北京万年基业长阳置业有限公司等与赵增红商品房预售合同纠纷二审民事判决书
北京万年基业长阳置业有限公司等与赵增红商品房预售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房预售合同纠纷 
【审理法院】北京市第二中级人民法院 
【审理法院】北京市第二中级人民法院 
【审结日期】2021.05.31 
【案件字号】(2021)京02民终6580号 
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【审理程序】二审 
【审理法官】蒋春燕朱印施忆耿燕军刘洁张玉贤胡珊珊 
【审理法官】蒋春燕朱印施忆耿燕军刘洁张玉贤胡珊珊 
【文书类型】判决书 
【当事人】北京万年基业长阳置业有限公司;赵增红;北京万科物业服务有限公司 
【当事人】北京万年基业长阳置业有限公司赵增红北京万科物业服务有限公司 
【当事人-个人】赵增红 
【当事人-公司】北京万年基业长阳置业有限公司北京万科物业服务有限公司 
【代理律师/律所】王玲坤北京市中伦律师事务所;康铧北京市中伦律师事务所;景娜北京市隆安律师事务所;李长青北京市隆安律师事务所 
【代理律师/律所】王玲坤北京市中伦律师事务所康铧北京市中伦律师事务所景娜北京市隆安律师事务所李长青北京市隆安律师事务所 
【代理律师】王玲坤康铧景娜李长青 
【代理律所】北京市中伦律师事务所北京市隆安律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】北京万年基业长阳置业有限公司 
【被告】赵增红;北京万科物业服务有限公司 
【本院观点】证据一、证据二、证据三均不能证明万年基业公司不存在违约行为。赵增红与万年基业公司签订的预售合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，合同当事人均应依约履行合同义务。 
【权责关键词】显失公平撤销代理实际履行过错合同约定证据不足关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判执行 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院认为】本院认为，赵增红与万年基业公司签订的预售合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，合同当事人均应依约履行合同义务。预售合同第九条约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可
证规定的条件建设限价商品住房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。第二十一条约定，出卖人不得擅自改变与该限价商品住房有关的共用部位和设施的使用性质。合同附件八《该商品房所在楼栋本期的项目建设方案》[房山(2014)9号]对涉案商品房所在楼栋的建设方案进行了详细说明，其中建设内容涉及公共服务设施，包括社区卫生服务站(建设面积100．19平方米)、文体活动站(建设面积1033．02平方米)、综合活动场地(用地面积2000平方米)等。根据上述合同约定，万年基业公司负有不得擅自变更经规划行政主管部门批准的建设工程规划许可证规定的建设条件、保证其所建设的涉案小区内的公共服务设施由包括限价房商品住房业主在内的全体业主正常使用的合同义务。但相关行政主管部门向万年基业公司出具的《责令改正通知书》、案件移送函显示，万年基业公司开发建设涉案小区，使用铁栏杆、绿植方式，将同一物业管理区域内的保障性住房与商品房住房分割。万年基业的该行为未经利益相关业主的同意，违反了合同约定，擅自变更涉案小区建设工程规划许可证规定的建设条件，该违约行为妨碍了限价商品房业主对小区内较好设备公共设施使用的权利，故万年基业公司应就上述违约行为承担相应的赔偿责任。一审法院综合本案案情、合同履行、赵增红的实际损失等情况，酌定万年基业公司赔偿赵增红损失3万元
并无不当。  关于万年基业公司主张涉案围栏、绿植并非其建设，而是商品房业主自发建设。本案中，房山住建委出具的《责令改正通知书》及案件移送函所记载的内容为具备社会管理职能的行政机关所制作的文书记载的事实，可以作为认定本案事实的依据。万年基业公司二审所交证据不足以推翻《责令改正通知书》及案件移送函所载明的内容，对于万年基业公司的此项上诉主张，本院不予采信。万年基业公司的其他上诉理由均不能成立，本院不予采信。  综上所述，万年基业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下 
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【裁判结果】驳回上诉，维持原判。  二审案件受理费2050元，由北京万年基业长阳置业有限公司负担(已交纳)。  本判决为终审判决。 
【更新时间】2021-10-25 08:10:20 
北京万年基业长阳置业有限公司等与赵增红商品房预售合同纠纷二审民事判决书
北京市第二中级人民法院
汉字的来历50字
民事判决书
(2021)京02民终6580号
当事人    　上诉人(原审被告)：北京万年基业长阳置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村村西100米。
    　法定代表人：周峻，董事长。
隆中对译文    　委托诉讼代理人：王玲坤，北京市中伦律师事务所律师。
    　委托诉讼代理人：康铧，北京市中伦律师事务所律师。
    　被上诉人(原审原告)：赵增红。
    　委托诉讼代理人：景娜，北京市隆安律师事务所律师。
    　委托诉讼代理人：李长青，北京市隆安律师事务所律师。
    　原审被告：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B
区内北京万科城市花园。
    　法定代表人：邹明，总经理。
    　委托诉讼代理人：侯菊红。
雷杰多奥特曼审理经过    　上诉人北京万年基业长阳置业有限公司(以下简称万年基业公司)因与被上诉人赵增红，原审被告北京万科物业服务有限公司(以下简称万科物业公司)商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2020)京0111民初3074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称    　万年基业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当。一、万年基业公司并非本案责任主体，一审法院认定万年基业公司存在过错并应承担赔偿责任，属于事实认定错误。首先，万年基业公司并非涉案铁栏杆等隔离设施的建设主体，其并未实施妨碍限价商品房业主对小区内较好设备公共设施使用的权利的行为，不应对被上诉人承担赔偿责任。本案案由为商品房预售合同纠纷，而在万年基业公
司与被上诉人双方间《北京市商品房预售合同(限价商品住房)》(以下简称预售合同)履行过程中万年基业公司并未有任何违约行为。万年基业公司已经向被上诉人交付了符合预售合同约定的房屋，万年基业公司在预售合同项下的主要义务已履行完毕。在商品房交付业主后，万年基业公司拆除了此前为商品房建设施工所设置的围挡，围挡拆除后为使小区内环境更为美观以及为了消防通行，万年基业公司建设了2个铁艺门，但该铁艺门的建设并未影响包括被上诉人在内的小区业主正常通行。而被上诉人主张的在小区内的限价商品房和普通商品房之间建设的铁栅栏及绿植均非万年基业公司建设，经核实，此系普通商品房业主自行建设。关于北京市房山区住房和城乡建设委员会(以下简称房山住建委)曾向万年基业公司发送《责令改正通知书》事宜，在万年基业公司向房山住建委明确说明涉案隔离设施并非万年基业公司建设后，房山住建委及其他行政主管机关并未再要求万年基业公司限期拆除或对万年基业公司进行其他任何形式的处罚，由此可知，房山住建委等行政主管机关并未认定万年基业公司系涉案隔离设施的责任主体。一审判决在已认定行政主管部门未就涉案隔离设施作出生效行政行为(即该等设施是否违法、责任主体是谁现均无定论)的情况下，不宜由法院通过民事诉讼予以处理的同时，又以隔离措施“事实上妨碍了限价商品住房业主对小区内较好设备公共设施使用的权利”为由判令万年基业公司承担过错赔偿责任，属
于判决内容前后矛盾。另外，本案中被上诉人起诉要求万年基业公司拆除案涉隔离措施并赔偿损失，其应当承担举证责任证明万年基业公司有义务拆除相关隔离措施，但一审判决却以“万年基业公司的举证不足以排除其整改义务”为由判令万年基业公司承担责任，属于错误分配举证责任，不符合法律规定。万年基业公司并未在小区内的限价商品房及普通商品房之间建设隔离设施，未妨碍限价商品房业主对小区内较好设备公共设施使用的权利，故不应当对被上诉人承担任何赔偿责任。综上，被上诉人提交的证据及一审法院认定的事实中均未确认案涉隔离墙、围栏是万年基业公司所建。一审法院认定万年基业公司作为房屋出卖人对此存在过错，应当承担赔偿责任没有事实依据。二、被上诉人未提供证据证明其实际损失的情况，一审法院判决万年基业公司赔偿被上诉人人民币3万元没有事实及法律依据。一审过程中被上诉人未提供证据证明其实际损失的金额，依法应当承担举证不能的不利后果，且在一审法院未认定被上诉人在预售合同履行过程中存在违约行为的情况下，即使假设万年基业公司须承担赔偿责任，一审法院以“本案案情、合同履行、原告的实际损失”等情况酌定万年基业公司赔偿被上诉人人民币3万元经济损失无任何事实和法律依据，且该赔偿金额对于没有任何过错的万年基业公司而言显失公平。三、被上诉人起诉要求万年基业公司承担赔偿责任的依据是万年基业公司违反合同约定，存在违约行为，应承担违
草莓怎么种植方法 在家约责任。但一审法院判决万年基业公司承担赔偿责任的依据与被上诉人诉讼主张的违反合同约定的违约责任无关，故一审法院的判决超出了被上诉人的诉求。本案万年基业公司不存在违约行为，不应承担相应的赔偿责任。
二审被上诉人辩称    　赵增红辩称：同意一审判决，不同意万年基业公司的上诉请求。
    　万科物业公司述称：本案与万科物业公司无关。
原告诉称    　赵增红向一审法院起诉请求：1．判令万年基业公司将建造在北京市房山区长阳镇汇商东路一号院清苑嘉园小区内的隔离铁栅栏、围挡、铁艺门拆除；2．判令万年基业公司、万科物业公司将栽种在北京市房山区长阳镇汇商东路一号院清苑嘉园小区内的用于隔离的绿植移除；3．判令万科物业公司向赵增红发放业主一卡通(门禁卡)，以保障在住宅人行主出入口(小区北门、南门)的通行权；4．判令万年基业公司自交房之日起至实际履行前述拆除行为之日止按照每年3万元的标准向赵增红进行损失赔偿；5．万年基业公司、万科物业公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明    　一审法院认定事实：2015年4月12日，赵增红(买受人)与万年基业公司(
出卖人)签订预售合同，约定赵增红购买万年基业公司出售的位于北京市房山区长阳镇18-02-13地块(北京理工大学9号地)12某住宅楼(限价房)5层2单元-506号房屋。该合同第十二条“交付条件”约定，出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该限价商品住房。该限价商品住房交付时应当取得《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》、规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表以及有资质的房产测绘机构出具的该限价商品住房面积实测技术报告书，同时满足合同第十三条中约定的市政基础设施和其他设施达到的条件。该合同第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：“出卖人承诺合同附件八载明的该限价商品住房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1．市政基础设施：(1)上水、下水：2017年4月30日达到使用条件；(2)【市政双路供电】、【过渡性供电】：2017年4月30日达到使用条件；(3)供暖：2017年4月30日达到使用条件；(4)燃气：2017年4月30日铺设完成，通气按燃气公司规定执行；(5)电话通信线：2017年4月30日交付，敷设到户；(6)有线电视线：2017年4月30日交付，敷设到户；……2．其他设施(1)公共绿地：各楼栋交付后该楼栋所在庭院绿化在房
屋交付后第一个绿化季完成；(2)小区非市政道路：随本小区各楼栋逐步交付逐步具备使用条件。”该合同附件八“该商品房所在楼栋本期的项目建设方案”约定，涉案项目总建设规模为153889．23平方米，共分一期开发建设，包括1某住宅楼、2某住宅楼、3某住宅楼、4某住宅楼、5某住宅楼、6某住宅楼、7某住宅楼、8某住宅楼、9某住宅楼、10某住宅楼、11某住宅楼限价房、12某住宅楼限价房、13某住宅楼限价房、甲1某配套商业、甲2某公建、甲3某配套商业、甲4某配套商业、地下车库。公用服务设施有社区卫生服务站、文体活动站、综合活动场地、商业服务、社区服务中心、社区居民委员会、物业管理用房、存自行车处、居民汽车场库、人防工程。市政公用基础设施有变配电室、锅炉房、换热站、有限电视光电转换间、本区区域内代征道路36422．14平方米、本期区域内绿化面积18376．1平方米、本期区域内代征绿化29877．36平方米。该方案确定临时隔离措施采用施工围挡。该项目设一个物业管理区域，具体四至：东至清苑南街、南至汇商东路、西至规划阜盛东街、北至规划知兴路。另，该合同附件七为双方签订的《清苑嘉园前期物业服务合同》、附件十为双方签订的《补充协议》。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。该合同签订后，赵增红向万年基业公司支付了全部购房款，万年基业公司于2017年4月底向赵增红交付了房屋。

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