小产权房离婚分割问题研究（赠离婚财产分割清单）｜iCourt
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作者：邹茜雯单位：上海市锦天城律师事务所：lawyerzou001
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在现代社会中，房产是一个家庭最重要的财产。除了具有完全产权的商品房，还有部分房屋产权并不完全，如俗称的“小产权房”。近年来，由于城市房价不断上涨，公民收入增长速度跟不上房价上涨速度，加之我国住房保障体系不够完善，价格相对低廉的小产权房交易日渐增多，小产权房相关的法律问题也逐渐增多，小产权房离婚分割等问题屡见不鲜。小产权房问题关系民生，涉及公民的住房保障，如果处理不好，也可能会引发一系列社会问题。本文
将从小产权房的概念、特征、形成原因出发，通过法律法规、司法判决检索分析以及法理分析，对小产权房的离婚分割问题作出研究、提出对策与建议。
一、小产权房的背景知识
小产权房是一个具有中国特的概念，这一概念产生的具体时间无从考证。“小产权房”这一表述最早源于媒体报道，现如今其已成为约定俗成的表达。本部分内容将简要描述小产权房的概念、特征、分类。
（一）小产权房的概念和特征
中校之舞小产权房并非一个法律明确规定的概念，于房屋产权而言，仅有“有无”之分，而无“大小”之别。正如前文所言，小产权房起源于媒体报道，久而久之，成为社会对某类特定房屋的约定表述。
理论界对小产权房的概念众说纷纭，莫衷一是。关于小产权房的内涵和外延，有以下几种代表性观点。最广义的定义为（观点一），小产权房是指在农村集体土地之上（包括农用地、集体建设用地和宅基地）建造的房屋，包括商品性住房，也包括农民转让给非本集体
成员的闲置宅基地住房。最狭义的定义为（观点五、观点六），小产权房是指在农村集体土地之上建设的商品性住房。
观点一：小产权房是指在农村宅基地、集体建设用地，甚至农业用地上开发建造的住屋，包括建房行为合法的小产权房与建房行为不合法的小产权房。前者是指建造符合土地和建设规划、办理了合法审批手续。后者是指建造违反土地管理法规、不符合土地和建设规划、未履行合法审批程序、在集体土地上建造的住房。
观点二：小产权房是指建设在非国有建设用地上，未按规定使用土地，不能取得国家房地产部门盖章的房屋产权证明，在商品房交易市场中受到转让限制的房屋。
观点三：小产权房是指建设在农村集体土地上的商品性住宅，也有人认为小产权房包含农民把闲置的住宅转让给其他村的村民或城市居民的情况。
观点四：小产权房是指在集体土地上由村集体或者村集体和开发商合作开发销售的房屋。有的具有当地乡镇政府自制的产权证，有的具有村集体自制的产权证，还有一些则没有任何权属证明。房屋权属证书上没有县级以上政府房产管理部门确权认证，仅有乡（镇）政府或村委会盖章以证明其权属。
观点五：小产权房是指建设在农村集体土地之上的、没有获得国土和房屋产权管理部门发放土地使用权证和房屋所有权证的、未向土地管理部门缴纳土地出让金或罚金的、在不合法的人范围流通住房。
观点六：小产权房是指建设在农村集体土地上的商品性住宅，一般由乡镇、村委会与开发商合作建设，或由乡镇、村委会自行开发建设，亦有小部分由村委会审批、村民自行建设，以较低的价格向村民以外的城市居民进行销售。
本文所研究的小产权房，是指建设在农村集体土地之上（包括农用地、集体建设用地和宅基地）建造的房屋，包括商品性住房，也包括农民转让给非本集体成员的宅基地住房。
（二）小产权房的成因
年审流程关于小产权房的产生原因，主要有以下四个因素：城乡土地二元制度，城市化背景下日益上涨的房价，城乡户籍二元管理制度以及当前尚待完善的住房保障制度。具体分析如下。
好听的女性英文名字1、根本原因：城乡土地二元制度
小产权房的根本特征在于产权不完整，而无法取得产权的直接原因在于支撑房屋的土地不能自由流转，根源在于我国实行城乡土地二元管理制度。
根据《土地管理法》第 9 条、第 59 条、第 82 条等的规定，城市土地市区的土地为国家所有，城市土地可以被规划审批为建设用地，用于开发建设。而农村土地属于农民集体所有，被限制流转。农民集体所有的土地使用权不得擅自出让、转让或者出租用于非农业建设。在农民集体用地上的开发建设项目，局限于乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设。对于可以正常上市交易的商品房用地而言，需依法申请国有土地。因此，城市土地可以被规划审批为建设用地，用于开发建设，实现商业化转让。而农村土地则被限制流转，农村土地取得现实价值的唯一方式在于被征收为国有土地时获得征收补偿。
天龙阿朱任务相比之下，城市土地的现实价值比农村土地明显高。虽然农村土地在被征收为国有土地时可以取得征地补偿，但相较而言，土地价值的溢出和政府对于农村居民征地补偿的价值差异巨大，这成为我国小产权房产生的原始动力。
2、直接原因：城市化进程下日益高涨的房价
近十几年来，我国城市化进程不断加快。城市房价不断上涨，但是公民收入（包括城市居民收入、农民收入等）上涨速度远远跟不上城市房价上涨的速度。而小产权房的建造与出售，可以给多方主体带来巨大的经济利益。对于房屋建造者而言，在自家农用地、宅基地之上建造楼房进而出售或者出租，比农作物种植更能带来利益。对于房屋购买者而言，中低收入体难以负担高昂的城市房价，但是城市郊区或者离城市距离较近的农村地区的小产权房屋，对他们具有强大的吸引力。对于小产权房的开发者而言，相对于在城市土地上开发建设房屋，在农村集体土地上建造小产权房，无需经过审批，无需缴纳城市土地出让金以及各项复杂的税费，建造成本低，利润大。总而言之，高昂的城市房价催生了小产权房这一“商品房平替”。
3、推动原因：城乡户籍二元管理制度
当前我国仍实行城乡土地二元管理制度，城市户籍与农村户籍所享受的待遇与社会福利存在差异，因此越来越多的农村人口在利益的吸引之下进入城市，想要取得城市户籍，享受城市居民的社会福利待遇。但是部分农村居民并不具备取得城市户籍的资格，而城市户籍往往与城市购房资格与城市保障性住房申请条件挂钩，为了保障自身住房需求，或者为了满足自身投资需求，这部分人将目光投向了小产权房。
4、社会原因：尚待完善的住房保障制度
为了解决城市低收入人的住房问题，我国制定了相应的住房保障制度，比如公租房、廉租房、经济适用房制度等。但是此类制度在具体实行过程中存在效率低、执行不严等问题，低收入体的住房问题并未得到有效的解决。保障性住房供不应求，保障性住房的购买也具有严格的户籍筛选、收入筛选机制等。因此低收入体为了满足自身的住房需求，转而购买房价较低的小产权房。
（三）小产权房的特征
相对于普通商品房，小产权房存在以下几个特征：
（四）小产权房的分类
根据不同的分类标准，小产权房可作以下几种划分。
1、建房行为合法性划分
根据建房行为的合法性，小产权房可分为建房行为不合法的小产权房和建房行为合法的小
产权房。
建房行为不合法的小产权房本身系违法建筑，房屋不存在建房用地规划、审批等行政手续，建造者不能领取国家房管部门颁发的房屋所有权证书，不能办理物权登记，通常由乡镇或村委会颁发“权属证明”以体现所谓的所有权。此类房屋多数对外销售，尤其对于在集体建设用地和农用地上建造的成片住宅房屋而言，更以对外销售为主。
建房行为合法的小产权房本身系合法建筑，房屋建设行为本身符合土地规划和建设规划，具有合法的审批手续。建造人依据建造行为原始取得房屋的事实所有权，该所有权不以登记为取得要件。此类房屋可以办理产权登记，但是该类登记属于“初始登记”“宣誓登记”，而非创设物权效力的登记。该类房屋的买卖主体仅局限于本集体经济组织的成员。
2、建房用地类型划分
自动变速箱油根据支撑小产权房的土地类型，小产权房还可进行如下划分。
第一种，宅基地小产权房是指在依法批准的宅基地上建成的农民房屋。此类小产权房的建房行为是合法的，但是宅基地房屋仅限于集体经济组织成员之间流转。
第二种，集体建设用地小产权房是指在农户集中上楼腾出的宅基地或其他集体建设用地上建造的住宅。此类住宅由本集体经济组织成员居住使用。
第三种，农用地小产权房是指未经批准占用农用地、基本农田建造住宅。此类小产权房的建设违反了国家耕地保护制度，是违法建筑，应当予以拆除。
二、离婚小产权房分割
（一）司法解释和两高司法文件的规定
我国法律并未对离婚小产权房的分割作出针对性规定。但是由于近几年小产权房诉讼案件的增加，2015 年全国民事审判工作会议中，出台的会议纪要对此做出了相应的规定。“对于未履行相关土地征收、征用手续即占用耕地进行房屋建设引发的合作开发房地产及房屋买卖合同民事纠纷，应先由行政机关解决该被侵占耕地的保护问题。在行政机关未对违法占用耕地的行为进行处理之前，人民法院不宜直接审理民事纠纷。”且该条规定的侧重点在于对耕地的特殊保护，而非针对小产权房。
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