房地产业和建筑业发展对财政收入的影响——以哈尔滨市松北区房地产业和建筑业为例
房地产业和建筑业发展对财政收入的影响——以哈尔滨市松北区房地产业和建筑业为例
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【摘 要】近十年来,城市房地产业、建筑业蓬勃发展,已经成为区域经济发展的支柱和地方财源的主体.文章在对哈尔滨市松北区城市房地产业、建筑业重点税源情况进行调查分析基础上,对于加快房产管理部门与税务部门信息联动、强化对施工项目纳税服务、完善征地拆迁补偿款缴税程序等方面,提出了优化财源结构、强化土地收储及相关资金管理,防范财政风险等对策建议.
【期刊名称】《哈尔滨学院学报》
有关青春的诗句【年(卷),期】2014(035)003
【总页数】3页(P72-74)
【关键词】财政收入;房地产业;建筑业;财源税源
描写田园风光的古诗【作 者】曲璐
电场线【作者单位】哈尔滨商业大学 MPA中心,黑龙江哈尔滨 150076
【正文语种】中 文
【中图分类】F293.3;F812.41
近年来，房价节节攀升，城市房地产业、建筑业(以下简称“两业”)市场火爆异常，一方面政府每年出台很多政策对房地产市场进行调控，另一方面，“两业”已逐步成为地方政府财政收入的重要来源，地方政府如何既能履行好稳定房地产市场中的行政职责，又能促进地方经济又好又快发展已成为各地政府亟需解决的问题。
一、松北区“两业”发展现状
自2009年以来，哈尔滨市提出“北跃”战略后，松北区“两业”呈现出跨越式发展之势。经初步统计，截至2012年末，松北区房地产项目建设总体规模1462．9万平方米，已竣工规模1078．2万平方米，共建成小区73个，已竣工项目并办理入户手续6．41万户，进户率89%。全区房地产投资规模已由2009年34．8亿元扩大到2012年的89．1亿元，年平均增长37%。建筑业投资规模已由2009年41．5亿元扩大到2012年的90．3亿元，年平均增长3
0%。2012年松北区完成固定资产投资179．5亿元，同比增长30．5%，“两业”投资比例约各占50%，已经成为全区最具成长性和增长潜力的行业。
“两业”的快速扩张，促进了松北区经济社会发展，其贡献主要体现在三个方面:一是对经济增长起到了重要支撑作用。松北区作为城市化进程中的新城区，二元经济结构特征明显，“两业”的异常火爆，使全区投资规模明显扩大，有力拉动了经济增长。二是对财政增收起到了重要牵动作用。2009至2012年全区共实现“两业”全口径税收29．71亿元，占全部税收收入41．74亿元的71．2%。以最能代表“两业”变化的营业税作为参考指标，2010年至2012年，在国家日益收紧的房地产调控政策下，松北区营业税收入仍分别同比增长47.2%、89．7%、10．9%，财政收入分别增长54.3%、74．6%和8．2%。三是对加快城镇化进程和提高社会消费水平起到了助推作用。与“两业”快速发展相伴的是城市基础设施的完善和城区整体功能形象的提升，同时也为创造了大量就业机会，刺激了居民消费，2012年松北区社会消费品零售总额达到30．8亿元。
二、存在的问题及对财政收入的影响
1．“两业”企业逃避纳税问题仍然存在。一是一些房地产企业以土地出让金尚未全部缴齐为
由，有意延迟缴纳耕地占用税。据松北投资集团不完全统计，截至目前，已摘牌的用地单位尚欠松北区土地成交价款15．2亿元，涉及用地面积95．8万平方米，应缴未缴耕地占用税约2900万元。二是一些房地产企业对部分售房款只开收据、不开发票，不申报纳税。此次调研中发现，有的房地产企业为了偷税，对部分售房款不开具“预收款专用发票”和“销售不动产专用发票”，只以内部收据作为支付凭证，故意隐瞒收入;有的房地产企业通过以房顶账的方式，以物易物，抵顶工程欠款，少记收入，只有施工企业向第三方出售房屋时，开发公司才为其更名，以此达到偷漏税款和延迟缴税的目的;有的房地产开发企业将定金存放在代理商处，结算时自行抵减，不申报纳税;还有一些房地产开发企业直接冲减成本或者长期挂往来账，隐瞒收入，逃避纳税。三是建设方支付施工方的完税手续不完整。部分建设单位索要发票意识不强，一些企业特别是所得税实行核定征收的企业，对凭票收款、凭票付款的规定未能落实到位，以各类收据收取工程款项的现象时有发生，直接导致了税收滞纳或税收流失。特别是采取“单包、转包、分包”或自建房产的企业，不要发票的现象更为突出。同时，施工单位纳税意识薄弱，在经济利益的驱动下，千方百计钻税收空子，故意通过不开发票或拖延开发票，以及收入不入账、少入账等方式，逃避纳税。
2．部门之间信息共享不畅，影响财政收入入库。一是在建工程统计不精细。区建设管理部
门只负责政府类工程，缺乏对社会投资项目的统计。区统计部门对固定资产投资的统计数据是新建的土建工程(包括土地购置费)和新购置的设备用款合计数，而不是土建项目的实际投资。市直部门负责的项目缺少与区相关部门的对接，造成区级掌握数据有限。由于上述原因，在一定程度上形成了建安项目税源监管的盲点，只能被动地接受纳税人自行申报，极易税收流失。二是税务部门征管认定存在差异。按照现行财税管理体制，国、地税部门按税种不同，对开发公司均有征税的职责。在此次调研时发现，国税部门和地税部门对同一销售楼盘，销售收入、销售成本存在认定不一致的问题。三是多数被征地拆迁企业未就取得的征拆补偿款缴税。近三年来，松北区累计投入资金94．7亿元，完成土地征收和流转42平方公里，共拆除房屋及附属建筑323万平方米，拆除房屋总量之大、涉及户数之多前所未有。按照税法的相关规定，绝大多数被征拆企业在收到征拆补偿款时需要缴纳企业所得税。但在实际执行过程中，很多企业收到补偿款后，并没有主动申报纳税，企业负责人、联系人消失，多呈现税务废业、工商执照注销状态。
3．“两业”占比过大的财源结构，造成财政增收稳定性差。2009至2012年，我区三次产业中“两业”所占比重由22．2%增加至29.3%，工业所占比重由29．2%下降至25.9%。由于“两业”的周期性特点，加之受宏观政策影响大，财政持续增收缺乏坚实稳固的基础。
4．“两业”引发的融资风险给财政带来巨大压力。“两业”发展与土地运作息息相关。目前，松北区开发建设的主要模式是:政府所属融资平台通过财政投入、银行贷款取得资金，收储土地，并进行一级开发，形成净地后，再通过“招拍挂”出让净地，回笼资金，用于城区开发建设和偿还贷款。在国家严厉的房地产调控政策下，一旦“两业”发展出现萎缩，土地出让不畅，土地运作的资金链条就有断裂危险，财政将面临严峻的代偿债务风险。
三、对策与建议
1．加快房产管理部门与税务部门信息联网。房地产企业的涉税事项应全部在税务部门网络监控之下进行，即:对房地产开发项目从立项开始监控，在备案环节和办证环节按销售方式分别进行税控，在销售合同正式签订后不进行申报纳税则不能进行备案，在办证环节未进行清税，则无法发证。参照现工作流程，地税部门应及时将“预收款专用发票”的发放编号通报房产管理部门，房产管理部门应结合“商品房预售备案系统”，将“预收款专用发票”编号与房屋销售状况进行比对;财政、地税、国税部门和房产管理部门及时沟通相关信息，对每个小区、每栋楼盘、每个单元和每套房屋的销售纳税情况进行有效监控。
营造良好纳税氛围，鼓励购房者有奖举报。在各开发企业售楼处的显著位置，贴出温馨提
示标牌，注明:“购房者应向开发商索取发票并签订正式合同，对不开具正式发票，不签订正式合同的，购房者可向税务、房产部门举报，经核实后给予奖励;对未取得正式发票，未签订正式合同的购房者，在日后办理涉房的各项手续时将会产生风险，其利益得不到有效保障。”对众反映的相关问题，税务部门、房产部门及时处理。财政部门安排专项资金，兑现众举报奖励。
3．主动对施工项目提供全面纳税服务。各相关部门应善于搜集上级对口部门、横向联系部门在松北区的工程建设信息，随时提供给区建设部门和统计部门。区财政部门根据汇总信息进行分类，实现税收源头管控，并为施工项目建立档案，及时将合同备案信息和付款信息提供给税务机关。对纳税大户企业，区政府应派专人提供入驻跟踪服务。
4．完善征地拆迁补偿款缴税程序。发挥统征站(土储所)、征收办(棚改办)工作优势，主动、耐心向被征拆企业宣传税法政策，同时，落实“被征拆项目补偿资金联络通报制度”，在支付征拆补偿款前，将被征拆单位(个人)的信息及时提供给税务部门，配合税务部门做好税款征收工作，努力实现应收尽收。
5．推进产城融合，优化财源结构。树立以产兴城、依城促产的财源建设理念，在开发住宅
的基础上，依托区域交通、资源等优势，加快推进产业园区、旅游地产、城市综合体等与财源项目建设，带动战略性新兴产业和现代服务业发展，从而壮大区域经济规模，形成多元化的财源，扭转财政增收稳定性差的不利局面。

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