盘楼基本知识
盘楼基本知识
  外出踩盘或接到业主报盘时，应从哪些方面了解该楼盘，是 地产经纪的基本功。只有全面深入地了解该楼盘的优劣势，才能更有效地介绍给相关客户。
一、 楼盘位置：
1. 先搞清楚楼盘所处的位置是哪个大片区？（如罗湖区或福田区）
2. 楼盘在整个城市的朝向？（南北）
3. 播音主持自我介绍具体有哪条街道或哪两条路交叉口？
4. 周围有何特征建筑？（著名大厦、超市、馆所等）
  优秀地产经纪应跑遍室内主要楼盘，业主一报盘，马上了然于胸，并能清楚有效地介绍给客户，有利于看楼时各客户相约见面地点，以及增加客户对你的信任感。
二、 交通情况：
便捷的交通经常能成为楼盘的一大卖点，甚至能弥补地理位置的不足。
1. 盘楼周遍有哪几路中巴、大巴经过？有无住户专车、地铁、出入口？
2. 从该楼盘到火车站、东门、体育馆、罗芳、华侨城等大方向坐什么车？
3. 空调制冷差熟知该楼盘交通情况，有利于：（1）客户坐什么车去看楼房；（2）向客户显示地产经纪之“专业”；（3）增强客户购房或放盘的信心。
4. 如改盘交通位置不利，应尽量回避，并向价格、结构、朝向景观方面的优势发挥。
5. 对楼盘的交通便利与否？要清清楚楚，有利于让买卖双方能够了解自己需买或卖盘的楼盘价格的市场定位。
三、 小区规模：
小区规模将直接影响到该楼盘的：1、综合配套；2、物业管理档次；3、住户人气；4、小区绿化；5、进而影响到物业价格走向。
1. 小区大概的占地面积和总建筑面积；
2. 多少栋楼，多层几楼，小高层和高层各几楼；
3. 各栋楼的编号或名称及位置分布；
4. 公共设施位置：停车场、运动场、泳池、花园、会所等；
5. 小区内的容积率、绿化率、楼间距等，都是可以成为卖点之一；
注意：上述内容是在踩盘中完成或了解，当电话接到业主报盘时，不能向业主问上述问题。
四、 楼层
1. 楼层较高有哪些优势？劣势？
优势：A.视野开阔：如有海景、公园优势及明显。
      B.光照好：室内明朗可令人心情开朗舒畅。
      C.空气清新，灰尘少；蚊虫少。
      D.噪音较低层少；
劣势：A.价格较高：多层楼3、4、5楼比2、6楼发售时相差100⌒150元/m2；而高层楼层差价约100元/m2，底层和高层有时相差2000元/m2以上；
      B.上下不便：多层楼宇较突出，家有老人者，一般买低层；
  2.低楼层的优势，基本上是高楼层的劣势，反之亦然。如小区绿化较好，其反差可适当冲淡。
  3.高层、多层、别墅三者土地含量别墅>多层>高层，因此，从国际房地产正常价格来说，应该别墅>多层>高层，但目前深圳有些不同，多层低于高层，主要因为高层的建造成本高，多层地价于高层地价相差不大而引起。
五、朝向：
（1）冬暖夏凉：冬天光照时间长，夏天光照时间短（中午一点后基本转向）；而西北朝向则相反，有西（夕）晒指之说，即夏天下午被暴晒，冬天又很少照到太阳。
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六、材料
1.窗户材料：木窗、钢窗、铝窗、白玻、茶玻、绿玻、中空隔音玻璃等；
2.地反材料：水泥砂浆、水磨石、大理石、木地板等；
3.厨卫材料洁具；
4.天花及墙面材料；
七、配套设施
1.小区内有游泳池、会所、球场、花园绿化、幼儿园、停车场、小学、中学等；
2.周边有菜市场、超市、学校(幼儿园、小学、中学);银行、邮政局，具体多远（按步行时间计算）；
3.名牌超市、学校是推盘的极佳概念；想想山姆会员店沃尔玛、万佳对周边物业的影响即可明白。
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4.煤所管道，有线电视，电话等已成最基本的设施：有电脑网络和智能化小区已成新的卖点。
怎么root5.特别提示：现行深圳教育实行就户口所在地分配学位，所以住户所在地的中、小学校品牌对地产价格影响也较大。
九、物业管理：
1.名牌物业管理公司对物业价格影响已经在深圳多个楼盘得到验证：因此，物业管理也可以成为买楼的一个亮点。
2.水、电、煤气、有限电视等一般按国家规定收费。
3.物业管理费和停车费一般按管理的档次收费，中、高层一般为2.5-4.5|M2；多层一般在2元|M2以下。具体各楼盘各不相同。
十、物业产权：
1.产权年限：从开发商买地时算起：住宅一般为70年：商住50年：
2.楼龄：从竣工时间起算：住宅一般为70年；商住50年；
3.权利人：A个人拥有；B二人、夫妻拥有；C公司、团体拥有；D外籍人士；
4.有无抵押、纠纷；
5.物业现状:A空置房；B有人住：□业主自□住租房
          当有人住时，一定要与客户前看楼书；且不宜与同行合同。
（二）客户分析
    接到客户时，如能对客户的身份、积蓄、日常收入，喜好，购房用途等做些或明或暗的了解。有助于有的放矢地展开推销攻势，往往能取得事半功倍之效，但须极有技巧，不能让客户反感。
一、 姜子牙剧情客户分类
1. 按区域分：
（1） 有深圳户口:深圳当地人；B调动深圳迁户者（政府机关，大企业较多）；
（2） 各地驻深办、公司、企业人员；
（3） 个省市在深蓝、白领打工者
（4） 港台人士：A常驻深圳；B消闲度假
（5） 罗湖、福田、南山、关外等。
一般而言，常驻福田者，较少在罗湖买楼；而因市中心西移，罗湖人士到福田买楼者渐渐增多。

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