祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司、余永平商品房预售合同纠纷二审民事判决书
祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司、余永平商品房预售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  商品房预售合同纠纷 
【审理法院】云南省大理白族自治州中级人民法院 
【审理法院】云南省大理白族自治州中级人民法院 
【审结日期】2020.11.11 
【案件字号】(2020)云29民终1433号 
【审理程序】二审 
【审理法官】杨月秀左丽梅马明纳 
【审理法官】杨月秀左丽梅马明纳 
【文书类型】判决书 
【当事人】祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司;余永平;王颖;戚丽昌 
【当事人】祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司余永平王颖戚丽昌 
【当事人-个人】余永平王颖戚丽昌 
描写心情的四字词语【当事人-公司】祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司 
【代理律师/律所】罗珍国云南匡州盛欣律师事务所 
【代理律师/律所】罗珍国云南匡州盛欣律师事务所 
【代理律师】罗珍国 
【代理律所】云南匡州盛欣律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司;王颖;戚丽昌 
奥灶面【被告】余永平 
【本院观点】余永平与祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司订立的《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》中，对余永平认购的房屋房号、面积及价格等方面均予以明确，其实质并非商品房预约合同，而属于商品房预售合同。 
【权责关键词】无效代理合同不可抗力合同约定第三人特别授权新证据合法性诉讼请求维持原判执行 
【指导案例标记】relax的过去式0 
【指导案例排序】0 
【本院认为】本院认为，余永平与祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司订立的《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》中，对余永平认购的房屋房号、面积及价格等方面均予以明确，其实质并非商品房预约合同，而属于商品房预售合同。《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”上述规定为行政部门对商品房预售设定的必要条件，系强制性
效力性规范，本案所涉项目截止目前仍未取得《商品房预售许可证》，故余永平与祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司订立的《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》为无效协议。上述协议订立后，祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司向业主出具《承诺书》，承诺内容为取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》的时间及责任承担方式。《承诺书》独立于《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》，为祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司的真实意思表示，系有效的民事法律行为。祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司为按照《承诺书》内容履行义务的情况下，应当按照承诺的内容承担相应的民事责任，即赔偿余永平支付的购房金及转让费。    祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司主张其未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》的原因为新冠疫情，系不可抗力，属于法定的免责事由。但其承诺取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》的时间为2019年9月30日前，该期间并未出现新冠疫情。其承诺取得《商品房预售许可证》的时间为2020年3月15日前，即使扣除因新冠疫情导致的合理停工期间，在祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司至今仍未取得《商品房预售许可证》的情况下，也明显的违反承诺内容。故上诉人的主张无事
实依据，不予支持。    祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司主张按照协议第四条第2款的约定，被上诉人按照协议约定支付优先选房诚意金后，不得以任何理由终止协议、不得要求退款。但《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》为无效协议；并且该条款适用的前提为祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司遵守合同约定，在祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司违约的情况下，余永平依法享有法定的合同解除权。上诉人的该主张无事实及法律依据，不予支持。    综上，祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费7474元，由上诉人祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司负担。    本判决为终审判决。    待删除空行  植物传播种子的方法有很多
【更新时间】2022-08-18 01:42:20 
【一审法院查明】一审法院认定事实：被告尔海金沙公司系从事旅游地产开发的有限责任公司，在祥云县境内开发祥云生态城·飞虎美食广场楼盘，第三人王颖系被告尔海金沙公司的置业顾问。被告尔海金沙公司为开发经营需要，推出了《祥云生态城2018年8月秋季购十大精油品牌
房加推方案》，方案明确自2018年8月13日至2020年8月20日期间，公司加推三期优质房源38套，以公司员工优惠认购房源回款，再经置业顾问去化，房源可签溢价，除承担部分税款外，所有收益归员工所得。为此，第三人王颖选定了本案房源，并以戚丽昌的名义确定认购房屋。2019年8月，因原告余永平欲购买房产，在与第三人王颖就房源信息进行咨询后确定认购戚丽昌名义下的涉案房屋，原告及第三人王颖对向被告尔海金沙公司支付选房诚意金，向第三人戚丽昌支付转让费等事项达成了合意。2018年8月16日，原告与被告尔海金沙公司签订了《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》并通过银行转账的方式向被告支付了200000元优先选房诚意金。同日，原告向第三人戚丽昌账户转账70000元。与此同时，第三人王颖向祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司提交《更名申请》，表示自愿将本人在祥云生态城选中物业H1-1-2901号房(建筑面积132.33平方米，认购价555786元)转让给原告余永平。此后，因被告尔海金沙公司迟迟未进行动工，业主联合到公司反映情况，经协调，2019年6月24日被告向业主出具了《承诺书》，就项目恢复施工时间、交房时间、预约客户权益保障问题等内容进行承诺。2019年9月2日，被告再次向业主出具《承诺书》，表示被告尔海金沙公司对于业主与被告签订的《员工内部选房协议》以及向被告支付的认购诚意金、转让费用等情况予以认可。《承诺书》第二项，被告
承诺“若二开发商公司未及时筹集资金、办理相关办证手续，无法取得、或按时取得以上证件的，导致施工链断裂的，或者无法动工的。三期、四期的业主有权与其解除《订房协议书》，二公司需连带偿还业主缴付的购房金(按照公司开具的发票、业主缴纳凭证为准)、转让费。……”；第三项：“三期房屋，包括H1、H2、C5栋规划房屋。预计取得《商品房预售许可证》的时间：2020年3月15日前，签订《商品房预售合同》的时间：2020年3月30日前。主体工程完工时间：2021年3月15日前……”。另查明：法庭辩论终结前，涉案房屋所涉项目未取得施工及预售许可。一审法院认为，商品房预约合同纠纷是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议产生的纠纷。这种协议一般以“认购书”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。结合在案证据及事实，原、被告双方签订的《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》，符合商品房预约合同的表现形式，故本案的案由应为商品房预约合同纠纷。本案中，原、被告双方签订了《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》，系双方真实意思表示且不违反法律规定，系有效合同。在合同履行过程中，被告迟迟未履行促成双方签订《商品房购销合同》的主要义务，经多方协商后，被告亦多次向原告等相关业主作出若无法取得、或按时取得相关证件，或者无法动工的，三期、四期的业主有权解除《订房协议书》，公司对业主缴付的购房金、转让费承
担连带偿还责任的意思表示。现，被告就案涉房屋项目仍未取得预售许可，原告主张解除与被告签订的《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》，返还选房诚意金及转让费的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。就资金占用费的主张，因被告对原告作出承诺签订《商品房预售合同》时间为2020年3月30日前，原告予以认可，且因2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率(LPR)，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故对于资金占用利息，应自2020年3月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算。关于原告主张被告赔偿另购房屋差价损失的诉讼请求，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告余永平返还选房诚意金、转让费合计人民币270000元，并支付该款自2020年3月31日起至生效法律文书确定的履行期限届满时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算的资金占用利息；二、驳回原告余永平的其他诉讼请求。案件受理费7474元，由祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司负担5350元，由原告余永平负担2124元。    二审中，各方当事人均未提交新证据，对一审法院认定的案件事实亦无异议，本院予以确认。 

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