。
∙ 什么是“零账单”，信用卡有两个日期需要关注，一个是还款日，一个是账单日，“零账单”
就是指在账单日前把信用卡透支的钱还款，则在征信上不会出现这一笔透支金额，透支额为“0”。可以让征信显得干净，不影响贷款。
∙ 显示为信用卡分期的信用贷怎么算？大多数银行对信用卡的透支额，目前不会计入负债。但是参考abc，也不能透支太多，正常信用卡分期额度不会很高。但是以信用贷发放的现金分期额度都是30或50万，最典型的就是税费贷，浦发万用金，农商行的幸福金，他们的负债是否算入总负债，要看具体银行的认定。建议在操作房贷前能不用就不用。有三种都属于开卡时一次性扣掉全部利息。因此，只要开卡后任何时刻的提前还款都极其划算，税费贷肯定是在贷款批好过户时，不存在提前使用这个问题，其他现金分期尽量在放款前后再使用，不要抱侥幸心理，有些人认为自己有很多现金分期也顺利通过贷款审批，只能说运气好而已，政策变化很快。
∙ 信用贷怎么算负债？何时办理？何时还款？面对信用贷心态很矛盾，这么多家银行发行的产品，即是方便了普通大众融资，但是如果没有掌握好顺序，也会把后面的房贷大事搞砸。我们从征信的角度描述，信用贷分两种，一种算贷款，一种是信用卡分期。算贷款的信用贷授信，额度类信用贷，如江苏银行卡易贷、上海银行金桔贷、宁波银行白领通为代
表，都在征信显示未贷款记录。但是，授信额度的好处是不提款、不上征信，但非授信额度类的信用贷，放款即计息，以招商银行，必然也很早就上征信，征信更新的速度越来越及时。因此，征信显示的时间差，越来越多短。读者有兴趣可以自行统计。
∙ 刷信用卡的信用贷，上一节已经讲过的内容，不再赘述，这里补充一点信贷员和贷款中介对现金分期的信用贷，都爱强调不上征信，因此忽悠了不少小白申办。请看完这条后，不要上当了。信用贷何时办理？何时可以用？如果是凑首付，授信额度类信用贷可以提前办理，至少半年。但房贷的主贷人和未净身出户的参贷人，都不能在房贷审批前使用。也就是说，该信用贷只能申请出额度，但不能实际使用。如果是非授信额度类信用贷。确定算信用卡负债，可以在征求房贷银行之后少量使用，但也至少在付首付前3到6个月使用，并且要遵循规避首付贷的原则使用。具体细节等第三篇—衔接篇再说。信用贷如何还款？征信的贷款记录里面有已使用的信用贷，银行首先会计算负债，和实际还款中按月计息不同，一般银行会按全额负债，就是用已使用金额除以36个月，甚至已使用金额除以12个月计算，这就使得负债很高，个别银行会已使用金额10年期等额本息计算，真是不可思议，负债高企导致负债除以收入很高，而导致房贷额度减少，这还不是最麻烦的。更严重的是现在严格审核首付贷问题，如果信用贷提取时间距首付时间很短，没有硬指标，姑且认为
是三个月吧，那基本上会认为，这笔信用贷是用于首付了，从而拒绝审批该房贷。所以，算贷款的信用贷，尽量在申请房贷前就结清，并且提前两个月结清，以便让征信能在房贷申请前更新或信用贷结清的状态。
∙ 参贷人到底会不会有负债？在征信报告上体现吗？按照银行的定义，夫妻一方为主贷人，另一方强制为参贷人(也称之为共同还款人)。但是，负债记录只会出现在主贷人名下(征信报告上)。这是由于银行只把主贷人信息上报央行征信中心，但是有很多人反映，虽然是参贷人，但征信报告上也有负责记录，这又是什么原因呢？
∙ 担保人是什么意思？如上所述。参贷人的征信报告上如果出现负债记录，一般都是担保记录，即参贷人同时成为了担保人，担保人有如下情况导致，主贷人如果申请经营性贷款，则银行从风控角度考虑，可能会让配偶同时做担保。主贷人申请某些外资银行，外资银行的风控思维和中资银行不同，可能会把参贷人的信息也会上报征信中心。主贷人和参贷人并不是直系亲属关系，主贷人负责还款，参贷人提供抵押物。此时银行可能会让参贷人作为担保人。某些银行的按揭接力贷。父母作为主贷人，子女参贷，为了控制风险，让直系子女作为担保人，让参贷人做担保。应该明确告知，签字时也要仔细看看，不要把担保一来签上字了。
临江之麋翻译∙ 存单质押是什么东东？有何利弊？存单质押，本想单列一篇讲。但是受众面不是很广泛，因此作罢，只在本篇稍微提一下它的作用，已经上征信注意事项。存单质押就是把自己存在银行的定存，在不解除定存协议的前提下，将其90%或95%的资金贷给他出来成为活期，是年利率4.35%，最长五年期，无需一年还本，金额无上限，当天存当天可取出，这个产品非常重要，因为现在很多银行审批贷款时需要临时存款，如果按民间小贷公司的利率，很多人吃不消，即使向亲戚朋友借款，有时也比存单质押的利率高得多，如果采用存单质押，既可以在银行有一笔长期定存，又可以把大部分资金取出来，还清贷款。一举两得，而且存单质押在房产交易中，也有一些功用，不属于本篇范畴。但注意存单质押也属于贷款，因此也会上征信，且上得非常快。虽然这笔资金的抵押物是你自己名下的存款，但为了防止银行认为有首付贷嫌疑，要在银行拉好征信后再操作。
∙ 查询记录怎么看？
∙ 征信报告的最后一张纸上的内容已经变得越来越越重要，他成为银行审批贷款时重要的柔性指标，而在信用贷审批中，越来越多的银行把它作为硬性指标，就是征信查询记录，在房贷申请一般不太会同时申请几家银行。即使A银行看到几家银行的贷款审批查询，那也
不会拒绝，只会加强这个借款人审核仔细程度，抵押消费贷款，有个别要求短期内不能有三次贷款审批记录。但是，自从各家银行的信用贷，如火如荼的推广后，很多人都利用时间差，同时申请数家银行的信用贷，而受理人银行从借款人嘴巴里不知道，他同时申请了几家银行，只有从征信查询记录中可见端倪。总体来讲性价比越高的信用贷，对查询次数要求越高；性价比越低的信用贷，对查询次数要求越低。
钱塘江潮时间∙ 贷后管理现在也成为影响房贷观感的重要指标。简单来说，贷后管理是银行定期对借款人的情况进行回访，信用卡占了贷后管理的绝大部分，如果借款人突然有大额透支，银行认为有风险会查询，看该借款人其他信用卡，是否也有同样的透支情况，如果该借款人，经常进行异常透支，久而久之，贷款管理区，又要长达数张纸记录，申请会被所有银行另眼相待，另外信用卡申请提额也会进行贷后管理，常规贷后管理应该是半年一次，如果借款人名下有数十张卡，即便没有异常特殊贷后管理，光是正常贷后管理一年，也是很大的数字了。
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