一房多卖该怎样处理
⼀房多卖该怎样处理
⼆⼿房交易流程复杂，涉及到的问题很多，容易出现的纠纷也多。在此就针对⼆⼿房买卖合同中经常遇到的纠纷给⼴⼤⽹友做⼀个解答。
1、⼀房多卖情形下，多个当事⼈均要求履⾏合同的，怎么处理?
出卖⼈就同⼀房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受⼈均要求继续履⾏合同的，原则上应按照以下顺序确定履⾏合同的买受⼈：
(1)已经办理房屋所有权转移登记的;
(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;
(3)均未办理房屋所有权转移登记，⼜未合法占有房屋，应综合考虑各买受⼈实际付款数额的多少及先后、是否办理了⽹签、合同成⽴的先后等因素，公平合理的予以确定。
买受⼈中之⼀⼈起诉要求出卖⼈继续履⾏买卖合同，出卖⼈以房屋已转让给他⼈为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受⼈作为第三⼈参加诉讼；其他买受⼈另⾏提起诉讼要求继续履⾏合同的，应当依据前款原则协调处理。
2、当事⼈先后签订数份合同或签订阴阳合同，对房屋价款和履⾏⽅式约定不⼀致的，怎么处理?
当事⼈之间就转让同⼀房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履⾏⽅式等约定存在不⼀致，当事⼈就此产⽣争议的，应当依据当事⼈真实意思表⽰的合同约定继续履⾏。对于当事⼈在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等⾏为的，必要时可⼀并建议相关⾏政主管部门予以处理。
也就是说，通过签订阴阳合同避税的，避税的条款因违背双⽅的真实意思表⽰，⽽⽆效，仍应按照实际交易价格履⾏。
3、以他⼈名义购房，借名⼈与登记⼈发⽣纠纷的，怎么处理?
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当事⼈约定⼀⽅以他⼈名义购买房屋，并将房屋登记在他⼈名下，借名⼈实际享有房屋权益，借名⼈依据合同约定要求登记⼈(出名⼈)办理房屋所有权转移登记的，可予⽀持。但是，该房屋因登记⼈的债权⼈查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三⼈利益的除外。这⾥的前提是，当事⼈之间已经就借名购房达成了书⾯协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名⼈不得以其系实际出资⼈为由，对⽅善意第三⼈，但若第三⼈知道或应当知道该情形的除外。
4、⼀⽅当事⼈确实为购房出资，但不能证明当事⼈之间系借名关系的，怎么处理?
当事⼈⼀⽅提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不⾜以证明双⽅之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记⼈办理房屋所有权转移登记的，不予⽀持；其向登记⼈另⾏主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
也就是说，在此情形下，出资⼈只能向对⽅当事⼈主张双⽅形成借款的债权债务关系，出资⼈只能要回借款及其利息，⽽不能取得房屋所有权。img文件怎么打开
5、借⽤他⼈名义购买经济适⽤房等政策性保证住房，能否要求登记⼈将房屋过户⾄借⽤⼈名下?
借名⼈违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适⽤住房等政策性保障住房，并登记在他⼈名下，借名⼈主张确认房屋归其所有或者依据双⽅之间的约定要求登记⼈办理房屋所有权转移登记的，⼀般不予⽀持。
也就是说，借⽤⼈在其本⾝不符合购买经济适⽤房等保障性住房条件的情况下，不可能通过借⽤他⼈名义购买房屋，⽽达到规避购买条件，实现购买保障性住房的⽬的。
6、房屋买卖合同签订后，买⽅交付了房款，并实际占有了房屋，能否直接要求确定房屋归其所有?
房屋买卖合同签订后，出卖⼈未依约为买受⼈办理房屋所有权转移登记，买受⼈提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当⾏使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖⼈办理所有权转
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移登记，买受⼈坚持不变更的，对其诉讼请求，不予⽀持。
也就是说，卖⽅未履⾏办理所有权转移登记⼿续的⾏为，属于违反双⽅买卖合同义务的⾏为，仍是合同纠纷，并不因为当事⼈付清了购房款，并实际占有房屋，⽽可直接要求确认其享有物权。
7、房屋买卖合同履⾏过程中，⼀⽅当事⼈根本违约的，违约⽅是否享有合同解除权?
房屋买卖合同履⾏过程中，⼀⽅当事⼈构成根本违约的，守约⽅有权解除合同，违约⽅不享有合同法定解除权。如果因不可抗⼒或情事变更等原因，致使合同⽬的⽆法实现的，合同双⽅均有权要求解除合同。
房屋买卖合同签订后，⼀⽅当事⼈不同意继续履⾏，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，⽽另⼀⽅坚持要求继续履⾏，经审查合同继续履⾏不存在现实困难的，应当判决双⽅继续履⾏合同，但合同另有解约定⾦等约定或符合《合同法》第⼀百⼀⼗条规定的法定不能履⾏或事实不能履⾏情形的除外。
8、房屋买卖合同对定⾦性质约定不明确的，如何处理?
当事⼈在房屋买卖合同中对定⾦性质约定不明的，不应视为解约定⾦。所谓解约定⾦是指交付定⾦的⼀⽅可以按照约定以丧失定⾦为代价解除合同，收受定⾦的⼀⽅可以双倍返还定⾦为代价解除合同。
若房屋买卖合同中同时约定了解约定⾦和违约⾦，当事⼈⼀⽅已构成违约的，在约定条件成就时解约定⾦处罚与违约⾦可以同时适⽤。
也就是买卖合同没有明确约定定⾦为解约定⾦的，就不能视为解约定⾦，任何⼀⽅不得以放弃或双倍返还定⾦为代价解除买卖合同。原则上定⾦与违约⾦是不能并⽤的，但解约定⾦可以和违约⾦同时并⽤。在《北京⾼院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》即规定：“当事⼈同时约定违约⾦和定⾦并约定了定⾦性质的，当事⼈⼀⽅违约，对⽅依据约定的定⾦性质⼀并主张违约定⾦和违约⾦的，法院不予⽀持；当事⼈⼀⽅违约，对⽅依据约定的定⾦性质⼀并主张解约定⾦和违约⾦的，法院应予⽀持。”
9、房屋买卖合同因⼀⽅根本违约解除后，守约⽅可以主张赔偿哪些损失?
房屋买卖合同签订后，因⼀⽅当事⼈根本违约致使另⼀⽅订⽴合同的⽬的不能实现，守约⽅要求解除合同，并要求违约⽅赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以⽀持，但当事⼈另有约定的除外。
在认定和计算可得利益损失时，应从守约⽅主张的可得利益赔偿总额中扣除守约⽅未采取合理措施不当扩⼤的损失、守约⽅亦有过失所造成的损失、守约⽅因此获得的利益以及守约⽅取得利益需要⽀出的必要的交易成本，并综合考虑守约⽅的履约情况等因素予以确定。
也就是说，守约⽅可以要求违约⽅赔偿房屋差价损失、转卖他⼈所得额外收⼊，特别是在出卖⽅⼀房⼆卖，出卖⼈将房屋以⾼于买受⼈所出价格，卖于第三⼈的情形，买受⼈有权要求从出卖⼈转售的更⾼房价款中分享利益。
10、房屋买卖合同不成⽴、⽆效、被撤销后，如何处理?
在买卖合同不成⽴、⽆效、被撤销的情形中，形成的是缔约过失责任，⽽⾮违约责任，此时，⽆过错⼀⽅所受的损失，主要是信赖利益的损失。信赖利益的损失包括：所受损害和所失利益(当事⼈信赖合同有效成⽴⽽丧失另订其他有利合同的机会损失等)、缔约花费的成本等损失，但缔约过失的损失赔偿数额以不超过履⾏利益为限。
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11、房屋买卖合同侵害第三⽅优先购买权的，如何处理?赞颂老师的歌
房屋的优先购买权，⼀般因房屋租赁合同，存在房屋共有⼈等情形⽽存在，若出租⼈转让房屋给第三⼈，侵害承租⼈优先购买权，承租⼈请求判决其与出租⼈在与第三⼈同等条件下成⽴房屋买卖合同关系，出租⼈为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租⼈购买房屋的意思表⽰真实，且具备合同履⾏能⼒的，法院可以⽀持其诉讼请求，并判决承租⼈在合理期限内依同等条件⽀付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外。法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租⼈提供相应的担保以证明其具备合同履⾏能⼒。
承租⼈在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权，⽽不要求⾏使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租⼈的诉讼请求，不予⽀持。
也就是说，具有优先购买权的⼈，提起侵害其优先购买权诉讼的，在诉讼中，必须⽴即或担保⾏使优先购买权，⽽不能只主张侵犯优先权，⽽不⾏使优先购买权。即不能⾃⼰不买，也不让他⼈购买。
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12、房屋买卖中，房产中介在居间合同中，具有什么义务?
房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事⼈的订约能⼒负有积极调查并据实报告的义务。
房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托⼈利益的，不得要求委托⼈⽀付中介服务费⽤及从事居间活动的必要费⽤。委托⼈有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。
房产中介在居间合同中，主要提供的是订⽴合同的机会或提供订⽴合同的媒介服务，尽管房产中介作为⾮买卖合同当事⼈，⽆需对合同承担法律责任，但房产中介应就其提供的订⽴合同机会或媒介服务负责，若房产中介未适当履⾏其义务，对存在重⼤权属瑕疵或其他瑕疵的房屋，本应或能够发现其瑕疵，⽽仅因其不积极调查等消极⾏为未发现或未告知合同当事⼈，那么房屋中介机构不仅可能承担退还居间费的损失，⽽且还可能会承担其他赔偿责任。
13、夫妻⼀⽅擅⾃处分夫妻共有房产的，怎么处理?
出卖⼈将登记在其个⼈名下的法定共有房屋，未经占份额三分之⼆以上的按份共有⼈或全体共同共有⼈同意，擅⾃以⾃⼰名义转让给他⼈，买受⼈为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。
出卖⼈为夫妻⼀⽅，转让房屋⾏为符合受让⼈有理由相信夫或妻⼀⽅有处分权的，另⼀⽅不得以其不同意为由对抗受让⼈。
此种情形多发⽣在，存在多个共有⼈或房屋为夫妻共同财产，但房产登记在⼀⼈或夫、妻⼀⼈名下，受让⼈在购买时，已尽到适当审查义务的，已核实房产证登记名称与出卖⼈名称相符的，不应或不能发现房屋存在共有事实的情形，在这种情况下，应保护受让善意第三⼈的利益。
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