第七章房屋查验和交接
第01讲房屋查验和交接
第一节存量房查验和交接
一、前期准备
（一）存量房买卖查验的前期准备
（1）卖方需要准备的资料。包括身份证件、各种设施设备使用说明、各项交费凭证、物业服务合同和管理规约、钥匙等。如果在办理房屋过户手续前查验房屋的，要提醒卖方携带房地产权属证书。
（2）买方需要准备的资料。包括身份证明、购房合同、房地产权属证书以及需要支付的款项等。
（3）房地产经纪人员需要准备的资料。包括准备好各种验房工具及房屋状况说明书、房屋交接单。
广发证件（二）存量房租赁的前期准备
（1）出租方要准备的资料。包括身份证件、房地产权属证书或相关证明材料、室内家具电器及相关设备的说明书、各项交费凭证、钥匙等，如果是转租的房屋还要有转租的合同。
（2）承租方要准备的资料。包括身份证件、租赁合同、即将支付的款项（3）房地产经纪人员要准备的资料。包括各种验房工具及房屋状况说明书、房
屋交接单。
二、检查资料
（一）存量房买卖需要检查的资料
为了维护当事人的合法权益，房地产经纪人员要根据有关规定，检查交易双方提供的资料是否齐全、真实和有无瑕疵。检查没有问题后，对各种费用的缴费情况和单据进行分类整理，弄清哪些费用是需要提前结清的，有没有结清；哪些是预付费用，是否有余款，是否需要交割资金；哪些需要更名过户的，能否达到过户的条件。
（二）存量房租赁需要检查的资料
房屋租赁交接不涉及专项维修资金更名过户问题，重点检查各类证件的真实性，及对各类设备的说明书、交费单据进行分类整理，以便引导租赁双方有序交接。
三、实地查验
（一）存量房买卖查验
1.查验房屋结构
存量房的结构部分可能出现的问题主要有：由于建筑物不均匀沉降，使用中荷载超出允许范围内以及钢筋锈蚀等原因，造成墙体、梁和柱等结构部分出现裂缝，查验时应特别关注。
2.查验装修和设备
通常装修的折旧年限是五年，所以房龄稍长的房屋装修均已陈旧。但装修查验的重点并不是新旧程度，而是通过装修的表面变化发现更严重的问题。
学士服 颜3.查看计量表
查验时要注意户内各种计量表是否能够正常使用，并记录读数，如果燃气管道有改动，要让卖方提供改装许可证。
4.检查家具家电
存量房交接的物品有时还包括家具、家电等动产，应按照合同交易合同一一查验，并登记造册。
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（二）存量房租赁查验
世界上最大的海是什么海1.检查设施设备：主要检查上下水、电路、有线电视、网络设备、卫生洁具等是否能正常使用。
2.检查家具家电：主要检查家具、家电是否能正常使用，外观是否良好。
3.记录计量表读数：记录水、电、燃气等各类计量表的读数，以便交接相关费用。房地产经纪人要根据现场查看情况，边查边记录下房屋及各项设施设备的基本状况，并填写房屋交接单。
四、办理交接手续
这里所说的办理交接手续是指验房发现问题的解决、相关费用结算、设施设备使用人变更和签署房屋交接单。对于租赁的房屋一定注意，不能只交钥匙不签订房屋交接单，否则承租人可以不承认已交接而拒交租金。
（一）验房发现问题的解决
王志文演过的电视剧买方或是承租方在房屋验收时发现问题，应与卖方或出租方交涉。但若某些瑕疵在房屋出售信息或房屋状况说明书、交易合同已经载明，买方或承租方早已知悉，
且与查验时情况相符，如交易合同有约定，按约定处理，如果没有约定，则有买方或承租方自行解决。
（二）费用结算
应结算的费用主要有：水费、电费、燃气费、供暖费、电话费、有线电视费、网络费、物业服务费、专项维修资金等。
（1）后付费项目结算。有些能源和服务费是用后交费，房屋交接日由卖方或出租房按表据实结算，只要以往不欠费就可以办理交接手续。
（2）预付费项目结。有些专营服务是先付费后消费，因此这类服务项目卖方不可能欠费，只是办理手续时对照计量表的读数交易双方按照单价计算结清即可。
（三）相关信息变更
对于有专项维修资金的房屋，房屋买卖时也要做好交接。按照相关规定，房屋买卖时，专项维修资金账户中的余额是不予退还的。对于这部分余额，要根据买卖合同约定处理。
此外，买卖双方还需要到物业服务办公室办理物业服务合同和管理规约的变更手续。
（四）签署房屋交接单
在以上程序完成、相关问题得到解决以后，可以交付和接收钥匙并签署房屋交接单。房屋交接单，有时也称房屋确认书或房屋确认表。这一环节非常重要，签署房屋交接单后说明房屋已经转移占有。
第二节新建商品房查验和交接
一、前期准备
新建商品房交验时双方都应备齐购房有关材料，开发企业应准备好住宅质量保证书、住宅使用说明书、建设工程竣工验收备案证明等。房屋买受人应带好身份证件、前期物业管理合同、临时管理规约和书面交房通知。除此之外，房地产经纪人员还应准备好有关验房工具及查验和交接房屋时必须的表格、单据或文本。主要有查验记录表、空白的查验报告书、必要事项告知单、房屋交接表或交接确认书等。
二、检查资料
（一）开发企业提供的资料
1.住宅质量保证书
《住宅质量保证书》是开发建设单位对商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发建设单位将新建成的房屋出售给买受人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力。开发建设单位应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。房地产经纪人员查验资料时，应注意各个部位质量标准以便查验时核对。
2.住宅使用说明书
《住宅使用说明书》是指住宅开发建设单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅合理、安全、方便使用及相关事项的文本。房地产经纪人员应根据《住宅使用
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