【⾸案说法】商品房预告登记《民法典》如何规定
编者按：
《中华⼈民共和国民法典》已于2021年1⽉1⽇起施⾏，作为新中国第⼀部以“法典”命名的法律，民法典具有⾥程碑式的意义，被誉为“社会⽣活的百科全书”。民法典聚焦现实社会的热点、难点，内容丰富鲜活，每⼀个条⽂都关乎社会⽣活的⽅⽅⾯⾯和我们每个⼈的⾐⾷住⾏，规范了各类民事主体的⼈⾝关系和财产关系，从基本原则到具体法条、从公民权利到市场经济、从私⼈⽣活到⼈格权利、从出⽣到死亡，民法典影响着我们每个⼈的⽣活。
个人所得税的税率为了让读者进⼀步了解《中华⼈民共和国民法典》的新变化，我们特地开设了【⾸案说法】栏⽬，邀请到北京京师（合肥）律师事务所主任朱政律师。他将结合民法典并以各地刚刚审判的第⼀案为例，为⼤家进⾏细致地解读。
⼀、案件回顾
2018年3⽉，⼩潘向佛⼭三⽔某银⾏借款，⽤于购买涉案商品房，并以所购商品房提供了按揭担保，办理了以佛⼭三⽔某银⾏为权利⼈的抵押预告登记。该商品房的开发商同时为⼩潘的借款债务提供阶段性担保。后，⼩潘未按借款合同约定的时间向佛⼭三⽔某银⾏分期偿还借款，佛⼭三⽔某银⾏遂起诉到法
院，主张贷款提前到期，请求判令⼩潘清偿贷款本⾦49万元及利息，确认佛⼭三⽔某银⾏对抵押商品房享有优先受偿权等。
佛⼭市中级⼈民法院⽣效判决认为，⼩潘未按合同约定按期偿还借款，构成违约，佛⼭三⽔某银⾏除有权主张⼩潘偿还⽋款本息外，亦有权视该合同关于担保的约定，依据《民法典》及相应司法解释的规定主张⾏使担保权利。根据《最⾼⼈民法院关于适⽤〈中华⼈民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五⼗⼆条第⼀款规定，⼩潘与佛⼭三⽔某银⾏约定的抵押商品房已办理建筑物所有权⾸次登记，且不存在预告登记失效等情形，因此，佛⼭三⽔某银⾏依法对该抵押商品房享有优先受偿权。2021年8⽉10⽇，判决⼩潘向佛⼭三⽔某银⾏偿还借款本⾦49万元及利息，佛⼭三⽔某银⾏有权对抵押商品房折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。
六一儿童节发朋友圈的文案⼆、法律解读
小满是几月几日预告登记，⼜称暂先登记、预登记、预先登记等。预告登记并不是《民法典》始创的新制度，早在《物权法》时代便有此规定，《民法典》对其定义进⾏了进⼀步的明确，其第⼆百⼆⼗⼀条规定，“当事⼈签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利⼈同意，处分该不动产的，不发⽣物权效⼒。预告登记后，债权消灭或者⾃能够进⾏不动产登记之⽇起九⼗⽇内未申请登记的，预告登记失效。”
然的成语
预告登记在现实⽣活中的利⽤场景⼗分⼴泛，由于其具有限制相对⼈处分权的效⼒，未经预告登记的权利⼈同意，对预告登记标的物的处分⾏为不发⽣物权变动的效⼒，因此，其具有针对不动产的保全和优先效应。如在⼀房⼆卖场合，预告登记能够排除其他买受⼈继续履⾏的请求权；⼜如在针对房屋等不动产特定物的执⾏中，预告登记亦能产⽣排除执⾏的效⼒。由于预告登记的公⽰效⼒和法定的登记制度属性，使其相⽐较与⽹签备案有着更强的法律属性，其“法定限制处分的效⼒”对于解决各类不动产纠纷，维系房地产市场的秩序稳定均有重要意义。
从上述法条表述中不难看出，预告登记不仅适⽤于不动产买卖，还可以适⽤于各类不动产物权的协议，这就衍⽣出了关于不动产抵押预告登记的问题。由于预售商品房不具备办理抵押权登记的法定条件，故实践中采⽤由商品房预购⼈与银⾏等⾦融机构在达成合意后办理不动产抵押预告登记，其意义在于，以此登记对外预先申明，该商品房已经先抵押给银⾏了，其他⼈不能再主张抵押权了，可以有效地防⽌开发商或购房⼈再将该商品房抵押给第三⼈，从⽽保障银⾏等⾦融机构将来债权的实现。因此，不动产抵押预告登记⼴泛存在于各类⾦融贷款合同中。然⽽，预告登记制度虽设⽴已久，
昆明旅游景点大全机构将来债权的实现。因此，不动产抵押预告登记⼴泛存在于各类⾦融贷款合同中。然⽽，预告登记制度虽设⽴已久，但是关于不动产抵押预告登记究竟具有何种法律效⼒，理论界与实务界却⼀直争议较⼤，仅对不动产办理了抵押权的预告登记后，是否可以享有抵押权的权利、取得对不动产的优先受偿权利？就⼀直有不同的观点。虽然《最⾼⼈民法院公报》2014年第9期登载的中国光⼤银⾏股份有
限公司上海青浦⽀⾏诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案的终审判决认为“抵押权预告登记所登记的并⾮现实的抵押权，⽽是将来发⽣抵押权变动的请求权。”使得该意见成为⼀段时期的主流观点，法院对抵押预告登记权利⼈⾏使抵押权的主张，⼀般不予⽀持。但是，司法实务中的争议却⼀直没有停息。
为了解决此类纠纷，统⼀司法裁判，《民法典担保制度司法解释》第五⼗⼆条第⼀款规定，“当事⼈办理抵押预告登记后，预告登记权利⼈请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权⾸次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权⾸次登记时的财产不⼀致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，⼈民法院不予⽀持；经审查已经办理建筑物所有权⾸次登记，且不存在预告登记失效等情形的，⼈民法院应予⽀持，并应当认定抵押权⾃预告登记之⽇起设⽴。”根据该规定，在符合上述条件的情况下，经⼈民法院审查，预告登记权利⼈可以主张取得抵押权。此司法解释，明确规定预告登记权利⼈对抵押财产享有优先受偿权的情形，解决了司法实践中关于抵押权预告登记效⼒问题的长期争议，对保障贷款⼈抵押权的有效实现，促进了商品房按揭市场的⾦融安全，均具有重要的指导与促进意义。
三、律师提醒
需要注意的是，预告登记后，债权消灭或者⾃能够进⾏不动产登记之⽇起九⼗⽇内未申请登记的，预
告登记失效。这⼀关于时效的规定⼗分重要，如果作为抵押预告登记权利⼈的银⾏等⾦融机构没有把握住能够进⾏登记的具体时点，可能会⾯临抵押预告登记失效的窘境，严重威胁到未来债权的实现。因此，抵押预告登记权利⼈应当积极关注不动产建设竣⼯情况，通过向开发商了解和房管局、⽹站查询等⽅式，了解抵押预告登记的商品房是否符合办证条件，逐户登记办证期限、实际办证进度，明确抵押登记办理时限。同时，权利⼈也应及时与开发商、抵押⼈协调办理商品房证和抵押登记⼿续，确保符合办证条件的预抵押登记商品房在法定期限内转为抵押登记。
此外，银⾏等⾦融机构还应重视在与开发商关于贷款的相关合作协议中强化开发商的义务承担，明确约定在符合办证条件时，若开发商未按时通知预告登记权利⼈从⽽导致未能办理抵押登记⼿续的，开发商应承担相应违约责任。
作者简介：朱政，执业律师，北京京师（合肥）律师事务所主任，国家⾼级经济师。最⾼⼈民检察院和省级⼈民检察院民事、⾏政诉讼监督案件咨询专家，第⼋届中华全国律师协会破产与重整专业委员会委员、第九届中华全国律师协会公司法专业委员会委员，第⼋届、第九届安徽省律师协会常务理事、纪律委员会常务副主任，安徽省⾼级⼈民法院、安徽省司法厅确定的安徽律师调解员，安徽省商会调解员，安徽省《民法典》讲师团成员。
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