美国次贷危机及对我国商业银行个人住房贷款风险管理的警示
美国次贷危机及对我国
商业银行个人住房贷款风险管理的警示
戴书文
（中国建设银行安徽省淮南市分行，安徽淮南２３２００１）
［摘要］２００７年下半年以来，美国次贷危机爆发并波及全球的金融市场，花旗、美林和美国银行等
国际金融机构２００７年第四季度出现高达３５０亿美元的资产减值，遭受巨额损失，其冲击远远超过人们的预期。同时，美国次贷危机爆发也向我国商业银行个人住房贷款业务敲响了警钟。
［关键词］次贷危机；住房金融业务；风险［中图分类号］Ｆ８３０．５［文献标识码］Ａ
［文章编号］１００９－９５３０（２００８）０３－００４０－０５
一、次贷危机的基本情况及产生原因分析次级贷款，是指金融机构向收入不高、信用程度较差的住房按揭借款人提供的贷款。次级贷款有两个特点：贷款标准低、以浮动利率贷款为主。次级贷款的借款人通常没有良好的信用记录，并且还款额与收入比（ＰＴＩ）超过了５５％，或者贷款总额与房产价值比（ＬＴＶ）超过了８５％，贷款标准低以至于信用风险相对较高。
美国次贷危机从２００６年开始逐步显现，２００７年８月席卷美国、欧洲等世界主要金融市场，并随着时间推移不断发展。因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭，致使全球股市剧烈震荡，主要金融市场出现流动性不足危机。
应对流动性过剩的货币政策是促成美国次级债危机的人为原因。从２０００年起，美国政府利用低利率及减税政策，直接鼓励居民购房，并以此来拉动整个经济的增长，从而带动了美国一波房地产大涨。在激烈的竞争面前，金融机构不惜降低住房信贷的消费者准入标准，使“次级信用”的人大量进入，甚至为购房者提供“零首付”来吸引购房者。随后，金融机构将这些贷款出售给投资银行，投资银行再打包成“次级房贷债券”进行出售（见图
１）。１９９４年，次级住房抵押贷款年度发行量不过
３５０亿美元，仅占当年贷款发放总额的４．５％，然而如今这一占比已达到２０％左右。按贷款余额计算，次级贷余额为１．３万亿美元，占贷款余额的１４％，
涉及近５００万美国家庭。
通过次级房贷债券，次级贷款的风险实际上已通过证券化的方式进行了有效的分散和转移，
但是这些风险并不会消失。
图１次级房贷运作示意图（资料来源：参考文献３）
房价上涨时，这些债券的风险不会显现；随着美国联邦利率上升，房地产市场的繁荣逆转，这些次级按揭贷款人的违约风险立即暴露出来———次级按揭债券的价格大跌，债券的投资者因此遭受
巨大损失（见图２）。
图２次级抵押贷款危机恶性循环（资料来源：参考文献３）
［收稿日期］２００８－０３－０４
［作者简介］戴书文（１９６８－），男，安徽天长人，中国建设银行安徽省淮南市分行经济师，主要从事银行信贷风险管理工作。
淮南师范学院学报
ＪＯＵＲＮＡＬＯＦＨＵＡＩＮＡＮＮＯＲＭＡＬＵＮＩＶＥＲＳＩＴＹ
２００８年第３期第１０卷（总第４９期）
Ｎｏ．３，２００８
ＧｅｎｅｒａｌＮｏ．４９，Ｖｏｌ．１０
为了抑制国内通货膨胀，自２００４年６月至２００６年６月，美联储连续加息１７次，联邦基金利率从１％提至５．２５％。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担，很多贷款人无法按期偿还借款；同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。于是，引发次级抵押贷款机构亏损或破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡。此次美国次贷危机形成原因可以归纳为：一是银行过度借贷，准入门槛低，二是频繁加息，三是房地产市场逆转。
1吨油等于多少升二、我国房地产业现状分析
随着本次危机的愈演愈烈，人们除了关心我国金融机构投资美国次级房贷债券产生多大损失外，恐怕更关注同样的危机会不会在我国发生。一段时间以来，国内不少机构和学者对此进行了研究和论述。综合而言，美国式的次贷危机在我国发生的可能性不大，但如果不从中吸取教训，我们将很可能面临另外一场危机。
（一）房地产市场的主要特征
１．房地产开发投资持续高位运行
据统计，受
黑道电影大全
宏观调控影响，
房地产开发投资
一度在２００６年
有所回落，但在
２００７年上半年
快速增速，在６
月底达到２８．５％
（见图３）。
２００７年全社会固定资产投资１３７２３９亿元，同比增长２４．８％；其中，城镇固定资产投资１１７４１４亿元，同比增长２５．８％；房地产开发投资２５２８０亿元，同比增长３０．２％，较２００６年提高８．４个百分点。
２．银行贷款是房地产开发资金的主要来源
２００５年以来，银行贷款在房地产开发资金来源中的比重出现恢复性上升。在房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，而商品房销售收入大部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付３０％计算，企业自筹资金中有大
约７０％来自银行
贷款，定金和预
收款也有３０％的
资金来自银行贷
款。以此计算，截
至２００７年６月
底，房地产开发
中使用的银行贷
款的比重应在
５０％以上（见图
４）。
３．房地产价格快速攀升，但部分地区房价“拐点”迹象初现
国家统计局数据显示，２００７年，７０个大中城市房屋销售价格平均涨幅为７．６％，涨幅比上年快１．８个百分点；上半年房价涨幅基本平稳，从６月份开始房价涨幅
明显加快（见图
５）。其中珠江三
角洲及北京、上
海等个别城市房
价的涨幅甚至高
达４０％以上，多
个城市的商品房
均价攀升至万元
以上。全国共有７家房地产企业的销售收入突破百亿，是历年来突破百亿最多的一年。
但是，一路高歌猛进的房价在２００７年１１月起出现明显的环比下降迹象（见图５），楼市低迷状况已经从部分热点城市的房价中体现出来。国家发改委、国家统计局在２００８年３月１８日发布的最新调查显示，２００８年２月份全国７０个大中城市房屋销售价格虽然仍较去年同期上涨１０．９％，但广州、深圳等热点城市较此前已经出现明显下降。对于部分城市房价下降现象，发改委表示，调控措施效果“正在逐步显现”。
dnf强化垫子统计显示，２００８年１月份，深圳新建住房价格较此前一个月下降１．２％，广州下降０．５％，下降明显的城市还有重庆（２．９％）、济宁（２．１％）、徐州（１．１％）、沈阳（０．８％）、兰州（０．６％）等。以深圳为例，当地房价在２００８年１月份环比下跌８％；２月份环比下跌５．８％；３月上旬，房价环比继续下跌。
４．利率转入上升通道
自２０００年以来，我国存贷款利率基本处于较稳定、较低的水
平，但从２００６年
４月以来，随着
10万以下买什么车ＣＰＩ逐步走高，
目前进入了一个
频繁的加息周
期。其中，５年以
上贷款基准利率变化情况最能说明问题（见图６）。
（二）我国商业银行房地产信贷业务主要特征
１．银行的房地产相关贷款比重高
我国商业性房地产贷款增速在近两年持续上升。截至２００７年末，全国商业性房地产贷款余额为４８０００亿元，比年初增加１１２６１亿元，增长３０．６％，增速比上年提高８．５个百分点。其中，房地产开发贷款余额为１８０００亿元，比年初增加３６１３亿元，增长２５．７％，增速比上年低１．３个百分点；购房贷款余额为３００００亿元，比年初增加７６２２亿元，增长３３．６％，增速比上年快１４．６个百分点。
随着商业性房地产贷款的快速增长，其在金融机构人民币贷款中的比重不断上升，从２００４年的１３％上升到２００７年６月底的１７％。在２００５、２００６年，工商银行、中国银行、建设银行的商业性房地产贷款余额在人民币贷款的占比高于平均水平，约在２０％以上。
戴书文：美国次贷危机及对我国商业银行个人住房代款风险管理的警示第３期
图３房地产开发投资增速．累计图４房地产开发资金来源统计图
图５全国７０大中城市房屋销售价格环比增长统计图图６１９９８年以来国内５年以上贷款基准利率走势
４１
第
一方面，大量的资金流入满足了房地产开发企业和个人的融资需求；另一方面，房地产相关贷款成为银行日益重要的资产。
２．低利率水平与流动性过剩不断刺激银行的放款冲动
从上述５年期以上贷款基准利率来看，２００６年８月１９日央行加息后，中长期贷款的名义利率已经不低。但是，从实际利率看却是另外一回事：在２００４年１０月份到２００５年３月份下降到历史低点２．３１％的水平；而后开始走高，在２００７年３月份达到４．７０％的高度后又开始持续下降；２００７年７月２１日后，实际利率水平相对较低（以下半年ＣＰＩ变动４％估算，见表１）。
表１１９９８年以来住房贷款名义利率与实际利率表
数据来源：中投证券研究所
历史数据反映的规律：在个人住房贷款利率偏低时期，住房信贷增速往往处于历史较高水平。在２００３、２００４年个人住房贷款分别同比增长４２％和３５％；受利率上调和通货膨胀率较低的影响，２００５年个人住房贷款实际利率大幅上升到４．７３％，同期的贷款增速也急剧下降为１５．８％。在２００６年，尽管个人住房贷款实际利率处于５％左右的偏高水平，贷款增速却出现恢复性上升，达到１９％。
２００６年住房贷款名义和实际利率水平较高，贷款增速却出现恢复性上升，原因主要有：信贷供给方面，在流动性过剩的背景下，银行的主动信贷投放增多；需求方面，房价的持续上涨，使得消费者对房价上涨的预期增强，买房意愿增大。同样的情况发生在２００７年一季度，实际利率在４．７０
％的水平，购房贷款增速却上升到１９．９％。流动性过剩与实际的低利率水平，推动房地产市场的繁荣，不断刺激住房消费需求，也不断刺激银行的贷款冲动。
３．房地产贷款风险向银行高度集中
如上分析，银行是房地产开发企业最主要的融资渠道。银行提供的房地产开发贷款在项目开发完成后又转化为对购房者的个人住房贷款。由于贷款证券化尚在尝试中，银行无法通过转让贷款来分散风险，房地产市场波动的风险高度集中于银行体系也就成为了必然。
三、美国次贷危机对我国商业银行个人住房贷款业务的警示
我国在２００７年随着房地产价格持续攀升，住房贷款的投放达到了历史的新高。商业银行一如既往的白热化竞争，房贷、房价“相得益彰”，价量扶摇直上。央行年内５次上调利率，但一度房价越调越高，引发社会舆论高度关注。与此同时，大洋彼岸的次贷风暴愈刮愈烈。
美国次贷危机给我国部分商业银行造成一定的直接经济损失，但更重要的是其对我国商业银行发展个人住房信贷业务的风险警示作用。在当前形势下，我国商业银行应从本次危机中获得警示，吸取教训意义重大。
（一）中美两国房地产金融市场若干要素对比
我国房地产金融市场目前在房价、贷款利率走势和商业银行对个人住房贷款客户的竞争上都与美国次贷危机前的情况很相似，只是在个人住房贷款客户的信用评级、金融衍生工具的开发与运用方面国内商业银行尚未去做，这在一定程度上说明国内商业银行与国外先进水平的差距。具体对比情况如下表（见表２）。
表２中美两国个人住房信贷业务对比表
通过上表的对比，可以得出以下三点基本判断：
１．触发美国次贷危机的要素我们现已大体具备——
—国内个人住房贷款风险正在银行中积聚已是不争的事实，违约率升高的危险有可能在我国发生，形势严峻；
２．虽然美国的危机对我国直接冲击不大，但这次危机戳破了全球资产价格的泡沫，很可能由此引发一场全球性的金融危机，进而加剧我国个人住房贷款违约率升高的危险；
３．由于没有可转移风险的手段，一旦个人住房贷款违约率上升，没有任何人会为我们“买单”，国内银行将面临巨大的挑战。
（二）美国次贷危机对我们个人住房贷款业务的警示
１．“个人住房贷款是优质资产”的神话已经被打破
近年来，“个人住房贷款是优质资产”的观念在银行业可谓深入人心。当然，这个观点也有着一定的合理性。
首先，从理论角度来看，由于客户数量大，体分散，根据大数法则，其非预期损失（ＵＬ）相对要低，相应经济资本占用较小。因此在同样条件下，个人住房贷款的经济增加值（ＥＶＡ）、经济资本回报率均要高于公司类贷款。
其次，相关数据似乎也充分佐证了这点。目前国内各商业银行的个贷不良率均低于公司贷款的
淮南师范学院学报１０卷４２
平均不良率。分析某大型股份制银行２００７年末数据，个贷余额７１２７亿元，所占比例为２２．４６％，而个贷不良为７４亿元，个贷不良率仅为１．０４％，远低于公司贷款的不良率。由于该银行个贷中绝大部分是个人住房贷款，数据反映的情况基本就是个人住房贷款的情况。其他商业银行也都呈现出相同的态势。
其三，从政策层面看，由于中国银监会多份制度性文件对个人住房贷款起到较好的规范作用。绝大多数住房贷款首付比例在３０％左右，没有出现零首付现象；利率与还款方式上基本统一，没有像美国
那种借款人在某个时点起供款额陡然升高的问题。
最后，从发展历史上看，我国个人住房贷款真正意义上的起步时间还不太长，虽然这些年增长速度比较快，但总的比重还不算大，还要重点发展。
然而，本次危机无情地打破了这个“神话”。危机从酝酿到爆发的过程清楚地展示了，个人住房贷款的特殊性就在于周期性影响——
—随着房地产市场周期性变化，个人住房贷款上述种种“优质属性”将迅速“褪”，潜在金融风险也暴露无遗。毫无疑问，这就是本次危机对我们最重要的警示。
２．必须高度重视借款人自身的信用水平
美国次级贷款借款人的信用状况被明确地确定为“次级信用”。正因为有了这样的区分，贷款机构才能有针对性地定价、出售，转移自身风险。虽然这一切都未能阻止危机的爆发，但我们切不可因噎废食，轻视对借款申请人进行信用评分的作用。
现有的个人信用征信系统信息量少、社会诚信缺失、银行自身没有成熟的个人信用评分机制等等，都是我们开展个人住房贷款业务中的“硬伤”。这样下去，必然会让一部分信用状况欠佳或“假信用”的人也轻易获得住房贷款，必然会导致良莠不分、助长投机。２００４年，上海曾出现过有人贷款７８００
万购买了１２８套住房，这些极端个案虽然并不多见，但折射了“假信用”和投机过度的泛滥与危害。
从另一个角度分析，由于对房地产市场周期性变化缺乏充分的认识、迫于竞争压力，以及评价个人信用的种种客观困难，银行受理个人住房贷款申请时往往过度依赖抵押物进行准入判断。这次危机清晰地展示了，所谓“有优质抵押物的住房贷款是安全的贷款”只是一种错觉。因此，要牢牢抓住借款人自身的信用水平这个核心，不随意放松审批标准。
３．信贷资产证券化对银行具有重要意义
虽然正是由于次级按揭贷款证券化才把次级按揭问题放大成为全球性的次贷危机，但银行信贷资产证券化依然是我们未来的方向。从本次危机的发生发展过程看，资产证券化本身并没有错，是市场的过度投机行为把次级按揭贷款的风险层层放大，最终导致灾难性的后果。
在有效监管下通过合理安排进行资产证券化，为国内银行开辟一条“避险通道”，无疑是防止风险在银行体系内过度积聚的重要方法。这不仅有利于促进国内银行业的健康发展，也有利于保护我国的金融安全。
４．竞争无序、投放冲动的现状必须有效改变
目前房贷业务依然是各家商业银行的必争之地，银行为了短期效益，采取对住房按揭盲目扩张的态势，
未能严格执行遵守银监会相关指引，放宽了个人住房按揭贷款者市场进入，在客户准入方面流于形式，埋下了贷款人违约风险隐患。这就使得中国的住房按揭贷款的风险进一步放大。
四、商业银行个人住房信贷风险防范的对策建议
我国的商业银行应该充分重视美国次贷危机的教训及警示，加快建立一套防范住房信贷的风险管理体系，具体应从以下几方面入手。
１．客观认识个人住房贷款风险，建立有效平衡风险与回报的经营机制
QQ开心
当前在日益严格的房地产调控政策与高利率的相互作用下，个人住房按揭贷款将面临违约率上升的风险。因此，商业银行应强化经济资本对应按揭业务的风险边界控制，建议进一步细分产品，如总行可细分为经济适用房、普通住宅、低密度住宅、别墅，商业物业；同时根据全国各地不同的房地产市场风险度细分区域，形成覆盖个人住房贷款产品和区域两维度的产品政策，明确分别的风险限额，合理配置信贷资源。探索对个人住房贷款的风险定价机制，根据个人住房贷款申请人不同的信用评级确定不同的贷款利率。目前，国内商业银行对个人住房贷款的定价基本是实行“政策底价”，也就是说贷款定价与贷款风险程度几乎没有任何关系，没有真正体现“风险与收益平衡”的风险理念，这一方面是激烈竞争下的无奈，另一方面也是缺乏信用评价机制之过。
２．梳理并严格执行个人住房贷款风险管理政策制度
改进以事后监督为主的传统风险管理模式，实现贷前、贷中和贷后各环节的主动风险管理。从严规范操作，提高对借款人还款意愿和还款能力真实性甄别的能力，不得为了市场竞争、争夺客户而人为降低办理个人住房贷款的门槛。在办理个贷业务中应严格执行流程管理，认真考查借款人的还款能力和还款意愿，通过严格的贷前调查与审查，严把放贷入口关，不能仅仅凭借款人身份证明、个人声明、收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，应坚持面谈面签、现场实地调查等基本规范操作要求。对于个体工商户等高收入客户，当贷款金额较大时，除了要严格遵循人民银行关于收入与月还款额的比例关系规定外，要适当提高审批标准，使其贷款金额与客户收入水平之间有一个相对安全的比值和边际。
３．加强对借款人的审核把关，尽早启动信用评分，从源头控制风险
戴书文：美国次贷危机及对我国商业银行个人住房代款风险管理的警示
第３期４３
第
淮南师范学院学报１０卷
个人住房贷款风险防控的重点，一是借款人，二是开发商和楼盘，三是房地产市场的价格波动，其中学生会面试自我介绍词
重中之重是加强对借款人的判断。首先要着重关注借款人购房动机。借款人购房主要出于三方面考虑：一是居住，二是投资，三是投机。要鼓励对居住用途的住房贷款，对投资用途的要具体分析，合理适度，而对纯投机的贷款要坚决遏制，提高门槛。在偿还能力、个人信用分析方面，要坚持抓住“３Ｃ”，即对借款人基本特征（Ｃｈａｒａｃｔｅｒ）、还贷能力（Ｃａｐａｂｉｌｉｔｙ）和抵押物（Ｃｏｌｌａｔｅｒａｌ）进行风险评估。从国外的经验看，借款人的基本特征（年龄、受教育水平、健康状况、职业）、购房目的（自住还是投资）、婚姻家庭状况、还贷能力（房贷房产价值比、房款月供收入比、家庭总债务收比、资产负债比等）和抵押物（房产价值、新建房、二手房、使用期限、地段、独户、多层高层建筑等）都与违约率密切相关。
４．抓紧个人住房抵押贷款评分卡的开发和推广上线，提升ＩＴ技术对风险管理的支撑作用加快个人信用评分工具开发——
—管理的本质不在“知”而在于“行”，没有工具，执行力就无从谈起。运用个贷评分卡这一现代商业银行个贷风险管理的先进技术，加快个人住房抵押贷款申请评分卡、行为评分卡和客户评分卡的研发和功能持续改进。实现部分业务的自动化审批，提高审批效率的同时保证全行风险标准的一致性，逐步提升产品风险定价的能力。在贷后监测、风险预警、催收管理上，运用系统数据分析支撑，提前识别客户违约的可能性，在借款客户出现违约初始特征阶段及时识别并加强催收，通过机控和人控的结合，切实提高贷后管理能力。
５．建立针对个人住房贷款抵押物的市场价值动态评估制度
在风险监控体系中，改变现行的以房屋销售价格和中介机构初始评估价格测算抵押率的做法，建立专门针对个人住房贷款抵押物的市场价值动态评估制度，从估价程序、估价方法以及抵押物的贷后管理等方面明确统一的规范和标准。
６．积极推进住房抵押贷款资产证券化，分散和转移贷款风险
通过资产证券化等信用衍生工具，银行体系能够很方便地将风险转移到二级市场，使市场风险和信用风险在整个金融市场参与者中充分分散。建设银行作为国内住房抵押贷款证券化业务试点单位，应该借鉴国外经验，继续积极发展包括信贷资产证券化在内的金融产品创新，分散银行体系风险。提前释放个人住房信贷资产的风险和潜在损失，增强资产流动性，从而提高个人住房贷款的资产质量。
参考文献
［１］商业银行房地产贷款风险管理指引（银监发［２００４］５７号文件）［Ｚ］
［２］中国人民银行货币政策分析小组．中国货币政策执行报告（２００７年第四季度）［Ｚ］．２００８－０２－２２
［３］中国建设银行研究部．美国次级抵押贷款危机［Ｊ］．决策参考，２００７，（１０）
［４］李志坤，李云洁．美国两次抵押贷款危机对我国的启示［Ｊ］．宏观经济专题研究，２００７，（８）
［５］易宪容．从次级债危机看我国按揭市场风险［ＥＢ／ＯＬ］．新浪网，２００７－０８－１５
［６］易宪容．美国次级债危机及对中国的警示［ＥＢ／ＯＬ］．新浪网，２００７－０９－１７
［７］罗红英．美国次级债危机对新疆个人住房抵押贷款风险的启示［Ｊ］．金融视野，２００７，（１１）
［８］冯科．从美国次级债危机反思中国房地产金融风险［Ｊ］．南方金融，２００７，（９）
［９］吴琳．美国次级债危机对中国金融市场的警示［Ｊ］．理论视野，２００７，（１１）
［１０］吕品．银行业开展房地产抵押贷款业务的风险与防范对策［Ｊ］．西南金融，２００７，（１１）
４４

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。