以后最便宜的就是房子
以后最便宜的就是房子
二手房交易量的下滑，终于带来了价格的下行。
南翔标杆华润中央公园84平两房挂牌价一度高达670-680万，成交价也达到过650万以上，目前实际成交价已经降至600万左右。
同区域次新小区森林公馆两房曾经高达570-580万，现在已经降至520万。
大宁次新小区慧芝湖花园两房曾经高达1200万以上，现在普遍成交价1050万左右。
当然，也有一些房东继续抵制。比如大宁金茂公馆的业主集体拒绝降价，甚至将上市房源下架。
浦东北蔡标杆小区包华海上郡的两套房子，去年才800多万。今年上半年成交价高达1150万，挂牌价1250多万。现在行情下行，2套非硬损房全部下架。
这场拉锯战可能还要持续一段时间，房地产市场一贯的“涨价如山倒，降价如抽丝”——就像上面两个小区一样，价格下降我不卖了，市场供应减少，价格就不会陷入崩盘。
按照目前迹象，降价10%-15%后看房者立马爆棚，几天内就被卖掉。有大量客户接盘托底，房价自然不会短期内进一步下探。最近有什么好看的电影
这场拉锯战将持续多久？哪方会最终获得胜利？不同立场自然有不同结论，毕竟始终是屁股决定脑袋。​比如部分从业者将宝押到了三胎政策——三胎放开，需求上升，市场自然会再次上扬。
其实不然，三胎可能救不了楼市。
认为“三胎”会刺激楼市，大概率是被任泽平的名言忽悠了:短期看政策，中期看土地，长期看人口。
卷发的打理配饰当然不能说这句话是错的，这句话在过去几年的语境下有一定道理，不过外部环境变了这句话就不再适用——或者说这句话并不是放之四海皆准的公理，很多时候人口并不是决定因素，否则印度房价早就是世界第一。
不知道任泽平在恒大与基层员工接触有多深，恒大基层培训时一定会传递一个概念：没有资金的购房需求都不是需求。
第二，桓还不停地问公司的新员工:你觉得什么时候大部分客户会有买房的想法？
大部分人的回答，你也猜到了，无非就是结婚，改善，学区房等。其实都是错的。有了钱才会有买房的想法。
所以长期看人口不一定正确，一定是有钱的人口才有意义，而资金量也是房地产行业快速发展的一切，否则上海三价就低就不会这么快见到效果。
前些年我们的感受一直是楼市越调控越火爆，核心原因也是没有对资金量下手，撒手锏没使出。
中级会计职称报名条件和要求只要资金量有限价格就一定上不去，之前房价的快速上升很大程度就是因为杠杆放大了资金量。
互联网之前有一段话。如果马云、马花藤、王健林在沙漠里迷了路，四五天没喝水，那么你手里拿着两瓶水就遇到了。你如何给水定价？
其实答案很简单。按照现在的价值，马云排第二，定价最高的应该是马云能套现的所有资金。
如果你遇到三个农民工，刚好刚拿到今年的收入，比如分别是8万、7万、6万，那么你可以把一瓶水卖到7万。
你想卖多高，没人买得起；三个农民工又想买水，又饿了，却出不起更高的价钱:市场上根本没那么多钱。
只有6万现金的那个人可能就要被渴死。
当然你不是一个人去卖水的，你身边还有一个土豪小Y，小Y发现只有6万现金的那个人更年轻，收入预期更高，于是小Y创造了一个金融产品：水贷。
即，农民工可以透支接下来的收入，比如先付30%水款，剩下的70%等赚了钱以后偿还给土豪小Y。
当然小Y发现只有拿着6万现金的3号民工年富力强，有能力偿还70%贷款，其他两个民工你只想给他们放50%贷款。
这时候三个人可用的资金量就变成了16万，14万，20万。仅有6万现金的3号农民工成功买水。当然，水的价格也飙升到了16万。
止回阀安装
需求没变，还是3个人想喝水；供应没变，还是只有2瓶水。只是多了一个小Y，水的价格就由7万涨到了16万。
所以水的价格并不取决于需求量，而是买水的人手里有多少钱。
所以三孩政策真的意义不大。就算再想换房，没钱也不可能有真正的购房需求。这时候你能做的就是挤着活下去，或者干脆不要三胞胎。
回到楼市同理，对于个人来讲，贷款是有意义的，让你可以提前买到房子。
对于整个楼市来讲，贷款意义不大，房子就那么多，需求就那么多，不管价格如何，总是有固定比例的人能买到房子。
现在对这个信贷杠杆下手，市面上钱变少了，房价一定需要降低——整个社会都需要对房地产市场进行重估。
当然上面那个模型做了明显简化，真正的楼市并没有那么刚需。
其实现在的楼市人人都说自己是刚需，刚到上海打工2年的毕业生说自己是刚需，1000多
万预算买内环的三口之家也说自己是刚需，尤其是去年下半年，市场上纷纷冒出很多“刚需”。
今年市场下行，“刚需客户”数量突然就没那么多了。
因为房子不是饮用水，即使没有自己的房子，生活也可以过得去，商品房正式登上历史舞台才20多年时间。
人均需要的居住面积更是一个伪概念，人均7平米的时代我们经历过，现在人均30平米左右了，依旧有人觉得不够住。
决定“刚需”数量的，很大程度是大家对市场的信心，或者说直白一些：房价还会不会涨。
一旦大家相信房价再也不涨，大量需求就会凭空消失。
所以购房需求的另一个条件是：对市场有信心。有资金、有信心的人，才会产生真正的购房需求。
资金的问题我们之前已经梳理过了。短期看银行贷款多少，购房信心看买卖双方心理博弈
和政府信号。
当下上海楼市普遍达成的共识是：房价会微跌，意味着一旦房价跌到一定程度就会有不好“需求出现”——他们认为到了接盘的时刻，即，恢复了信心。
其实简单问问身边的朋友就知道，没多少人真的认为上海房价会暴跌。
当然，增加资金量除了银行贷款还有两个重要途径:转移支付和增收。
脱粒机打一成语是什么成语收入提升也是近20年房地产市场高歌猛进的核心动力，收入水平不断提升，大家有更多资金支付首付，有更大的信心申请贷款。
当然，收入的增加是一个渐进的过程，完全被调控这种短期因素压倒。
前面提到过信贷遭受调控后房价将进行重估，当房价回归到合理水平时，收入的作用才会渐渐地凸显出来，时间久了水涨船高。
当然现在国内经济面临困境，收入提升速度让人充满担忧。
也正是这样的背景下我们提出了共同富裕，提出了经济内循环，提出了浦东“引领区”。
长期的东西，我们交给长期，短期来看，下跌行情还是会占主导。
另一个路径是转移支付，方式很多，比如三次分配。第三次分配的背景是资金量大的一方实际上没有相应的需求。

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