保障性住房建设技术导则研究--以天津市保障房建设技术导则及标准图集为例
保障性住房建设技术导则研究
——以天津市保障房建设技术导则及标准图集为例
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Research on the Technical Guidelines of Government-subsidized Housing Construction
--Setting the Technical Guidelines and Standard Atlas of Government-subsidized Housing Construction in Tianjin as an Example
■ 廉学勇 Lian Xueyong    王连顺 Wang Lianshun
【摘  要】 保障性住房建设是保障民生，实现“居者有其屋”的重要措施。天津市发布的《天津市保障性住房建设技术导则》和《天津市保障性住房建筑标准设计图集》既博采众长，又突出自身特，体现了针对性、时效性、经济性、宜居性等几方面的特点，为保障房建设提供了明确的设计标准和完善的技术措施，从而引导和推动保障房建设规范有序进行。
【关键词】保障性住房；技术导则；标准图集；设计
【Abstract 】The construction of government-subsidized housing is an important measure to secure people's livelihood and ensure the residents affordable homes. The Technical Guidelines of Governme
nt-subsidized Housing Construction in Tianjin and the Atlas of Standard Architectural Design of Government-subsidized Housing Construction in Tianjin issued by Tianjin both absorb others' advantages and highlight its own characteristics of localization, timeliness, economy and livability, which provide purposeful design standard and perfect technical measures for the construction of government-subsidized housing, so as to guide and promote the construction of government-subsidized housing at the require of standardization and systematization.
【Keywords 】 government-subsidized housing, technical guidelines, standard atlas, design
支付分廉学勇，中国市政工程华北设计研究总院有限公司设计五院副总建筑师、高级建筑师、一级注册建筑师、注册城市规划师；王连顺，天津市城市规划设计研究院建筑分院院长、总建筑师、正高级建筑师、一级注册建筑师。
0 引言
保障性住房，是指政府给予政策支持，规定面积、租金标准和销售价格，向符合条件的家庭，特别是中等偏下收入住房困难家庭等体出租、出售的住房，一般包括公共租赁住房（简称公租房）、限价商品住房和经济适用住房等。早在20世纪90年代初，伴随住房制度改革和成片危陋平房改造工程的推动，天津市就已经开始进行保障性住房的研究和建设。近年来，国家为保障民生加大了保障房建设的
力度，2011～2014年，全国累计开工建设各类保障性安居工程超过3 200万套，基本建成2 000
多万套[1]。同时，全国各地纷纷出台保障性住房建设技术导则或建设标准（表1），引导保障性住房建设科学健康地进行。天津市的保障房建设尽管起步较早，但是一直处在有政策、缺对策、需求大、办法少，对保障房设计、建设及管理比较粗放的境地。为适应天津市保障房建设的快速发展，提高设计和建设效率，也急需制定一部符合天津市实际情况的标准或导则。1 《导则》和《图集》编制
2014年，天津市城乡建设委员会下达导则及参考图
局优化研究调查显示，主要用于危陋房屋（含城中村改造）征收、拆迁安置的经济适用房占到所有保障住房的98%，廉租房和限价商品房的比例仅占到2%。经济适用房在推行过程中暴露出一些局限性，如只针对户籍人口定向安置，申请条件和手续苛刻复杂，易导致社会资源分配不公，政府投入和受益者不匹配，难以实现政策初衷，造成国有资产流失、滋长寻租等等问题。不只天津，经济适用房的建设模式在其它地方也引起较大争议并呈现开工规模明显下降的趋势。天津市相应调整保障房供应政策，为扩大包括农民工、外来务工人员等更广泛的受益体，促进保障房建设的良性发展，在今后相当长的一段时期内，公租房和限价商品房将成为主流。因此《导则》和《图集》将研究和编制重点偏向公租房和限价商品房。在《图集》中的8种标准组合平面中，适合公租房和限价商品房的各占4种（图1）。根据现行相关政策，公共租赁住房的套型总建筑面积控制在45～60m 2，限价商品住房的套
型总建筑面积控制在60～90m 2，按面积和居住空间数共分为I ～Ⅵ型共6个套型标准（表2）。定向安置经济适用房根据安置标准参照选用。另外在房型的设计上，充分考虑了天津市普通市民对居住品质的认知和生活习惯，以符合大多数百姓的意愿和口味。蓝领公寓及青年公寓等特殊保障性住房也可参考执行[3]。2.2 时效性
《导则》和《图集》在编制过程前后，国家及地方几部重要的相关规范标准刚刚出台或处在修编定稿阶段：《天
津市住宅设计标准》（DB29-1-2013）于2013年7月1日颁布；《天津市居住建筑节能设计标准》（DB29-1-2013）于同日实施，进入四步节能阶段；在大力推行绿建筑行动方案的背景下，对《天津市绿建筑设计标准》（DB29-205-2015）进行修编（2015年5月1日实施）；酝酿多年的《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）做了重大修订，颁布在即（2015年5月1日实施）等等。这些给《导则》和《图集》的编制带来困难，同时也带来契机。为了体现较高的时效性，既要符合已颁布的新规范的规定，又要对尚未公布的规范的修编有准确全面的预判，编制组请来各类新规范的编制专家参与研讨，使得《导则》和《图集》充分融合了新规范和标准的修订内容，保证了规范、标准执行的同步、持续、有效和稳定。2.3 经济性
保障性住房建设需综合考虑土地、建设标准、建筑
表1  我国各地保障性住房建设标准或导则
集编制任务，历经1年多的紧张工作，《天津市保障性住房建设技术导则》（以下简称《导则》）和《天津市保障性住房建筑标准设计图集》（以下简称《图集》）于2015年6月23日正式发布实施。该《导则》和《图集》配合使用，用于建设相关部门、管理机构和技术人员在工程建设中选用或参照，对推动天津市保障房建设和建筑产业化具有指导和规范作用。2 特2.1 针对性
天津市“十二五”期间（2011～2015年）新建保障性住房50.5万套，截至2015年底，全市累计建设保障房74万套，住房保障覆盖面达到35%[2]。根据天津市城市规划设计研究院主持的保障性住房需求与空间布
图1  标准房型图示
专项计划招生是什么意思表
2  套型分类
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图
2  模块化房型组合图示（以Ⅰ～Ⅲ型为例）
安装、配套、项目管理费用和利润等经济因素，在规划、建筑专业层面既应该满足基本生活要求，又要通过技术手段尽量降低建设成本。
2.3.1 科学规划，合理确定土地开发强度
桌面文件夹图标土地成本是房地产开发中成本占比最大的部分，尽管保障房建设项目政府在土地政策上予以减免优惠，但合理利用土地资源，最大限度发挥土地价值仍是建设规划过程中首要予以重视的因素。《导则》中规定保障性住房应以高层为主，规划容积率不宜大于2.0。2.3.2 精心推敲房型，优化结构方案
保障房户型小、户数多，为满足基本的日照及采光通风要求，《图集》推荐房型以塔式独栋高层为主。设计在满足居住空间完整、平面布局紧凑、设备管线集中的前提下，尽量简化建筑体型，减少建筑轮廓的凹凸转折，结构规整，承重墙体纵横对齐，结构形式合理，计算模型明确，给结构构件的优化，大幅降低配筋率，乃至实现预制结构构件产业化提供了很好的条件；同时由于降低了建筑体型系数，也节省了在建筑节能方面花费的成本。2.3.3 倡导标准化设计，推动产业化进程
《导则》和《图集》进行了模块化设计尝试和实践，如将居室设定成3 200×3 600基本空间模块，厨、卫设定成1 800×3 200基本空间模块，通过模块组合和功能空间的拼接形成6类18个标准套型和8类标准组合平面（图1）。同时还提供了保障性住房的全装修设计示例和装配整体式混凝土结构设计示例。模块化在低成本、高密度的保障房建设中具有组合灵活多变，部品标准规范等特点；另外建筑构件、设备、设施也易于统一规格，适合产业化大规模生产和供货，同时节约物质成本和时间成本。对于后期维护成本，如公租房的设备设施的维修、更换也更为有利（图2）。
《导则》和《图集》中推荐的装配整体式混凝土结构体系在天津市实际工程中已有实践，如天津市北辰区双青新家园保障房项目、红桥区西于庄棚户区改造和苑安置房等项目，取得了较好的社会效益和经济效益，对推动住
宅产业化进程提供了示范[5]（图3、4）。 2.4 宜居性2.4.1 规划
从规划层面，如前述并没有一味提高容积率，而是
图3  双青新家园装配整体式混凝土结构体系示范工程项目
设定在一个合理的指标范围内。天津市中心城区快速环线以内居住用地容积率一般控制在2.5以内，要满足如此高的容积率并符合相关的日照标准等规划指标，一般要建设18层以上的高层住宅。《导则》中规定保障性住房应以高层为主，初稿建议规划容积率不宜大于2.5。在定稿中，考虑保障房一般选址在市区边缘地段或环内零星地块插建，综合项目的可行性和适当提升居住环境，如日照时数、风环境、小区绿化等因素，将规划容积率定为不宜大于2.0。同时在无障碍设施、配套服务设施的配备等方面都做出明确规定。2.4.2 建筑
在建筑单体设计中并未片面追求提高使用系数，而是更注重住户的功能需求及舒适度体验。从小到45m 2的公租房，大到90m 2的限价房，精心梳理平面布局和不同
功能区的关系，流程紧凑合理，并有功能转换的可能。在有限的面积指标内尽量减少消极空间，开发最大效能空间（或称复合功能空间），发挥空间的多用途，为满足住户的各种需求提供可能。除了对平面功能布局组合关系的推敲外，还考虑了房型的潜伏设计，以结构体系和单元模块为框架，利用填充隔墙可拆改性对标准房型做适度改造，可合、可分、可变，以满足租、售市场的需求 (图5）。
在商品房开发中，为了提高出房率，交通核往往是被挤压精简的部位，但是保障房项目由于具有一定的公共属性，以及相对于商品房较高的居住密度，《图集》中的推荐房型没有对交通核进行极限压缩，考虑施工误差和装饰面层的因素，反而适当留出设计尺寸的富余量，保证了通行和疏散的有效宽度，从舒适性和安全性两方面提供了保障。
电梯是高层建筑最重要的垂直交通手段，配置不合理会造成突出的矛盾，如某些房型设计楼层多，户数多，建筑密度很高，而电梯设置要么分散，要么设置比例偏低，给居民正常出行或紧急情况下的救援使用带来极大不便。《导则》中对于电梯的设定提出要求，如“每台电梯服务的户数不应大于100户；电梯的额定载重量不应小于1 000kg；多台电梯应成组集中布置，且电梯门单侧同向
图
5  典型户型潜伏设计图示
图4  装配整体式混凝土结构体系图示（以BZ4-10-30
爱情测试题
套型为例）

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