第五章房地产交易合同代拟
第01讲房地产交易合同代拟
第一节代拟存量房买卖合同
一、签约材料准备
按照我国法律规定，合同经双方当事人签字（盖章）后即生效（除非法律法规另有规定），如果毁约是要承担法律责任的。因此在正式签订买卖合同前，经纪人员需要和买卖双方再次确认成交条件，特别是要提醒买卖双方注意签订合同的法律责任，并且提醒买卖双方准备好签约所需要的如下材料：
1.买卖双方的身份证明（如果是本人不能亲自办理有关手续的，可以委托他人代办，但需要有合法的委托手续。如何办理委托手续，需要经纪人员熟练掌握）。
2.房地产权属证书原件，出卖的房屋属于已购公房的，需要原买入时的购房合同。
3.央产房、军产房等特殊房屋需具备上市审批表以及物业服务费、供暖费等相关费用结清证明。
4.房地产共有人同意出售的证明。
5.卖方买入房产的发票证明，以便于测算税款。
二、合同签订前的准备
做好买卖合同签订前的准备工作是保障买卖合同顺利签订的基础，房地产经纪人
员必须给予高度重视。由于在签订合同的过程中往往还会有中间反复和讨价还价，因此经纪人员既要努力说合，让双方能够达成一致。同时也要注意，签约过程需要尊重买卖双方的意思，不能强加自己的想法，以免以后双方发生争议以此为借口。合同签订前的准备工作主要包括以下内容:
（一）推荐合同文本
房地产经纪人员需要根据买卖双方在交易磋商过程中的意思表示，代为选定合同，并且推荐、说明示范合同的主要条款和内容。除自行拟定合同外，实践中适用的合同主要有以下3种：
1.示范合同
经纪人员应该首先推荐买卖双方使用行业主管部门制定的示范合同文本。目前我国大部分城市的房地产管理部门要求买卖双方使用房地产管理部门或者房地产管理部门和工商管理部门联合制定的存量房买卖合同示范文本。
2.房地产经纪机构提供的合同文本
不少房地产经纪机构自己制定了存量房买卖合同文本。就实际情况看，大部分采用的是居间和买卖合一的合同。实践中较为常见的称为“房地产居间买卖合同”，即所谓三方合同。买卖居间合同实际上是该合同既有房屋买卖的内容，同时包括居间服务的内容，合同当事人包括买卖双方和经纪机构。品牌女鞋有哪些
3.买卖双方自拟或者委托经纪人员、律师拟定合同
这种情况实践中不多见。如买卖双方明确表示要自拟合同，经纪人员既要告知买卖双方有权自拟合同，也要提醒双方（1）政府有关部门对合同文本的要求和规定；（2）在必须使用示范合同文本的地区，需要提醒当事人应当签订政府有关制定的示范合同文本，否则无法办理不动产转移登记。
（二）提示合同当事人主体资格
经纪人员签约时需要告知双方：当事人具有完全民事行为能力才可以签订一份有效的合同，也就是到场签约的买卖双方必须是能够对自己行为负责的、精神正常的成年人。否则，买卖双方应该依法委托代理人，但需要办理合法的委托手续。（三）国家和地方有关法律规定的解释
合同是平等主体间的民事行为，作为房地产经纪人员需要告诉买卖双方依法签订合同，并按照合法、公平、诚实信用等基本原则签约和履约。经纪人员需要明确告知当事人合同的效力、履行及合同签订
后所需要承担的法律责任，提醒当事人谨慎、认真对待合同的签订，斟酌合同中每一个关键性的条款。对于当事人不理解的地方需要进行解释，对于容易引起争议的地方，需要提醒当事人特别注意。
根据我国《合同法》的规定，以下两种合同可变更或者撤销：
1.因重大误解订立的合同和在订立合同时显失公平的合同。
缙怎么读2.一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。
《合同法》还规定了五种情况下签订的合同可无效：
1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。
2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。
3.以合法形式掩盖非法目的。
4.损害社会公共利益。
5.违反法律、行政法规的强制性规定。
上述规定和要求需要经纪人员在代拟合同时对双方当事人进行说明和强调。
三、存量房买卖合同的拟定
（一）存量房买卖合同的主要条款
结合《合同法》的规定，具体到存量房买卖合同中，应包括的主要条款是：
1.双方当事人名称或者姓名。
2021电影2.房屋的所有权性质及房地产权属证书的基本情况。
3.房屋的坐落、权利状况。
医疗事故鉴定标准4.土地使用权性质、土地用途、土地使用权剩余年限。
5.房屋具体情况如面积、户型、结构。
6.房屋的成交方式及房屋的计价方式，房屋的总价和单价。
7.房款交付时间、地点、交付方式及资金监管情况。
8.房屋交付时间和交付方式及后续问题的约定。
9.违约应承担的法律责任。
10.有关交易的特别约定（如税费的承担）。
11.免责条款（如附图，物业管理、附属设施设备、装修等说明）。
12.纠纷的解决方式
13.合同附件（如附图、物业管理、附属设施设备）
14.补充协议（或者补充条款）多谢你
15.签章
16.签约时间，地点
（二）拟定合同重要条款
合同是房地产交易的关键内容，所有买卖双方谈妥的交易条件均应在合同中有所体现，以避免将来产生纠纷。
1.指导填写主要合同条款
（1）指导填写示范合同文本中的空白条款
房地产管理部门制定的示范合同中的大部分条款是事先拟定好的，不能改变的，买卖双方只能就其中的空白部分进行约定和填写。因此，经纪人员首先需要就此解释清楚。同时，经纪人员需要对已经制定好的条款进行解释，对需要填写的空白条款进行特别提示，并告知买卖双方对于示范合同文本中未写入但需要明确的事宜，可以通过合同的附加条款或者补充协议进行约定。
（2）房地产经纪机构提供的合同文本的填写
这类合同形式上与示范合同相似，大部分条款是事先定好的，只需要当事人填写空白处。
2.帮助买卖双方协商拟定合同关键性的条款
合同的关键性条款集中在价格、面积、房屋质量、房屋交付、付款条件、土地性质、房屋性质、过户等方面，最特别的生日礼物
需要注意以下几点：
（1）买卖双方需要填写真实的身份信息。
（2）写清房地产坐落与四至。除说明小区名称外，一定要注明房地产权属证书上的门牌号，因为不动产转移登记是公安门牌号作为依据的，通常房地产权属证书上的坐落就是公安门牌号。如果发现户口簿上的门牌号和房地产权属证书不一
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