“不动产登记”方面问题集中攻坚工作方案
为妥善处理我市不动产登记历史遗留问题，规范不动产登记行为，保护权利人合法权益，化解矛盾，根据《中华人民共和国土地管理法》、吴克何超莲《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国安全生产法》、《不动产登记暂行条例》黄奕演的电影、《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）等相关规定，结合我市存在的不动产登记问题，特制定本方案。
一、工作原则
坚持“尊重事实、事实求是”的原则，根据我市服务过程中发现的问题，采取先易后难、一事一议、逐个会商、成熟一批解决一批的方式，在不触碰“红线”、符合城市总体规划、质量检测合格、符合消防技术标准等基本要求的前提下，逐步化解不动产登记存在的历史遗留问题。
按照“先完善手续、后办证、再追责”的原则，相关部门要主动作为、主动担当，主动服务项目实施主体，完善手续的办理，对造成问题的主体责任要追究；在处理历史遗留问题时，完善手续、办证、责任追责之间并行处理，不相互制约。
二、适用范围
本方案适用于我市古今企业项目服务中发现的不动产登记历史遗留问题，即梳理出的土地、地上附着物等不动产登记存在的历史遗留问题；地上附着物质量安全或消防不符合要求等情形的，不在本方案适用范围内。
三、主要内容
（一）用地手续不完善问题。
企业或项目建设单位已办理了地上附着物所有权登记需完善用地手续的，由自然资源局进行权籍调查，经公告权属清晰无争议的，依程序报经市人民政府同意后按现状核发划拨用地决定书或补办协议出让手续。（责任单位：自然资源局）
（二）欠缴土地出让价款和相关税费问题。
企业或项目建设单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款的，由自然资源局依法启动追缴土地出让价款程序，办结后按照“证缴分离”的办法，办理不动产登记手续，并将政府
批准文件及不动产登记的相关数据交税务局部门；涉及缴纳专项维修基金的，由住建部门负责追缴。（责任单位：自然资源局、税务局、住建局）
（三）未通过建设工程规划核实问题。
已建项目能按规定补办规划验收手续的，依法依规处理并补办相关手续。对因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经市人民政府同意后，由自然资源局负责按现状出具规划认定的核实意见，对于建设项目部分符合规划的，自然资源局可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见，作为不动产登记建设工程符合规划的证明。（责任单位：自然资源局）
（四）无法提供竣工材料问题。
对已经建成但是无法提供地上附着物已竣工材料的项目，由建设单位提供符合要求的地上附着物安全鉴定报告、由建设单位或其他主体提供的单体工程竣工验收证明书（施工、监理、建设、设计四方签字盖章）和消防安全评估报告等材料，作为地上附着物已竣工的材料。（责任单位：住建局）
（五）建设用地使用权被抵押或CF问题。
对建设用地使用权被抵押的，由市自然资源局、市住建局等相关部门协调抵押权人、抵押人，通过采取置换抵押物等方式处理后办理不动产登记；对地上附着物已建成但建设用地使用权被人民法院CF的，自然资源局、住建局等相关部门要协调人民法院，通过采取置换查封标的等方式处理后办理不动产登记。（责任单位：自然资源局、住建局、人民法院）
（六）土地分割登记不规范问题。
对将出让宗地不按规划建设需要分割成若干小宗地登记的，由自然资源局组织市不动产登记中心开展清理，已用于抵押融资尚未被法院CF或执行的，由自然资源局督促土地使用权人与银行协调解除抵押，或重新按出让土地登记要求登记后再抵押；对抵押融资已被法院CF或执行的，参照本方案“建设用地使用权被抵押或CF问题”办理。（责任单位：自然资源局）
（七）项目跨宗地建设问题。
对地上附着物和土地有合法权属来源文件，跨宗地建设未超出批准用地范围，无调整宗地手机加密锁
需求的，可按照所在宗地分别办理不动产登记；有调整宗地需求的，经自然资源局进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。超出批准用地范围但已经登记地上附着物所有权的建筑物，权利人申请办理换（补）证、抵押、转移等业务时，不动产登记机构应予以办理，记载合法土地面积和原登记的建筑物面积，并在不动产登记簿和不动产权证书上如实记载相关情况。当事人申请完善土地手续的，参照本方案“缺少用地手续问题”处理措施办理。整体规划建设的项目，但因依法分期（分宗）取得土地使用权，造成不可分割的同一建筑物土地使用权起止日期不一致，权利人自愿统一土地使用权终止时间的，可以依据项目整体规划条件，按所涉宗地土地使用权最迟终止时间办理协议出让手续，补缴土地出让金等税费后登记；如果同意按土地使用权较早终止时间的可直接办理，不予退还土地出让金；权利人不申请统一土地使用权终止时间的，登记时分别记载不同宗地各自的土地使用权终止时间，并在所涉宗地登记簿册页注明建筑物跨宗地的情况。（责任单位：自然资源局）
（八）办理不动产权登记建筑面积确定问题。
在不动产统一登记制度实施前，仅办理地上附着物产权登记、未办理土地证，以及办理地
上附着物产权登记、也办理了土地证的，无论有无实测面积，不动产登记部门均按原登记面积换发不动产权证书；不动产统一登记制度实施后，按规定办理。（责任单位：市自然资源局）
（九）地上附着物与土地信息不一致问题。
在不动产统一登记制度实施前，已经分别登记的地上附着物和土地用途不一致的不动产，原则上继续保持记载的地上附着物和土地用途，不影响办理换（补）证、抵押、转移等业务。未经依法批准不得改变已登记的不动产用途，但有证据证明原用途登记错误的除外。不动产统一登记制度实施后，不动产未登记且地上附着物用途与土地批准用途不一致的，根据权属来源资料、不动产现状等能够确定统一用途的，按统一用途进行登记；无法确定统一用途的，土地用途依据土地权属来源或用地批准文件确定，地上附着物用途按照规划用途确定。因地上附着物所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致地上附着物、土地权利主体不一致的，需核实有关情况，对权属关系变动清晰且无争议的，地上附着物所有人可以单方申请办理信息一致的不动产登记。当事人无法提交原土地土地使用权证的，不动产登记机构要在其门户网站上对原土地使用权证进行公告作废。（责任单位：自然资源局）
黄瓜栽培四、保障措施
（一）组织保障。
明明你也很爱我成立由市人民政府分管副市长任组长，自然资源局主要负责人任副组长，住建局、政务中心、税务局、各镇人民政府（街道办事处）主要负责同志为成员的不动产登记历史遗留问题处理工作领导小组。领导小组办公室设在自然资源局，自然资源局主要负责人兼任办公室主任，领导小组办公室负责统筹协调处理日常事务。
（二）部门联动。
在处理历史遗留问题工作过程中，各职能部门要主动作为，密切配合，依法履职，建立跟踪和监管责任机制。对不配合调查、不提供相关办证资料的建设单位，监管部门要责令其限期整改，逾期拒不整改的，对建设单位及法定代表人依法依规处理。
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