存量房、商品房、二手房及一手房释义及相关税收政策
存量房、商品房、二手房及一手房释义及相关税收政策
    当前全省上下正在开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作，现将存量房、商品房、二手房及一手房概念及相关税收进行梳理我认为很有必要。我想主要从以下三个方面进行着手分析：
    一、首先从概念及范围入手：
    （一）存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的房地产开发楼盘“库存待售”的房产。
    存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场，按照目前市场上普遍对于存量房的理解，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋（未居住过的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。
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    （二）商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开
发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
    商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。
    商品房主要分类：
    1、内销商品房，指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
    2、外销商品房，指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式商品房，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。
    （三）二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。
    新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。有些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
    据有关规定，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房但不是所有的公有住房和经济适用房都可以上市交易，千万不要只贪图便宜而买卖法律规定不得上市出售的房屋，这种房子主要有以下几种类型：
    1、以低于房改政策规定的价格购买而且没有按照规定补足房价款的；
    2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
    3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
  4、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
  5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
  6、上市出售后形成新的住房困难的；
  7、擅自改变房屋使用性质的；
  8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房。
    （四）一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准
销(天津西开教堂预)售的商品房。房屋根据用途分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓,商用房包括商铺和写字楼。
    一般来说，只进行过一手交易的房子，就是一手房。还有一种情况，就是可以直接更名的房子，比如说：“张三买了在开发商手中一手买了这套房子，然后在产证没有办下来之前，又卖给了李四（需要协商）”。大家协商通过的情况下，这也是一手房，可直接更名。
    二、从交易流程来看：
    （一）存量房交易流程
    1、买卖权属转移登记
    委托测绘配图→委托评估→签订契约→缴纳契税→申请填表→交验书证→受理
    2、交易现场
    登记→权属审查→交费领证
    （二）二手房交易流程
    1、步骤一：查册
    买卖双方达成条件后，在双方签署合约之前，可以自行到房管局查册。
    2、步骤二：签约
    双方达成一致意见，签订《房屋买卖合约》。
    3、步骤三：晒图、递件
    晒图资料：提供房地产证原件。
    递件资料：包括1、买卖双方身份证复印件（需原件校对）；2、房产证（共有证）原件；3、房地产转移登记申请表；4、《房地产买卖合同》。
    4、步骤四：查税
    包括购方应交税和售方应交税。主要有契税、印花税、营业税、城建税、教育费附加税、个人所得税等。
    5、步骤五：交税、过户。
    6、步骤六：办房产证、收楼、领取房产证、办理售楼手续。
    （三）商品房交易流程
    商品房购买因商品房性质不同而有所差异，但总的来讲，以下基本步骤是每个购房者都必须经历的：
    1、签订认购书，并按开发商要求交纳定金或预付款；
    2、签订商品房买卖契约，按契约约定交付房价款；
    3、办理商品房抵押贷款的，应与银行签订《个人住房贷款借款合同》；
    4、买卖双方到房屋坐落地的房产土地管理局备案；
    5、购房者与开发商办理入住手续；
    6、购房者按照与开发商协议在入往前或入住后与有关物业管理公司签订有关。
    （四）一手房交易流程：
    受理：1、收验证件齐全；2、初审证件真伪；3、进行录入登记；4、填写收件受理单。
    初审：1、核验证件； 2、现场勘察(必要时)； 3、查档审核； 4、提出初审意见。
    复审：1、复核初审意见；2、对疑难问题提出处理意见；3、提出复审意见。审批：1、全程审核；2、疑难问题终结处理；3、签署审批意见。
    说明：房屋权属注销登记、房屋租赁登记备案和商品房预售合同备案，不需采用三审审批制度，各地可根据当地实际予以适当简化。
    三、从相关税收及涉税政策来看
    存量房的税收政策
    （一）、发生存量房交易的双方，均负有纳税义务，应当按照规定依法如实申报缴纳契税、营业税、城市维护建设税、个人所得税、土地增值税、印花税、教育费附加和地方教育附加等税费。
    纳税人申报的存量房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关有权依法通过国家税务总局开发的存量房交易价格评估系统对其申报的成交价格进行评估，并按照评估的房产价格为计税价值，依法计算应纳税款。
    （二）、有下列情形之一的，可以享受税收优惠政策：
    自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）惟一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭惟一住房的，减按1%税率征收契税。
  自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。幻想侠传2
  对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
  对个人销售或购买住房暂免征收印花税（权证的印花税除外）。
  对个人销售住房暂免征收土地增值税。
    二手房的税收政策分三种情况
    （一） 正常过户税收政策
    （1）、营业税：根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的住宅（包括普通住房和非普通住房）按照全额征收营业税，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房务局改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。
    （2）、个人所得税：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》
第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例省局文件规定在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%。
    （3）、印花税：2008年广东省大学排名学习舞蹈11月1日起对个人购买和销售住房暂免征收印花税。
    （4）、土地增值税:2008年11月1推荐一个好地方的作文四年级日起对个人销售住房暂免征收土地增值税。
    （5）、契税：（基准税率4% 优惠税率2% 和1% 买方缴纳） 征收方法：按照基准税率征收交易总额的4%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的2%。 注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的4%。
    2、赠与过户税收政策及相关资料
    （1）、免征营业税和个人所得税。
    （2）、不论房产什么情况都需要征收全额契税；其他费用和正常过户都一样。
    （3）、所需材料：①公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权证复印件一套②不需要经过地税局直接可以过户。③房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。

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