长春崇美燃气热力工程有限公司与张桂娟、吉林省鑫展房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】吉林省长春市中级人民法院
【审理法院】吉林省长春市中级人民法院
【审结日期】2020.05.26
祝福高考成功的成语【案件字号】(2020)吉01民终892号
【审理程序】二审
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【审理法官】张新华于佳鑫冯红红
【文书类型】判决书
【当事人】长春崇美燃气热力工程有限公司;张桂娟;吉林省鑫展房地产开发有限公司
【当事人】长春崇美燃气热力工程有限公司张桂娟吉林省鑫展房地产开发有限公司
【当事人-个人】张桂娟
【当事人-公司】长春崇美燃气热力工程有限公司吉林省鑫展房地产开发有限公司
【代理律师/律所】孙鑫鑫吉林卓行律师事务所;李双佐吉林卓行律师事务所;由龙运吉林智迪律师事务所;张宏宇吉林天利人律师事务所
【代理律师/律所】孙鑫鑫吉林卓行律师事务所李双佐吉林卓行律师事务所由龙运吉林智迪律师事务所张宏宇吉林天利人律师事务所
【代理律师】孙鑫鑫李双佐由龙运张宏宇
【代理律所】吉林卓行律师事务所吉林智迪律师事务所吉林天利人律师事务所
王者荣耀名字>山药排骨汤的做法【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】长春崇美燃气热力工程有限公司
【被告】张桂娟;吉林省鑫展房地产开发有限公司
快手极速版怎么回【本院观点】一、张桂娟与鑫展公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。
【权责关键词】无效欺诈恶意串通以合法形式掩盖非法目的撤销委托代理合同合同约定第三人证据不足诉讼请求维持原判执行
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【本院查明】另查明：2018年3月13日，鑫展公司与第三人崇美热力公司签订五份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：0000000001165146、0000000001165153、0000000001165169、0000000001165178、0000000001165164），载明鑫展公司将其开
发建设的龙腾国际大厦B幢五套房屋以单价5700元／平方米、总价款6329451元的价格出售给崇美热力公司并在2018年5月1日前交房，其中504号房的建筑面积是321.91平方米，505号房的建筑面积是149.63平方米，506号房的建筑面积是167.35平方米，507号房的建筑面积是149.63平方米，508号房的建筑面积是321.91平方米。双方在2018年4月4日办理了预告登记。
【本院认为】本院认为，一、张桂娟与鑫展公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。（一）《商品房买卖合同》系张桂娟与鑫展公司的真实意思表示。《商品房买卖合同》中关于“买受人（张桂娟）在签订本合同时一次性向出卖人交纳购房款总金额800万元”的约定以及鑫展公司向张桂娟出具交纳购房款800万元收据的行为，实际上是双方对张桂娟享有的股权转让款到期债权的数额以及以此作为买卖房屋对价的确认，买受人以其到期债权支付购房房款，出卖人转移房屋所有权于买受人，双方具备商品房买卖的真实意思表示。（二）张桂娟转让股权的行为不构成抽逃出资。所谓抽逃出资，是指在公司验资注册后，股东将所缴出资暗中撤回，却仍保留股东身份和原有出资数额的欺诈性违法行为。因该种行为侵犯了公司的财产权，违反了资本维持原则，并可能侵犯公司债权人的利益，因而被法律所不允。本案中，
鑫展公司隐名股东张桂娟将其全部股权转让时，鑫展公司已以货币的方式完成注册资本实缴，股权转让经全体股东同意，转让后，其不再享有股东身份，公司注册资本未减少，亦不存在《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十二条规定具体列举的股东抽逃出资的情形，张桂娟转让股权的行为不构成抽逃出资。（三）关于公司资产与股东个人资产混同是否必然导致合同无效。合同法第五十二条第五项规定的“违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效”中的“强制性规定”是指效力性强制规定。公司具有独立的人格，是公司法制度的最基本特征，公司自身拥有独立的财产是公司获得独立人格所必须具备的要素，公司的独立财产不得混同于该公司股东的个人财产。为防止财产混同侵害公司债权人利益，公司法第二十条第三款规定了公司人格否认制度，当公司与股东财产发生混同，并且不能证明公司财产独立性时，股东对公司债务承担连带责任，现行法律和行政法规并无关于造成公司财产与股东个人财产混同的合同无效的规定，即便认为股东以公司将来开发建设的部分楼盘作为股权转让对价的行为造成公司财产与股东个人财产混同，亦可能导致承担相应的民事、行政甚至刑事责任，但并不必然导致民事合同无效。结合本案情况，张桂娟转让股权时，鑫展公司仅成立2个月，未实际进行房地产开发经营行为，鑫展公司仅拥有案涉地块的开发权，地款尚未支付，未有债权人向其
主张权利，崇美公司亦未能举证证明股权转让时鑫展公司存在资不抵债等可能损害债权人权利的情形。其后签订的《商品房买卖合同》及补充协议仅是对《合同书》约定抵顶楼层的置换，并未增设债权债务关系，不存在合同法第五十二条第二项的恶意串通损害第三人利益的情形。（四）张桂娟及鑫展公司对《商品房买卖合同》及补充协议对《商品房买卖合同》签订原因及过程未加掩饰，亦不存在合同法第五十二条第三项规定的以合法形式掩盖非法目的的情形。 二、应当继续履行张桂娟与鑫展公司签订的《商品房买卖合同》。张桂娟所举交纳案涉房屋物业服务费及供暖费等证据能够证明案涉房屋一直由张桂娟占有使用，崇美公司主张其与鑫展公司签订商品房买卖合同时，案涉房屋由案外人郭洪利承租并占用，证据不足，本院不予支持。崇美公司称与鑫展公司签订商品房买卖合同时，并未查看案涉房屋占有使用情况，在签订买卖合同后才得知房屋已经租赁给案外人郭洪利，但并未留存房屋租赁合同，亦对租赁合同内容及履行情况不甚了解，其作为商事主体从事商业活动，应在交易前对其将来欲取得所有权的不动产上是否有权利负担以及占有使用等情况进行了解，故其虽办理了不动产预告登记，亦不能成为善意不动产预告登记权利人，即便鑫展公司与崇美公司存在房屋买卖的真实意思表示，因张桂娟已向鑫展公司履行全部合同义务，其与鑫展公司签订的房屋买卖合同成立时间早于鑫展公司与崇美公司签订的房屋
买卖合同时间，且已实际对案涉房屋占有使用，故本院综合判定鑫展公司与张桂娟签订的《房屋买卖合同》相较更具有优先保护的价值，应当继续履行。 三、关于原审判决第二项。结合张桂娟一审时递交给法院的《起诉状》及二审询问时明确的诉讼请求，其第二项诉讼请求为要求鑫展公司撤回与崇美公司的网签备案。如前所述，鑫展公司与张桂娟签订的《商品房买卖合同》应当继续履行，故鑫展公司应当配合张桂娟办理不动产物权变更登记手续，撤回其与崇美公司的网签备案，一审判决存在表述错误，应予纠正。 综上所述，长春崇美燃气热力工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但存在表述错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
【裁判结果】一、变更长春净月高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0194民初678号民事判决第二项为责令吉林省鑫展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内撤回其与长春崇美燃气热力工程有限公司在2018年3月13日签订的五份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：0000000001165146、0000000001165153、0000000001165169、0000000001165178、0000000001165164）的网签备案； 二、维持（2018）吉0194民初678号民事判决第一项、 第三项。 一审案件受理费67800元，及保全费5000元，均
由吉林省鑫展房地产开发有限公司负担。 二审案件受理费67800元，由长春崇美燃气热力工程有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-15 20:13:51
【一审法院查明】一审法院认定事实：2012年1月3日，张桂娟分别与徐传静、张磊、张英伟签订《股权代持协议书》，载明张桂娟拥有鑫展公司100％股权，将其中50％、40％、10％分别委托给徐传静、张磊、张英伟代为持有，代持股份登记在徐传静、张磊、张英伟名下，徐传静、张磊、张英伟作为名义股东根据张桂娟意愿对外行使股东权利，张桂娟完成实际出资并实际享有股东收益。 2012年3月6日，徐传静、张磊、张英伟与李君、李毓璇、马杰签订《合同书》及《股权转让协议》，约定徐传静、张磊、张英伟将鑫展公司名称、100％股权及公司所属面积为13010平方米的EBD商务区土地开发权一并转让给李君、李毓璇、马杰，其中，徐传静将其持有的500万元股权（占注册资本50％）转让给李君，张磊将其持有的400万元股权（占注册资本40％）转让给李毓璇，张英伟将其持有的100万元股权（占注册资本10％）转让给马杰，李君、李毓璇、马杰将该地块项目开发写字楼第三层整层的所有权和地下三个车位的永久使用权，作为转让补偿支付给徐传静、张磊、张
英伟，交付使用时间是2013年12月30日。 同日，李君、李毓璇、马杰召开股东会议，决议鑫展公司的法定代表人由徐传静变更为李君。 2017年1月13日，张桂娟与鑫展公司签订《商品房买卖合同》，约定鑫展公司将其开发建设的龙腾国际大厦B幢5层商服用房1110.43平方米以单价7205元／平方米的价格出售给张桂娟，房屋总价款800万元，鑫展公司在2016年10月30日前，将经验收合格的商品房交付张桂娟使用。 张桂娟实际于2016年11月1日即办理入住手续，并自此时起缴纳物业服务费。 2018年4月8日，张桂娟与鑫展公司又签订《龙腾国际〈商品房买卖合同〉补充协议》，载明“2012年3月6日，原吉林省鑫展房地产开发有限公司股东徐传静、张磊、张英伟，将股份转让给李君、李毓璇、马杰，签订了《合同书》一份。约定股权受让方将公司开发的长春净月开发区EBD商务区写字楼精装修的第三层和地下三个车位作为转让对价，于2013年12月30日前交付股权转让方。合同签订后，由于受让方原因，直到2017年1月才向股权转让方交付房屋，但由于股权转让方将写字楼B座3层房源使用功能进行了整体调整。双方协商，由3层调整到5层。于2017年1月13日，股权转让方授权张桂娟，股权受让方以吉林省鑫展房地产开发有限公司名义，双方签订了龙腾国际《商品房买卖合同》，并进行了实际交付，同时交付了3个地下车位”。 2018年5月14日，鑫展公司向张桂娟出具《购房网签承诺书》，载明“我公司于2
梦到买鞋017年1月13日将净月开发区龙腾国际大厦B座5层写字楼1110.43平方米，出售给张桂娟，张桂娟以债务抵顶方式足额缴纳了购房款，办理了入住手续，并已入住。我公司郑重承诺，我公司与第三方网签的龙腾国际大厦B座5层写字楼，并非真实的房屋买卖关系，该房屋的真实买受人为张桂娟，我公司在2018年7月15日之前解除该房屋的网签购房手续，同时为张桂娟办理网签和房产相关手续”。
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