项目背景介绍
营 销 策 划 书
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目录 目录 错误！未定义书签。 一．项目背景介绍 3 二．市场分析 4 三．区域市场及竞争状况分析 5 四．地块 SWOT 分析 7 购买动机分析 10 客户土地需求分析 11 七．项目价格定位 14 鑫苑景园 14 八．项目促销推广方案及策略 15
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一．项目背景介绍
1．地块四至 北临中原路，东临工人路，西靠文化宫路，南靠伊河路 2．主要规划指标 土地面积：100000ｍ2 用地性质：住宅 容积率：3.0 3．地块周边规划 项目所处位置为中原路中路，工人路，文化宫路，伊河路所围成的区域。处于郑州市整治商 业中心地带，毗邻郑州市人民政府而建，俯瞰中原重镇迷人风光，地理位置无与伦比，距离 新郑国际机场也
只有 40 多分钟车程周围有裕达国贸，中原万达广场，中高档次的设施，不仅 如此还有一些住宅区，例如丽城花园,万福花园，华淮小区，锦绣中原，金盾花园，等等。还 有 一 些 政 府 机 构 。 如 下 所 示 ：
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二．市场分析
商品房供应量 4 月份郑州市市区商品房新增供应面积 109.1 万平方米，较上月增长 111.4%， 较去年同期增长 20.0%。其中：商品住宅新增供应面积 68.3 万平方米，较上月增 长 138.8%，较去年同期下降 1.6%；非住宅新增供应面积 40.8 万平方米，较上月 增长 77.4%，较去年同期增长 89.8%（注：非住宅含商业、写字楼、车库、地下室 等） 。 商品房销售量 郑州市市区商品房销售 4791 套/间，较上月增长 7.9%，较去年同期下降 55.9%； 商品房销售面积 48.9 万平方米，较上月下降 2.2%，较去年同期下降 54.0%；商品 房销售均价 8603 元/平方米，较上月上涨 12.8%。 （注：此处商品房含商品住宅、 经济适用房、商业、写字楼、地下室、车库等多种物业） 。 住宅销售状况 4 月份郑州市市区住宅销售 2831 套（含商品房、经济适用房等） ，较上月下降 18.2%， 较去年同期下降
70.5%； 住宅销售面积 27.0 万平方米， 较上月下降 27.8%， 较去年同期下降 69.6%；商品住宅销售均价为 5791 元/平方米，较上月增长 4.9%。 各区住宅销售状况 4 月份，金水区住宅销售面积最多，为 9.9 万平方米，惠济区成交均价则最高， 为 7273 元/平方米。 非住宅销售状况 4 月份郑州市市区非住宅销售 1960 套（含车库、写字楼、商业用房等） ，较上月 增长 99.8%，较去年同期增长 46.8%；非住宅销售面积 21.9 万平方米，较上月增 长 73.8%，较去年同期增长 25.9%；非商品住宅销售均价为 12070 元/平方米，较 上月下降 13.1%。其中写字楼销售 2640 套，销售面积 16.4 万平方米，销售均价为 12575.4 元/平方米；商业用房销售 5.3 万平方米，销售均价为 10433.7 元/㎡。 二手房销售状况 4 月份郑州市市区住宅二手房销售 1611 套，较上月下降 23.8%，较去年同期下 降 44.4%；住宅二手房销售面积 14.9 万平方米，较上月下降了 23.2%，较去年同 期下降 43.2%；住宅二手房均价为 4582 元/平方米，较上月增长 2.8%。
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三．区域市场及竞争状况分析
项目 中原新城
高考祝福的话鑫苑景园
runningman下架二七合作路 1 号
万达广场
位置
中原路 199 号 中原区陇海路与桐 柏路交汇处
中原区中原 路与秦岭路交 叉口西南角 乘坐 9 路、 路、 34 35 路、49 路、50 路、 51 路、 路、 路、 52 63 66 路、 路、 路、 76 88 101 路、103 路、104 路、202 路、211 路 等公交车， 在医学院 站下车即到。 12 路中原西路程乔楼—火 车站,44 绕城路须水—火车 站,60 郑上路西环路—东建 材,60 快西环路中原路—东 建材,102 伏牛路电器厂—火 车站,103 淮河路西环路—紫 荆山,112 马寨—碧沙岗,126 五龙口—帝湖花园,210 郑上 路西环路—火车站,916 快西 环路中原路—会展中心 银行： 农业银行、 工商银行、 中国信合、 交行岗坡路支 行、建行伏牛路支行、中信 银行、 建设银行、 光大银行、 交行工人路支行； 学校：伊河路小学、伏牛路 小学、郑州市 1 中、郑州第 16 中学、 郑州市第 19 中学
、 郑州第 24 中、 郑州 69 中学、 外国语中学、中原职业技术 学院、中原工学院、河南工 程学院、河南工业大学； 政府机构：中原区司法局、 郑州市环保 局、中原区政 府、郑州市交通局、郑州市 政府、郑州市房管局； 医院：中原中医院、华山医 院、五建医院、郑州中心医 院、郑州中医院、市骨科医 院； 公园：五一公园、碧沙岗公 园、绿城广场； 城市人文：郑州科技馆、郑 州博物馆、河南省图书馆。 5
交通状 况
乘坐 302,59，126 路,79 路,102 路,103 路,83 路,1 路,20 路,211 路,63 路,87 路
乘坐 59 路、9 路、 K9 路、321 路、211 路、96 路、55 路、 203 路、212 路、210 路、201 路等公交车 在陇海路桐柏路站 下车。
贴对联怎么分上下联配套设 施
小学：伊河路小学、伏牛 路小学、中原区实验小 学、中原区外国语小学、 伏牛路四小、 汝河新区小 学、伏牛路二小、淮河路 小学等。 初高中：外国语学校、市 一中、69 中、19 中、42 中等。 高校：郑州大学、河南工 业大学、解放军测绘学 院、中原工学院等。 王者段位顺序
行政事业单位： 市委市政 府、市教委、市国土资源 局、市烟草管理局、市司 法局、市水利局、中原区 委区政府、区地税局、区 检察院等上百家行政事 业单位。 医疗单位：河南电力医 院、河南协和医院、中原 医院、市二院、市七院、 市第八人民医院、 市中医 院、省直第三医院、市中
小学：伊河路小学、 伏牛路小学、 中原区 实验小学、中原区外 国语小学、伏牛路四 小、汝河新区小学、 伏牛路二小、 淮河路 小学等。 初高中：外国语学 校、市一中、69 中、 19 中、42 中等。 高校：郑州大学、河 南工业大学、 解放军 测绘学院、中原工学 院等。 行政事业单位：市委 市政府、市教委、市 国土资源局、 市烟草 管理局、市司法局、 市水利局、中原区委 区政府、区地税局、 区检察院等上百家 行政事业单位。 医疗单位：河南电力 医院、河南协和医
小学：伊河路小学、 伏牛路小学、 中原区 实验小学、 中原区外 国语小学、 伏牛路四 小、汝河新区小学、 伏牛路二小、 淮河路 小学等。 初高中：外国语学 校、市一中、69 中、 19 中、42 中等。 高校：郑州大学、河 南工业大学、 解放军 测绘学院、 中原工学 院等。 行政事业单位： 市委 市政府、市教委、市 国土资源局、 市烟草 管理局、市司法
局、 市水利局、 中原区委 区政府、区地税局、 区检察院等上百家 行政事业单位。 医疗单位： 河南电力 医院、河南协和医
原区红十字会医院、 市计 生中心医院、省地质医 院、电缆厂职工医院等。 商业： 片区内有大型购物 超市——世纪联华； 同时 项目正准备引进商业大 鳄——沃尔玛超市进驻。 酒店、休闲娱乐场所：裕 达国贸、锦江之星旅馆、 黄河饭店、北京饭莊、如 一坊豆捞、洁利大酒店、 鹰城鑫地大饭店、豪享 来、阿瓦山寨等商业。 社区自建幼儿园， 商业配 套
院、中原医院、市二 院、市七院、市第八 人民医院、市中医 院、省直第三医院、 市中原区红十字会 医院、市计生中心医 院、省地质医院、电 缆厂职工医院等。 商业：片区内有大型 购 物 超 市 —— 世 纪 联华；同时项目正准 备引进商业大鳄 —— 沃 尔 玛 超 市 进 驻。 酒店、休闲娱乐场 所：裕达国贸、锦江 之星旅馆、黄河饭 店、北京饭莊、如一 坊豆捞、洁利大酒 店、鹰城鑫地大饭 店、豪享来、阿瓦山 寨等商业。 社区自建幼儿园， 商 业配套 1400000 ㎡
院、中原医院、市二 院、市七院、市第八 人民医院、市中医 院、省直第三医院、 市中原区红十字会 医院、 市计生中心医 院、省地质医院、电 缆厂职工医院等。 商业： 片区内
有大型 购 物 超 市 —— 世 纪 联华； 同时项目正准 备引进商业大鳄 —— 沃 尔 玛 超 市 进 驻。 酒店、休闲娱乐场 所：裕达国贸、锦江 之星旅馆、黄河饭 店、北京饭莊、如一 坊豆捞、洁利大酒 店、鹰城鑫地大饭 店、豪享来、阿瓦山 寨等商业。 社区自建幼儿园， 商 业配套 180000 ㎡ 531000 ㎡
长风破浪会有时直挂云帆济沧海规模
300000 ㎡
景观
噪音
户型设 计
赛尔号最新任务一居室 二居室 三居 室 四居室 六居室
一居室 二居室 三居室 四居室
建筑造 型
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四．地块 SWOT 分析
1 优势：
（1） 地段优势
该项目位于郑州市中原路与工人路附近，处于郑州市整治商业中心地带，俯瞰中原重镇
（2）交通优势
该地块紧邻地铁口，交通便利，有众多公交 车通过，例如：302,59，等等。
(3) 规模优势 附近的配套设施齐全，有五一公园，绿城广场，碧沙岗公园，裕达国贸。 有关的一些郑州市政府部门也在这里，像郑州市人民政府，
2. 劣势
该地块附近卖东西的很少，车辆较多，不适合老年人居住
3．机会
该地区接近地铁口，从而带动附近地区的发展
4. 威胁
威胁点在于郑州市政府规划郑州的以后发展：北扩东移的发展战略，影响以后的 发展。
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