1、 改革不可能一蹴而就。转型期间，“土地财政”仍然是地方政府重要的财力基础，征地仍然是城市化过程重新配置土地资源的基本途径，政府担负不同角与职能之间的冲突仍然难以完全避免。真正的挑战是，如何在这些现实的约束条件下，坚持不懈地推进政府职能地转化，直到实现中共十七届三中全会决定指出的，将政府征地逐步收缩到公益用地的范围，而全部非公益用地――不论所有权属于集体还是国家――的配置，则要靠“同地、同权、同价”的市场机制来解决。
完成上述转型的关键事项有三：1、普遍的而不是局部的“确权”，即确权登记颁证的范围要覆盖农村全部土地和房屋，不留任何死角和空白（这里的确权，不仅要明确界定土地的集体所有权，而且要明确界定所有农村耕地、山林、建设用地与宅基地的农产使用权和经营权，以及住宅的农户所有权）；2、建立农村耕地、山林、建设用地与住房使用权∕所有权流转的市场体系，在更大范围里集聚需求与供给，以形成更合理的价格发现机制；3、全面改革土地税费制度，使政府的财政基础从单一依靠国家征地卖地所得，转向“普遍的资源（土地）税加合理的流转税”，也就是转向约束资源的占有、鼓励资源有效利用与转让的税费体系，同时改革城乡基础设施投资与建设体制，更广泛动员多元的社会资本参与城乡建设，使“产改”既能够带动新产业、刺激新经济增长点，又能提供更公正、更宽厚的政府财税基础。
在改革开放过去的30年里，我们至少已经有了三个经验参照系，表明权利的清楚界定可以带来多么重大的变化和产生多么长远的影响。第一个参照系，是20世纪80农贷早期的农村联产承包，那是把种地权还给了农民。就这么一个变化，农村的温饱问题基本解决了。第二个参照，从明星赚上亿是否合理80年代中后期到90年度，把农产品的销售权、卖粮权还给了农民，还给了市场，根本废除了统购统销制，结果中国农副产品多少年供不应求的历史就结束了。第三个参照，90年代中后期在城市居民中改革了住房制度，结束了单位福利分房体制，搞了房改房，也是还权于民，结果就创造出一个城市房地产产业，史无前例地改善了中国城镇居民地住房条件，也为保障性住房地建设提供了经济基础。这几个参照都说明，要保护农民地利益，最重要地就是确立农民地财产权利。农民不应该被看作是被监护对象，他们和城里人一样，同样关注自己地利益，也能对环境地机会和风险做出理性反应。问题是他们要有权这么做。
关于市场建设。目前可观察到，成都各类农村土地和房产交易还处于刚刚起步和激活阶段，需求和供给的集中程度都很低，市场机构的硬件与软件尚处初级水平，主要功能还限于为流转意愿与信息披露提供平台，而大部分已发生的土地流转主要都是在场外完成的。这都是题中应有之意。进一步的市场建设将很大程度依赖于“确权－流转”的规模，实践会
提供经验积累的机会。特别是城市的房地产市场已有十多年的历史，而1998年城镇“房改”带来的房地产市场的空前活跃的经验，应该不难成为农村“房改”的有效参照。
比较特别的，是农村土地房产的流转交易发生在更大的空间范围，需要包括更复杂的交易形式。其中，一部分流转需求无须变动土地房产的空间位置，比如耕地与山林，要变更的只是经营主体，交易标的本身还在原来的位置；还有那些符合规划要求、适合成为工业、旅游、乡村休闲的农村建设用地，也是业主换手、物业位置不变。这类流转项目，可参考城镇房地产市场已积累的经验来处理，不存在形成更合理的市场价格机制的实质障碍。
但是，还有相当大量的农村资产流转，伴随着城市化的进展而发生，因此需要改变土地房产的空间位置。譬如成都外围农村的建设用地，在本地的交易价值很低，倘若把这些土地与靠近都市的农业用地相互置换，就可以在不减少农业用地总量的前提下，大幅度提升农民资产的总市值。这类需求过去就有表现，在诸如跨地区土地指标交易、“占补平衡”以及“挂钩项目”等形式中顽强地实现自己。可是，在单一国家征地制的框架内，农村土地经由空间位置的变动而增值的经济要求，受行政手段配置资源的限制，导致资源转让的机会不平等、价格发现不充分、转让手续和程序过于复杂，最后抑制了资源转让的规模，难以音乐家有哪些
满足城乡发展的要求。因此，成都的改革实验要有针对性的攻坚，设计更完全的产权交易体系，在完善监管的前提下，试验更集中交易的土地交易所体制，允许、鼓励农村土地房产的供求双方进入全市打通的市场集中竞价，探索“土地换位交易”的实现机制与管理方式。这方面，我们认为重庆市领导人提出的“基于地票的土地交易”构想，值得参考。
这里，“地票”代表土地房屋等实物资产的转让权的一种抽象。在理论上可以推断，越抽象的转让权越容易集中起来交易，从而有利于深化市场关系、扩大交易规模。例如把庞大而形态复杂的工商业资产抽象为“股权”，工商业资产的市场交易规模就与实物交易不可同日而语。如何完成更为分散的农业资产的权利抽象，使土地市场基于更抽象的权利转让，是值得成都下一步综合改革全力探索、积累经验的城乡统筹战略制高点。
难度最大的转换，是改革土地税费制度。首先我们确认，目前所谓的“土地财政”，其实是“卖地财政”，即政府动用征地权从农村和农民那里征得土地，然后再经由招拍挂向市场出让，一次性收取未来40-70年的土地使用权的收益。这是政府从土地获得收益的大头。此外、政府还对已进入市场的土地房产的交易活动征收相关税费。这就是说，中国现行土地税费的特点是“卖地收入为主、流转税费为辅。从量上看，由于可以把未来几十年的土地收
益贴现到当下来收取，“卖地财政”高强度的动员了城市化建设资本。中国近年城市建设突飞猛进，与此大有关系。要摆脱“卖地财政“的困境，就要主动改革相关税费制度，考虑实施全面的财产税（见原文）
还权赋能――成都土地制度改革探索的调查研究（下）什么时候去厦门最好 北京大学国家发展研究院综合课题组老人摔倒该不该扶 《国际经济评论》（京）2010.2.78～92）复印资料《农业经济研究》2010.10
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