李长永、姜田亮等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省宿迁市中级人民法院
【审理法院】江苏省宿迁市中级人民法院
【审结日期】2021.08.09
【案件字号】(2021)苏13民终1348号
【审理程序】二审
【审理法官】徐淮成杨晓玲吴军良
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【文书类型】判决书
【当事人】李长永;姜田亮;韩春霞
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【当事人-个人】李长永姜田亮韩春霞
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【代理律所】江苏致强律师事务所江苏八面锋律师事务所
【法院级别】中级人民法院
射击游戏排行【原告】李长永
【被告】姜田亮;韩春霞
【本院观点】姜田亮、韩春霞与李长永之间就案涉房屋的房屋买卖关系成立，当事人双方之间实质是以房抵债形成的房屋买卖关系。案涉XX国际XX室《购房协议》系从XX嘉苑XX房屋的《转让协议》衍生而来，房屋价款均是双方当事人以对前期部分债务进行结算的方式抵充，该结算行为是双方当事人在平等、自愿情况下进行，在形成合意后双方签订书面协议。如前所述，因姜田亮、李长永之间借贷行为并未约定债务履行期限，姜田亮有权随时主张权利，双方签订房屋《转让协议》时对购房款的结算行为，应视为债务履行期限届满后达成以物抵债协议；对于某嘉苑房屋《转让协议》协商时间问题，一审庭审期间姜田亮已经明确表示予以更正；因本案现有证据已经能够证。
【权责关键词】无效重大误解代理实际履行第三人书证证据不足关联性合法性质证诉讼请求维持原判
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【本院查明】二审另查明，姜田亮与李长永系同事关系李长永曾数次向姜田亮借款双方数
次借贷行为均未约定具体借款期限。2017年8月1日双方当事人签订XX嘉苑XX房屋的《转让协议》后，李长永于2017年8月12日向姜田亮出具一张85万元借条，2018年12月12日李长永又向姜田亮出具15万元借条，双方一致认可85万元借条是结算条据，15万元借条是实际支付现金14.7万元打的条据。后XX嘉苑XX房屋被李长永涨价后另出售给他人。2019年2月1日姜田亮、韩春霞又与李长永签订XX国际XX室《购房协议》，之后，李长永将案涉XX国际XX室房屋交付姜田亮、韩春霞使用，并将该房屋不动产登记证交付姜田亮、韩春霞。本案诉讼前，姜田亮、李长永之间就双方债权债务和以房抵款及案涉房屋过户等问题曾进行多次沟通谈话，姜田亮进行了录音，其中2020年5月26日的谈话录音反映，姜田亮问：“……马上8月1号，小韩房子你怎考虑……开始你跟我说全款，没有贷款……”李长永说：“XX嘉苑是拿你那个当时打29万多块钱，扣王二军5万多块钱……你有什么毛包，那房子该过过给你……”。在一审期间姜田亮提交的录音证据中，在谈到案涉XX国际房屋(录音中称“凯世佳”)时，姜田亮、李长永也有相关表述，李长永：“凯世佳你上什么当？”姜田亮：“我怎么不上当呢……五、六年前买房子在哪里不升值……”李长永：“你眼下也能卖个63、4万……”姜田亮：“你现在还有28万贷款……”李长永：“28万贷款我慢慢还，或者你就跟过的了……”。 二审还查明，案涉XX国际XX室房屋存在按揭贷款，至2021年7月尚欠
贷款27万余元。二审期间姜田亮、韩春霞承诺：如办理案涉房屋过户需要提前还清抵押贷款，由姜田亮、韩春霞负责偿还，偿还后再向李长永追偿，姜田亮、韩春霞自行承担因此产生的一切法律后果。
【本院认为】对于李长永提出的一审法院对购房款的组成没有进行合理性、合法性审查，仅凭协议书中约定购房款已结清认定姜田亮、韩春霞已经履行购房协议中约定的付款义务，缺少证据支持等上诉主张，本院认为，案涉XX国际XX室《购房协议》系从XX嘉苑XX房屋的《转让协议》衍生而来，房屋价款均是双方当事人以对前期部分债务进行结算的方式抵充，该结算行为是双方当事人在平等、自愿情况下进行，在形成合意后双方签订书面协议。在无充分证据证明案涉《转让协议》和《购房协议》无效的情况下，一审法院依据本案证据认定购房款已结清并无不当，故对于李长永该上诉主张，不予支持。 对于李长永提出的两份房屋转让合同并未实际履行，姜田亮、韩春霞也没有支付购房款，双方也没有对借款合同中的借款到期后达成所谓的偿债协议；被上诉人一审陈述2015年协商购买XX嘉苑房屋对购房款交付前后陈述矛盾；法院应对当事人之间民间借贷关系进行审查等上述理由。本院认为如前所述，因姜田亮、李长永之间借贷行为并未约定债务履行期限，姜田亮有权随时主张权利，双方签订房屋《转让协议》时对购房款的结算行为，应视为债务履
行期限届满后达成以物抵债协议；对于某嘉苑房屋《转让协议》协商时间问题，一审庭审期间姜田亮已经明确表示予以更正；因本案现有证据已经能够证明姜田亮与李长永之间系对部分债务协商结算、以物抵债，涉及本案讼争的内容已经能够认定，且本案当事人之间其他借贷行为也另有条据，本案审理的内容亦非双方当事人之间全部民间借贷纠纷，故对李长永与姜田亮之间的其他借贷纠纷在本案中不予审理，双方当事人就此可另行主张权利。综上，李长永该部分上诉理由均不成立，不予采信。 关于争议焦点2，即李长永是否有义务将案涉XX国际XX室房屋转移登记至姜田亮、韩春霞名下问题。本院认为，对于当事人在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，债权人请求债务人交付的，在以物抵债协议不损害第三人合法权益，且无其他无效事由的情况下，对债权人的请求应予支持。如前所述，本案该两份协议均不存在损害第三人合法权益和其他无效事由，因此，姜田亮、韩春霞依据其与李长永签订的XX国际XX室《购房协议》，要求李长永协助办理XX国际XX室房屋不动产转移登记手续，应予支持。 对于李长永二审期间提出的文检鉴定申请，因所涉书证所反映的内容已经得到其他证据的印证，现有证据已经能够认定姜田亮代李长永支付王建国相关款项的事实，故对李长永该鉴定申请不予准许。 综上，上诉人李长永的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人李长永负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-21 05:40:58
【一审法院查明】一审法院认定事实:2017年8月1日，姜田亮与李长永签订《转让协议》，协议主要内容为：姜田亮、李长永协商同意李长永将XX嘉苑XX以叁拾伍万元的价格转让给姜田亮，房款已付清，即日起房屋交付给姜田亮。后该房屋被李长永以52万元出售给他人。 2019年2月1日，姜田亮、韩春霞与李长永签订《购房协议》，协议主要内容为：经双方协商同意，李长永将XX国际XX室房产转让给姜田亮、韩春霞，价格伍拾万元，购房款已结清，待契税满二年过户，费用由乙方(即姜田亮)承担。现姜田亮持有该房屋不动产登记证书并居住在该房屋内。 姜田亮与李长永提供的银行交易明细，显示2015年至2020年姜田亮与李长永之间有多笔转账往来。
【一审法院认为】泗阳法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，姜田亮与李长永之间存在民间借贷关系，李长永与姜田亮、韩春霞签订《购房协议》，协议中写明购房款已结清，且李长永将案涉房屋不动产登记证书原件交与姜田亮、韩春霞，同
时姜田亮、韩春霞入住该房屋并居住至今，即李长永已实际履行该协议，应当认定该《购房协议》系双方对借款期限届满后所达成的偿债协议，该协议合法有效。姜田亮、李长永连续两次签订购房协议，第一次签订后李长永未履行，反而将房屋擅自出售给他人。李长永又将XX国际的房屋作价50万出售给姜田亮、韩春霞，且将房屋及权属证书交付给姜田亮、韩春霞使用，实际是对XX嘉苑房屋被李长永擅自处分的赔偿，姜田亮关于《购房协议》的解释更为合理，故姜田亮、韩春霞要求李长永继续履行协议将案涉房屋过户至姜田亮、韩春霞名下的请求符合法律规定，应予以支持。李长永辩称，购房协议是对借款的担保，但对此并未举证证明，且《购房协议》也不能反映出有担保的意思表示，故对李长永的辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：李长永于本判决生效后十日内将泗阳县众兴镇XX国际XX室房屋[苏(2018)泗阳县不动产权第0032657号]过户至姜田亮、韩春霞名下。案件受理费已减半收取40元、保全费3020元，合计3060元，由李长永负担。
【二审上诉人诉称】李长永上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回姜田亮、韩春霞一审诉请；2.一、二审的诉讼费均由姜田亮、韩春霞承担。事实与理由：1.一审法院关于《购房协议》和《转让协议》的性质认定错误，其实质是对双方民间借贷合同的担保，签订两份
房屋转让协议为虚假意思表示，属于无效合同。两份房屋转让协议并未实际履行，姜田亮、韩春霞也没有实际支付购房款，双方也没有对借款合同中的借款到期后达成所谓的偿债协议，以借款抵偿该协议购房款的行为。2.一审法院对购房款的组成没有进行合理性、合法性审查，仅凭协议书中约定购房款已结清认定姜田亮、韩春霞已经履行购房协议书中约定的付款义务，缺少证据支持。一审庭审中，姜田亮一开始陈述2015年上半年双方协商将XX嘉苑房屋以35万元卖给姜田亮，之后陆续向李长永付款，并提供21万元现金取款流水证明，李长永提供证据证明隆某佳苑房屋于2016年2月从别人处购买，不可能存在2015年协商转让并陆续交付21万元现金购房款的情况，显然不符合常理，更不符合交易习惯。之后姜田亮陈述2015年5月29日李长永向其借款6万元现金、2015年6月5日向其借款15万元现金，至2017年8月1日双方达成《转让协议》后将两笔借款转化为房屋购房款，姜田亮前后对购房款交付情况作出相互矛盾的陈述，显然是为了自圆其说，来两笔借款冲抵购房款，建议对姜田亮的虚假陈述进行处罚。姜田亮陈述购房款35万元中，有李长永借款21万元，姜田亮替李长永偿还5万元及姜田亮借给李长永借款利息9万元，既然姜田亮承认双方之间存在民间借贷纠纷，一审法院应对民间借贷情况进行审理查明事实，但一审法院未对民间借贷进行审理，李长永也未认可双方达成以房抵债协议，且姜田亮亦未提供证据证明
双方之间有以房抵账的意思表示，一审法院仅凭双方签订协议书注明房款已结清，认定案涉购房款已付清，缺少证据支持，没有事实依据。 二审期间，李长永围绕其上诉请求，提交以下证据： 综上，上诉人李长永的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
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