中国典型城市住房同质价格指数
中国典型城市住房同质价格指数
技术白皮书
北京大学--林肯研究院城市发展与土地政策研究中心
清华大学恒隆房地产研究中心
2014年11月
1指数编制概要
1.1指数简介
“中国典型城市住房同质价格指数（Chinese Quality-Controlled Housing Price Index，简称CQCHPI）”由北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心（Peking University-Lincoln Institute, Center for Urban Development and Land Policy）和清华大学恒隆房地产研究中心（Hang Lung Center for Real Estate, Tsinghua University）联合编制。该指数采用国际先进的同质价格指数编制方法进行编制，并针对新建商品住房市场和存量住房市场设计了五类住房市场价格指数产品。作为国内首个由高校学术机构编制并公开发布的住房价格指数，CQCHPI指数在编制方法上与国际学术前沿接轨，针对我国新建商品住房市场和存量住房市场的数据特点，分别设计了特征价格法（Hedonic模型）和混合模型法（特征价格方法与重复交易法相结合，Hedonic-Repeat-Sale Hybrid Model，或称“类重复交易模型”）对指数进行编制，能够有效控制住房物理属性以及住房所处的区位属性，避免
住房交易样本异质性对价格度量结果的影响。CQCHPI指数的推出将为市场参与者、研究者和政府决策者更加全面和准确的把握中国住房市场价格走势提供重要的参考依据。
现阶段CQCHPI指数覆盖取北京、上海、天津、深圳、成都、大连、武汉和西安八个典型城市，今后还将视需要进行必要的扩充。
1.2主要参数设定
1.2.1更新周期
CQCHPI指数采用季度为更新周期，于每年2月、5月、8月、11月的5日前发布上一季度的指数。
1.2.2基期
新建商品住房同质价格指数以2006年第一季度为基期。
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存量住房同质价格指数根据不同城市的数据起始点不同选取基期如下：
●北京、上海、天津、深圳：2009年第一季度；
●成都、大连：2012年第二季度；
●武汉、西安：2012年第一季度。
1.2.3价格糖醋里脊的做法 最正宗的做法
鲁豫有约 郑秀文CQCHPI指数所指的价格是指以按住房建筑面积计价的单位面积价格，币种为人民币。价格指数未经CPI调整。
1.3编制范围
1.3.1新建商品住房同质价格指数
纳入计算的新建商品住房应满足以下条件：
●该交易单元属于已经取得房地产预售许可证或房地产销售许可证的房
地产开发项目；
●该交易单元由买受人通过“商品房销售合同”（或“商品房预售合同”、
“商品房买卖合同”，下同）向物业开发企业或其代理企业直接购买；
●该交易单元在“商品房销售合同”中规定的用途属于“普通住宅”或“公好听的游戏玩家名字
寓”。
满足上述规则的交易单元，不区分结构形式、户型、面积、所在楼层、总楼层等特征，均属于“新建商品住房同质价格指数”的编制范围。
1.3.2存量住房同质价格指数
纳入计算的存量住房是指在房地产中介经纪公司挂牌的二手住房，应满足以下条件：
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●有完全产权，可以上市自由交易获得其全部市场价值；
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该交易单元属于“普通住宅”或者“公寓”。
1.4细分指数
1.4.1中心城区指数
中心城区价格指数区分于整个城市层面编制的指数，仅计算位于中心城区的住房样本。总体来说，中心城区的选取按照城市经济学中关于“经济意义上的城市”的概念，即统一的劳动力市场和整合的住房市场所覆盖的空间区域。在实际应用中，参考该城市正在使用的《城市总体规划》中划定的“市区”（不同城市的《城市总体规划》中，使用的类似概念包括“中心城市”、“主城”等）范围。各个城市中心城区选取情况见附表1。我们编制了8个城市中心城区的相应指数，之后利用各城市交易面积总量（表征城市住房市场规模）加权平均获得8城市总体指数。
特别指出，随着城市空间结构的动态演进，我们可能会对中心城区的空间范围及边界进行调整。但这种调整不会很频繁。
1.4.2区位子市场指数
区位子市场同质价格指数（简称“区位子市场指数”）通过选取城市内部以城市主中心或次中心为核心的活跃居住区进行指数编制，以衡量该区域住房价格水平。以北京市为例，选取国贸CBD、中关村、亚运村、金融街作为区位子市场指数编制的区位对象。这四个区位为人们所熟知和关注，同时在空间上分布在北京市的不同位置，能够反映北京市不同区域的住房价格差异。
区位子市场指数给指数产品的受众更加直观的感受，如中关村附近的房价涨了多少或者国贸CBD附近的房价涨了多少。由于大城市的住房市场内部存在着显著的空间差异，例如城市中心商务区和城市郊
区的房价水平和增速均存在显著差异，因此区位子市场指数的编制弥补了单一全城价格指数的不足，丰富了城市住房价格指数的产品。同时，由于能够针对城市内任意区位编制，我们可以根据不同的需要增加新的指数编制对象。对于每个城市中区位子市场的选取，我们遵循以下原则，同时可根据需要调整：
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选取的区位对象尽可能覆盖城市的不同区域，不同区位对象之间的距离适中，使得指数产品的受众能够感受到城市不同区域的住房价格差异，
并对城市住房价格的空间差异产生直观的感受。
选取的区位对象是该城市以主中心或次中心为核心的活跃居住区，即该城市居民和商业机构等认可的有代表性的区位，例如对于上海，“人民广
场”是上海市公认的传统意义上的中心，“陆家嘴”是浦东新区的中心等。
如此可以使指数产品的受众能够很快通过这些名字联想到相应的区域位
置，从而使得区域子市场指数具有较好的现实意义。
目前各城市区位子市场的选取情况见附表2。
特别指出，随着城市空间结构的动态演进，我们可能会对区位子市场的选择有增补和删减。但这种调整不会很频繁。如果未来有调整，将会补充公布新增区位子市场的历史指数数据。
1.4.3面积子市场指数
住房市场在不同住房面积区间存在着户型、定位和政府政策的显著差异，这体现了城市中住房市场的档次分异，因此有必要构建按单套面积划分子市场指数（简称“面积子市场指数”）来反映这种差异。
面积子市场指数将住房市场按单套住房面积分为5个区间，分别为70平方米以下，70-90平方米，90-120平方米，120-140平方米，140平方米以上。由于新建商品住房的数据分辨率为“预售许可证号-月份”，无单套面积数据，因此只计算存量住房的面积子市场指数。
将住房市场划分成不同面积区间的子市场具有以下两个层面的意义：
基于户型、消费者定位差异等。如70平方米以下的住房往往采用“两室一（两）厅”的户型设计，90-120平方米住房有条件采用“三室一（两）
厅”的户型设计；此外，不同面积区间的住房针对的消费者人也显著
不同。
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