不动产权籍调查流程图
一、外业目的
提交符合质量要求的电子图（包括幢基线图和宗地图），界址签章表和“办理不动产测绘报告需提供材料”里规定的复印件.
注意事项：
1、每幢楼均需要标注楼号、楼层数、楼层结构；
2、计算占地面积的幢基线需要用白线围起来（方便业入库），
3、与宗地相邻的道路均要测其中线（防止小区宗地占压道路红线），并在土地证复印件上标注现路名和四至状况。
二、基本概念
1、地籍
记载土地的权属、位置、数量、质量、价值、利用等基本状况的图簿册及数据。
2、地籍调查
针对每宗地的权属、界址、位置、面积、用途等进行的土地调查。
3、界址线
宗地的边界线。
4、界址点
土地权属界址线的转折点。
5、宗地
土地权属界址线封闭的地块或空间。
6、宗地图
描述一宗地位置、界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图，是土地证书和宗地档案的附图。
7、占地面积
特指房屋地表底层外围水平投影面积，包括地表底层的阳台、柱廊、门廊、室外楼梯等水平投影面积。通俗的说，楼房的占地面积指地表底层的建筑面积（包括计算全面积和半面积的所有建筑面积）。
8、分摊土地面积
（1）小区：
分摊土地面积=（建筑面积/总建筑面积）*占地面积。
（2）自建房：
分摊土地面积=（建筑面积/总建筑面积）*宗地面积。
三、控制测量
控制网分为首级控制网和图根控制网，各等级控制网的布设应遵循“从整体到局部、分级布网”的原则。
平面控制网的基本精度应符合下面规定：
四等网或E级网中最弱边相对中误差不得超过1/45怎样去除室内异味000。
四等网或E级以下网最弱点相对于起算点的点位中误差不得超过±5cm。
1、首级控制网：
首级控制网可直接采用当地已有的国家二、三、四等三角点和国家B、C、D、E级GPS点作为首级平面控制网点，但应检查其精度。
2、图根控制网：
利用首级控制点求取参数后，可采用RTK控制点测量方法布设图根点。保证每一个图根点至少与两个相邻图根点通视（一个用来定向，一个用来检查）。
为保证RTK测量精度，应进行有效检核。检核方法有两种：十月一日放假2022安排时间表
每个图根点均应有两次独立的观测结果，两次测量结果的平面坐标较差不得大于±3cm、高程的较差不得大于±5cm，在限差取平均值作为图根点的平面坐标和高程。
在测量界址点和测绘幢基线时采用全站仪对相邻RTK图根点进行边长检查，其检测边长的水平距离的相对误差不得大于1/3000。
当RTK信号不好时，需采用图根导线测量方法时，导线网宜布设成附合单导线、闭合单导线或结点导线网，其主要技术参数见下表。
图根导线测量技术指标
等级
附合导线长度(km)
平均边长(m)
测回数
测回差
(″)
方位角闭合差(″)
坐标闭合差
（m）
导线全长相
对闭合差
DJ2
DJ6
科举制度的影响
一级
1.2
120
1
2
18
±24
0.22
1/5 000
二级
0.7
适合中学生唱的歌曲70
1
±40
0.22
1/3 000
具体流程为：已有控制点    求七参数    RTK做图根控制点    全站仪附合导线引点    测量
四、宗地界址点测量
界址点主要采用全站仪极坐标法测量，观测时应做测站检查，检查点可以是定向点、邻近控制点和已测设的界址点。界址点精度要求见下表。
级别
界址点相对于邻近控制点的点位误差，相邻界址点间距误差 (cm)
中误差
允许误差
一
±5.0
±10.0
二
±7.5
±15.0
三
±10.0
行政助理工作内容
±20.0
注1：土地使用权明显界址点精度不低于一级，隐蔽界址点精度不低于二级。
注2：土地所有权界址点可选择一、二、三级精度。
已用的宗地界址点测量方法主要有三种：
（1）当该宗地有80坐标或可转换为80坐标的其他坐标时，则直接利用该80坐标生成宗地图。
（2）当该宗地没有80坐标但业主和四邻可以明确指界的，则利用开发商和四邻的指界结果生成宗地图。
（3）当没有该宗地80坐标并且开发商不能明确指界的，则测量与小区相邻的道路中线，根据道路红线和土地证的边长形状推出宗地围，但开发商需要签订“确认不动产登记权籍调查结果承诺书”。
注：以上几种方法均需在“不动产测量报告”中注明
五、幢基线测量
幢基线使用全站仪的极坐标法观测得到。测量容主要包括房屋的幢基线（用于确定房屋的位置和计算房屋的占地面积）、房屋的外部轮廓（如带有裙楼的主楼的外部轮廓）。幢基线测量精度要求参考宗地界址点测量精度要求。
1、测量方法
测量房屋以勒脚以上墙角为准；房屋附属设施测量：柱廊以柱外围为准、门廊以柱或围护
物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准、挑廊以外轮廓投影为准、室外楼梯以外围水平投影为准。
2、需要测量容
落地阳台；与房屋相连的永久性的室外楼梯；房屋间永久性的架空通廊；有柱或有围护结构的门廊、门斗；玻璃幕墙等作为房屋外墙的；依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，其高度在 2.20m 以上的部位；与房屋相连有上盖走廊、檐廊。
3、不需测量容
突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶等；房屋之间无上盖的架空通廊。
4、外业检核
外业测好后，需要业画出幢基线图，然后拿着打印好的幢基线去外业检查，重点检查有无漏测、测错的情况，核对楼层数及楼号是否正确。
主要流程为:外业测量    业成图    外业检查    业修改
六、特殊情况处理方法
1、小区封闭的院落（如别墅）需要测量封闭围墙，且院落的房屋占用封闭围墙的所有土地面积（即同自建房的占地面积分摊方法），但围需要小区开发商认可或已有单独土地证书。
2、当一幢楼有超界情况时，整幢楼都不能出不动产测量报告，但宗地的其他不超界楼幢可以正常办理。
3、当一幢楼跨越同一个法人的多个宗地时，则默认该楼坐落在占地面积多的一块宗地。当同一个法人的多个宗地相连，并且无法分清，则当成一块宗地处理，但使用期限就低不就高。
4、当实测宗地面积小于土地证面积时，与局方、开发商协商，开发商出具“面积不符承诺书”，并签字盖章，按实测面积来。
5、当实测宗地面积大于土地证面积时，由局方出具解决意见，并与开发商协商，出具相关证明。
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