棚户区改造房屋发证面积差异纠纷解决方案
棚户区改造房屋发证面积差异纠纷解决方案
发表时间：2020-09-14T04:41:12.059Z  来源：《建筑学研究前沿》2020年12期作者：郑久应
[导读] 棚户区改造是一项利国惠民政策，房票措施实施，多方互利同赢，加速推动城市改造进程。棚户区改造的是建造年代久远的房屋，早期登记发证管理手段、技术手段落后，同套型房屋发证面积不同，比比皆是，受“不患寡而患不均”影响，这种不一致现象激发沉睡已久的矛盾，如何化解，成为房地产市场管理部门维稳的一件大事。左翼右翼是什么意思
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安庆市房地产市场管理处  246003
摘要：棚户区改造是一项利国惠民政策，房票措施实施，多方互利同赢，加速推动城市改造进程。棚户区改造的是建造年代久远的房屋，早期登记发证管理手段、技术手段落后，同套型房屋发证面积不同，比比皆是，受“不患寡而患不均”影响，这种不一致现象激发沉睡已久的矛盾，如何化解，成为房地产市场管理部门维稳的一件大事。
关键词：棚户区改造；不一致；征收主体委托
一、问题产生背景
棚户区改造是一项利国惠民政策，尤其是房票措施实施，多方互利同赢，加速推动城市改造进程。近年来，我市棚户区改造也在大范围开展，拆迁房屋面积认定成为被拆迁人关注的焦点，申请房屋面积复测的老百姓越来越多。有关建筑面积纠纷集中反映的是：同一楼栋房屋，本应面积套型一致的房屋，其发证面积不一致。产生此种现象的根源是：以前建造的房屋竣工后，交付使用前，没有对整幢房屋建筑面积进行测绘，没有进行分户面积计算，没有办理房屋初始登记。
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二、主要历史原因形成
（一）上世纪80年代至90年代初，我市城区房屋是由市人民政府发证办公室发证，但具体实施部门较多，如房管所、房管科、私房所等单位，管理分散，不集中统一，房屋建筑面积基本由产权人自行绘图申报。
（二）相关法律法规、规范滞后，部门成立滞后，业务开展滞后。房产测绘技术规范方面，直到2000年8月1日国家才出台国标《房产测量规范》，此前仅为行业规范，其相关规定不详。我市专业房产测绘部门于1993年成立，1997年才取得房产测绘资质。房屋初始登记业务按规定应于1998年实施，但我市直到2002年才开展。
（三）上世纪90年代中期，国家取消福利分房，实行职工优惠购公房政策，房改售房时间紧、任务重，售房单位按公房证证载图纸（有些图纸本身有误）计算房屋面积出售公房，登记发证部门按房改
医学专业就业前景售房合同面积发证，合同面积未经审核。有些单位照顾职工，明确规定其所售的自管房共有面积不售，甚至出现同一单位不同批次出售同一户型的房屋面积不同。
（四）早期建筑规划设计不规范，甚至没有建筑规划设计图纸，建造房屋变更的随意性大，如擅自加建、减建，擅自变更阳台的封闭样式等等乱象。
三、房改房上市交易过程中的惯用做法
2000年以前房屋登记发证，发证建筑面积基本来源于申请人申请办证时对其单户进行测绘计算的面积。对单位房改房出售给职工的房屋办证，更加简化方便，基本上是按单位和职工的购房合同面积发证。后期这类房屋上市交易或其产权人认为面积有异议时，产权交易管理机构审核其档案资料信息，确实存在面积比较差异的，即派员现场复测，并按前期分摊计算规则重新计算分摊，面积增加的，再次通过房改政策增补购买然后再上市交易。但对建筑面积已超发的产权人，产权交易管理机构则很难劝其下调变更建筑面积。于是，上述面积不一致现象得以长期共存。产权交易管理机构和房改售房的产权人之间矛盾增大、工作量增大、信访量增大，行政成本上升。
四、棚户区改造激发拆迁户对拆迁房屋价值追求
近年来，受国家宏观政策调控，各地棚户区改造项目如火如荼，房票措施实施更刺激了老百姓拆旧房
买新房的强烈欲望。棚户区改造的房屋基本是1995年以前建造的，当时还没有公摊面积的计算规则，发证面积各异比比皆是，棚改政策突然激发了沉睡已久的矛盾，点燃了拆迁户对面积不一致的强烈不满，甚至出现发证面积正确的住户，拼比面积错误多发的攀比现象，经常出现面积计算规则（自墙、共墙问题、楼梯按户、按面积分摊问题）的争论现象，严重影响拆迁进度、工作秩序、政府公信力。
五、实践意见建议
为更好服务政府棚户区改造，本着尊重历史、实事求是的原则，按照物权法、国有土地上房屋征收与补偿条例等规定，我们采取如下解决方案：
芒果的好处（一）棚户区改造房屋面积认定，原则上以产权证记载面积为准，不再进行面积复测，需要复测的，由房屋征收主体申请并报房屋征收部门同意委托房产测绘部门进行复测计算。此举变产权人委托为征收部门委托，大大降低各种成本，提高了棚户区改造进度，减少了不必要社会纠纷。
（二）借鉴周围地市相关经验完善房屋面积复测相关材料，征求各区及征收办意见，并报棚改指挥部会议讨论研究。如有城市征收部门规定：对相同套型房屋证载面积不一致时，按照就高不就低原则予以确认建筑面积和套内面积。
参考文献
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1、王海莹.吉林省城市棚户区改造问题研究.吉林大学.2015.08
2、王孚诚.房改售房面积如何计算.北京房地产.2000.10
3、余九.北京进一步简化手续，加快房改售房进程.城市开发.2000.04

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