收益法
一、 评估方法的选用：
1、选择理由：
根据房地产估价理论，有经济收益和潜在经济收益的房地产适宜收益法进行评估。估价对象属于有潜在收益性物业，客观收益额易于取得，用收益法评估的条件较成熟，故本次评估选用收益法。
2、收益法的原理——预期原理。
3、收益法的定义：
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
4、收益性房地产类型的确定：
收益性房地产一般可分为出租型、商业经营型、生产经营型三大类。本次估价对象设定为出租型物业，因此可采用出租型收益性房地产运用机会收益的原理，根据租赁资料来计算年净
收益的模式。
5换驾驶证需要什么资料和流程、净现金流量类型和估价公式的确定：
据估价人员现场调查，在该地域内，类似房地产的租金收入较稳定；故此我们以从估价时点起每年房地净收益相等作为估价对象的现金净流量类型。计算公式为：
V＝×
      式中：   V-估价对象收益价格
               A-房地产年纯收益
              ｒ-资本化率
ｎ-估价对象收益年限
5、净现金流量类型和估价公式的确定：
据估价人员现场调查，在该地域内，类似房地产的租金收入呈上涨趋势，由此造成房地净收益的增加；故此我们以从估价时点起每年房地净收益保持一定比率递增作为估价对象的现金净流量类型。计算公式为：
V＝×
      古村女人片尾曲式中：   V-估价对象收益价格
               A-房地产年纯收益
              ｒ-资本化率
               g-净收益逐年递增的比率
ｎ-估价对象收益年限
6、房地产抵押价值确定
房地产抵押价值=估价对象收益价格-估价师知悉的法定优先受偿款
二、 估价测算过程： 
1 、求取年房地纯收益A
（1） 年房地有效总收益
①建筑面积月租金收入的确定：
我公司估价小组对该地区同类型物业经营状况进行了详细的调查，其商业用房租赁案例如下：
案例1：敦厚街，第伤仲永阅读答案1层，商业用房，建筑面积约120平方米，经营餐饮，可出租面积约为120平方米，现月租金7200元/月，折合60元/ m2·月；空置率为4.50%。
案例2：敦厚街，第2层，商业用房，建筑面积约200平方米，经营火锅店，可出租面积为200平方米，现月租金13000元/月，折合65元/ m2·月；空置率为5.00%。
案例3：敦厚街，第3层，商业用房，建筑面积约180平方米，经营快餐，可出租面积为180平方米，现月租金9900元/月，折合55元/ m2·月；空置率为5.50%。
根据上述调查，考虑到估价对象建筑面积、平面布局、临街状况等的不同，租金水平也有较大差异，该区域类似物业市场毛租金平均为55-65元/ m2·月，估价人员结合估价对象的实际情况进行分析，本次评估取月租金60元/平方米作为估价对象每建筑面积的月均租金收入。
②可出租面积的确定：
因调查选取的租金收入案例均为单位建筑面积租金水平，含有建筑物公摊面积；同时，在重庆市主城区的商业用房如果采用此类出租方式，一般情况下，也是将设备用房、过道及楼梯间等作为公摊面积一并计算入可租赁面积；因此，估价人员确定估价对象的可出租面积比率为100%。
③空置率的确定：
经调查该区域商业用房空置率一般在4.5%-5.5%之间，估价人员结合估价对象的实际情况，本次估价取5.00%。
④年房地有效总收益的确定：
则年房地有效总收益=60元/平方米.月×100%×（1-5.00%）×12个月=684.00 元/平方米.年。
（2） 年房地总费用
①管理费，指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗价值的货币支出；二是管理人员的工资支出。根据估价人员掌握的该地区同类房地产的相关资料，一般为年租金收入的1.5%-3%，结合估价对象实际情况，取年租金收入的3.00%。
管理费=684.00 元/平方米.年×3.00%≈20.52元/平方米.年
②维修费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，经调查一般为房屋价值的1.5-3%。参考估价对象的实际维修费，按建筑物现值的3.00%计算。该楼2000年建成，根据《房地产评估规范》钢筋混凝土结构非生产用房经济耐用年限为60年，该建筑物为建成于2000年，故成新率为81.67%；根据估价对象建筑结构和该区域类似建筑物的建安造价水平，确定估价对象建筑物重置价为2100元/平方米，则建筑物现值为2100元/平方米×81.67%＝1715.00 （元/平方米），则维修费为：
维修费=1715.00 元/平方米×3.00%≈51.45元/平方米.年
③年保险费：按建筑物现值的1.5-2‰计算，参考估价对象的实际维修费，按建筑物现值的0.30%计算。则年保险费为：1715.00 ×0.30%＝5.15 元/平方米
④税金，指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税（按租金总收入的12.00%计算）和经营税费（含营业税5.00%、城市维护建设税为营业税的7.00%、教育费附加营业税的3.00%、重庆市地方教育附加费2.00%）等，以上税费合计为17.60%。
税金=684.00 元×17.60%＝119.70 元
⑤年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税金
年房地总费用=20.52+51.45+5.15 +119.70 =196.82 元
（3） 、年房地纯收益
年房地纯收益=年房地总收益-年房地总费用，即为：684.00 -196.82 =487.19 （元/平方米）
2 、资本化率r的确定
资本化率r采用安全利率加风险调整值法：即还原率=安全利率+风险调整值，其中安全利率选用一年期银行定期存款利率3.50%；风险调整值根据估价对象所处地区的社会经济发展、房地产市场和土地取得方式等状况对其影响程度确定，故综合确定资本化率为6.00%。
3 、房地产自估价时点起至未来可获收益的年限n
根据《房地产评估规范》，估价对象属于钢筋混凝土非生产用房，其经济耐用年限为60年，该建筑为2000年建成，尚可使用49年。土地使用权为出让方式取得，至估价时点剩余土地使用年限为36.01年。根据孰短原则，以剩余土地使用年限36.01年作为该房的收益年限，即：n =36.01年。
4 、估价对象于估价时点的收益价格
V＝×
＝(487.19 ÷6.00%)×[1-1÷（1+6.00%）36.01]≈7161.32 （元/平方米）
出让地：
取整为7120 元/平方米
估价对象收益价格＝7120 ×420.24＝299.21 （万元）
划拨地：接电话的技巧
估价对象的土地使用权类型为划拨，根据《重庆市国土房管局关于印发<重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则>的通知》，以划拨方式取得土地使用权的房地产价值应扣减预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金。参照渝国土房管发[2002]486号文件，重庆市5级商业用地楼面价的出让金为250.00 元/平方米，则评估单价为：
7161.32 -250.00 =6901.32 （元/平方米）
取整为7120 元/平方米
估价对象收益价格＝7120 ×420.24＝299.21 （万元）
5 、房地产抵押价值
房地产抵押价值=估价对象收益价格-估价师知悉的法定优先受偿款
在估价时点房地产估价师未获悉估价对象的任何法定优先受偿款，设定其法定优先受偿权利价值为0，故估价对象在估价时点2011年7月5日所体现的房地产抵押价值为：
299.21  -0=299.21 (万元)
6 、增长率g的确定
据估价人员实地踏勘调查，估价对象位于江北区观音桥商圈附近，随着商圈的发展，估价对象所处区域住房租金水平近年来保持4%-6%的比率递增，本次评估确定其年增长率为0.00%。
7 、房地产自估价时点起至未来可获收益的年限n
根据《房地产评估规范》，估价对象属于钢筋混凝土非生产用房，其经济耐用年限为60年，该建筑为2000年建成，尚可使用49年。土地使用权为出让方式取得，至估价时点剩余土地使用年限为36.01年。根据孰短原则，以剩余土地使用年限36.01年作为该房的收益年限，即：n =36.01年。
8 、估价对象于估价时点的收益价格
V＝×
＝[487.19 ÷(6.00%-0.00%)]×{1-[(1+0.00%)÷（1+6.00%）]36.01}≈7151.32 （元/平方米）
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出让地：
取整为7120 元/平方米
估价对象收益价格＝7120 ×420.24＝299.21 （万元）
划拨地：
估价对象的土地使用权类型为划拨，根据《重庆市国土房管局关于印发<重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则>的通知》，以划拨方式取得土地使用权的房地产价值应扣减预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金。参照白居易琵琶行渝国土房管发[2002]486号文件，重庆市5级商业用地楼面价的出让金为250.00 元/平方米，则评估单价为：
7151.32 -250.00 =6901.32 （元/平方米）
取整为7120 元/平方米
估价对象收益价格＝7120 ×420.24＝299.21 （万元）
9 、房地产抵押价值
房地产抵押价值=估价对象收益价格-估价师知悉的法定优先受偿款
在估价时点房地产估价师未获悉估价对象的任何法定优先受偿款，设定其法定优先受偿权利为0，故估价对象在估价时点2011年7月5日所体现的房地产抵押价值为：
299.21  -0=299.21 (万元)
同理可得，其余估价对象评估结果详见《房地产评估结果明细表》：
七、估价结果确定：
经过以上分析测算，并结合本次估价目的和估价人员的经验，确定估价对象于估价时点的房地产抵押总价值为：102.96万元（人民币大写：壹佰零贰万玖仟陆佰元整），建筑面积单价：2450 元/平方米。 
          重庆金友资产评估土地房地产估价有限公司
                                　    　  二○一一年三月四日

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