万青华等与北京市昌平保障房建设投资管理有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】北京市第一中级人民法院 竞选班长发言稿作文
【审理法院】北京市第一中级人民法院
【审结日期】2021.10.29
【案件字号】(2021)京01民终8862号
【审理程序】二审
【审理法官】梁睿
【文书类型】判决书
【当事人】万青华;邰世文;北京汇超房地产开发有限公司;北京市昌平保障房建设投资管理有限公司
【当事人】万青华邰世文北京汇超房地产开发有限公司北京市昌平保障房建设投资管理有限公司
【当事人-个人】万青华邰世文
【当事人-公司】北京汇超房地产开发有限公司北京市昌平保障房建设投资管理有限公司
【代理律师/律所】张苏雅北京继来律师事务所;姜辰北京继来律师事务所;田旭东北京市博缘律师事务所
【代理律师/律所】张苏雅北京继来律师事务所姜辰北京继来律师事务所田旭东北京市博缘律师事务所
【代理律师】张苏雅姜辰田旭东
股票红利税【代理律所】北京继来律师事务所北京市博缘律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】重阳节祝福语八个字二审维持原判
【原告】18年春节万青华;邰世文
【被告】北京汇超房地产开发有限公司;北京市昌平保障房建设投资管理有限公司
【本院观点】依据《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释(2020年修正)》第三百二十三条关于第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理的规定，本案二审审理围绕万青华、邰世文的上诉请求进行，万青华、邰世文未提出上诉的，本院不予审理。603号房屋未能按照合同约定的期限交付，汇超公司应当按照合同约定支付万青华、邰世文逾期交房违约金，一审法院对此认定正确，本院不持异议。一审法院针对逾期交房给万青华、邰世文造成的合理预期损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度，参照租赁市场同等地段同等户型房屋的租金情况以及合同约定的合理预期，酌定汇超公司应向邰世文、万。
【权责关键词】无效代理违约金过错支付违约金不可抗力合同约定质证诉讼请求开庭审理维持原判 小星星 汪苏泷
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【更新时间】2021-11-09 22:43:45
万青华等与北京市昌平保障房建设投资管理有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2021)京01民终8862号
当事人 上诉人(原审原告)：万青华。
上诉人(原审原告)：邰世文。
二上诉人共同委托诉讼代理人：张苏雅，北京继来律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：姜辰，北京继来律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告)：北京汇超房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村西(二层楼)。
法定代表人：史奎晨，董事长。
委托诉讼代理人：刘志刚。
被上诉人(原审被告)：北京市昌平保障房建设投资管理有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路9号3栋2503室。
什么一枝红杏出墙来 法定代表人：段学勇，董事长。
委托诉讼代理人：田旭东，北京市博缘律师事务所律师。
审理经过 上诉人万青华、邰世文因与被上诉人北京汇超房地产开发有限公司(以下简称汇超公司)、北京市昌平保障房建设投资管理有限公司(以下简称保障房公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2021)京0114民初16266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高
人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，于2021年10月25日由审判员梁睿独任公开开庭审理了本案。上诉人邰世文及上诉人万青华、邰世文之共同委托诉讼代理人张苏雅、姜辰，被上诉人汇超公司之委托诉讼代理人刘志刚，被上诉人保障房公司之委托诉讼代理人田旭东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 万青华、邰世文上诉请求：撤销一审判决，依法改判汇超公司以购房款1424160元为基数，按日万分之一标准支付自2019年10月15日至配套设施完整之日延期交付违约金。事实和理由：一、一审法院判决保障房公司不承担赔偿责任属于认定事实错误，《北京市共有产权住房预售合同(试行)》(以下简称预售合同)仅约定汇超公司承担违约责任不公平。保障房公司是签约主体并且实际收取房款，是出卖人之一。万青华、邰世文签署预售合同时对方以不签合同不退定金相要挟，致使万青华、邰世文在不了解合同条款情况下被迫签署了明显不合理的预售合同。预售合同第十二条、补充合同第12条属于格式条款，排除了保障房公司的义务，限制了万青华、邰世文的权利，应属无效。对方一审主张对预售合同在政府网站进行了公示却未能举证。二、一审判决认定房屋已具备交付条件属于事实认定错误。预售合同明确约定第九条、第十条为房屋交付条件。《业主自验房屋
反馈表》中显示房屋有多项问题，自验结论为不合格，《房屋交接验收单》中填写的问题与《业主自验房屋反馈表》基本一致，结论为不合格。《住宅工程质量分户验收表》比《业主自验房屋反馈表》提前5个月竟然全部合格，其真实性不得而知。涉案房屋配套设施(包括但不限于地下车库、幼儿园、社区活动中心、仓储设备间)并未交付，对方也对该事实认可，根据预售合同约定案涉房屋不符合交付标准，应当认定汇超公司、保障房公司未完成房屋交付义务，逾期交房违约金应当计算至案涉房屋配套设施完成之日。三、一审判决认定迟延交付违约金比例为万分之零点六过低，折算到每月约为2563元，按此计算租售比为1：900，对于北京地区而言不合理。且预售合同中对延迟交付违约金的约定与其他违约金比例相比明显过低。业主因迟延交付和配套不齐遭受的损失可能是永久性的，建设单位因为停工省下成本，如果不施加其违约责任显然不合理，日万分之一的违约金标准应当予以支持。
二审被上诉人辩称 汇超公司辩称，同意一审法院判决。
保障房公司辩称，同意一审法院判决。
原告诉称 万青华、邰世文向一审法院起诉请求：判令汇超公司、保障房公司以购房款
为基数，自2019年10月16日起至配套设施完整之日止，按每日万分之一向万青华、邰世文支付违约金。
一审法院查明 一审法院认定事实：2018年9月16日，汇超公司(开发企业，甲方一)、保障房公司(代持机构，丙方/甲方二)与万青华、邰世文(购房人，乙方)签订预售合同，合同约定，乙方购买的房屋坐落于北京市昌平区603号(以下简称603号房屋)，房屋建筑面积79.12平方米；总价款人民币1424160元，乙方、丙方确认，根据丙方委托的专业机构评估结果，经相关主管部门审核确定，乙方占有房屋产权比例为50％，丙方占有房屋产权比例为50％。甲方一应当于2019年10月15日前向乙方交付该共有产权住房。办理该房屋交付手续的具体时间、地点及所需材料均以甲方一书面通知内容为准。除不可抗力外，甲方一未按照约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，各方同意按照补充协议处理。另《预售合同》第9条载明共有产权住房交付条件：该共有产权住房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，同时甲方一还应当提供《住宅质量保证书》《房屋建筑适用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》。1.该共有产权房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该共有产权住房已取得有资质的房产测绘机构出具《房屋面积测算技术报告书(实测绘)》；3.满足第十条中甲方承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施
达到的条件。第10条共有产权住房相关设施设备交付条件，甲方一承诺本合同附件六载明的该共有产权住房所在楼栋本期的项目建设方案与甲方一向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的相关设施设备的交用日期与公示的该项目建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：(一)基础设施设备。1.供水、排水……2.供电，交付时纳入城市供电网络并正式供电，达到本期竣工验收，以相关政府部门最终审批为准；3.供暖……4.燃气……5.电话通信，交付时线路敷设到户；6.有线电视，交付时线路敷设到户；7.宽带网络，交付时线路敷设到户。以上第1.2.3项由甲方一负责办理开通手续并承担相应费用；第4.5.6.7项需乙方自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用。如果在约定的期限内基础设施设备未达到交付使用条件，各方同意按照下列第(2)种方式处理：(1)……(2)1.非甲方一自身原因导致上述基础设施在共有产权住房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，甲方一不承担违约责任。公共配套建筑的竣工并未达到使用条件，投入使用(如商铺开业)的具体时间由相关业主或经营者最终确定；2.甲方一自身原因导致上述基础设施在共有产权住房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，由甲方一采取其他方式保证乙方之正常生活使用，使用过程中产生的能源消耗费，按照北京市发改委规定的民用标准计算，费用由乙方承担，
超出住宅标准部分由甲方一承担。3.如遭遇不可抗力、突发事件、甲方无法克服的异常天气、疫情、法律法规及政策变化，或因政府与公共事业部门的政府禁令……以及其甲方过错导致该共有产权住房约定的相关设施设备交付迟延，甲方可以据实予以延期交付，且无须承担上述违约责任。《预售合同》还对各方其他权利义务进行了约定，因与本案争议焦点无关，故不再一一赘述。
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