关于农村房地一体宅基地不动产确权登记措施
关于农村房地一体宅基地不动产确权登记措施
发表时间：2020-08-18T03:09:07.641Z  来源：《建筑细部》2020年第11期作者：闭承就
[导读] 结合农村房地一体化项目登记及发证过程中的法律依据、主要技术内容及存在的问题进行了阐述，并在此基础上结合实践提出了解决方案。
靖西市渠洋镇国土规建环保安监站广西靖西  533826
摘要：农村宅基地的使用权和房产的所有权是农户重要的财产权。开展农村房、地的确权登记是维护农民财产合法权益的一项重要内容，对于深化农村土地产权制度改革、实现乡村振兴有着重要的意义。基于此，结合农村房地一体化项目登记及发证过程中的法律依据、主要技术内容及存在的问题进行了阐述，并在此基础上结合实践提出了解决方案。
关键词：农村房地一体化；宅基地不动产；确权登记；措施；
农村房地一体化项目是指对宅基地、集体建设用地使用权及地上的建筑物、构筑物的所有权进行权属调查、测绘的基础上进行确权登记并颁发不动产权证书的工作。农村土地确权登记是维护农民土地权益、促进农村改革发展，实现乡村振兴的基础。原国土资源部、财政部等五部委联合印发《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，在此基础上，农村宅基地和集体建设用
二年级下册语文计划地确权登记发证工作全面开展。在确权发证中，各地积极实践，针对农村宅基地的一户多宅、面积超标等突出问题，进行了积极探索，对于确权登记中出现的新情况积极予以解决。基于此，结合实践对农房地一体项目开展中的相关问题进行了研究。
一、农村房地一体项目确权登记
开车步骤房地一体确权登记发证工作开展中主要的法律依据有《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《确定土地所有权和使用权的若干规定》《土地登记办法》，以及其他有关法律、法规和规章的规定。房地一体化项目确权登记中主要依据《地籍调查规程》及相关规程和标准，开展权属调查（包括宅基地使用权、房屋等建筑物及构筑物的所有权以及农村集体建设用地的使用权）、界址调查。调查中，以宗地为调查基本单元，调查每宗土地的位置、范围、面积、用途等土地利用现状，并填写每一宗地调查表。在权属调查的基础上开展地籍测量，主要涉及房产要素测量、房屋面积量算以及房产图的制作；并在此基础上，按照地籍信息化的要求，利用相关地理信息系统软件录入宗地及房屋属性、建立不动产数据库、编绘地籍图、测算房产面积，绘制房产图、输出各类汇总数据，最终进行权属登记并颁发不动产产权证书。
二、农村房地一体项目确权登记的原则
1、为推动农房财产权抵押改革提供产权依据
党的十八届三中全会关于全面深化改革若干重大问题的决定指出，改革完善宅基地制度，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。农村产权制度改革的试点县市，已将农房抵押登记已列入本地区重点工作计划。农村房地一体登记工作的有效推进，为维护农民合法房屋财产权利，深化农村金融改革，破解农民贷款难等问题提供强有力的保障。
2、实现农村房地一体不动产权籍调查全覆盖
水浒传人物介绍本次农村房地一体不动产权籍调查，以尚未完成登记发证的宅基地和集体建设用地为重点。对于只完成登记发证的宅基地和集体建设用地，各地可根据实际情况自行开展补充房屋调查。对于宅基地和集体建设用地及地上房屋等建（构）筑物均未开展过权籍调查的，应开展房地一体的权籍调查；对于已完成地籍调查尚未登记发证但符合发证条件的宅基地和集体建设用地，对原有地籍调查成果进行核实，并对地上房屋等建（构）筑物进行补充调查，形成房地一体的不动产权籍调查成果；对于宅基地和集体建设用地尚未开展地籍调查，其地上房屋等建（构）筑物已经登记发证的，应对宅基地和集体建设用地补充权籍调查，并做好地上房屋等建（构）筑物落宗。调查完成后，各地按照《不动产登记数据库标准（试行）》要求，建立不动产权籍调查数据库。
3、加强调研，破解难题
农村房地一体不动产确权登记工作时间紧、任务重、情况复杂。在具体工作中，对于发现、暴露的集
体经济组织成员身份、面积标准、房屋调查标准等认定中存在的疑难问题，要加强调查研究，在处理疑难问题时，要依法依规，也要尊重村规民约，各县（市、区）范围内应保持政策相对一致。
4、坚持有质量的确权登记
坚持质量导向，确保登记成果经得起历史检验，由于农村宅基地“房地一体”确权登记发证工作关乎广大农民众的切身利益，在大规模的统一确权登记发证工作中，一旦出了问题，涉及面广、影响大，纠正难度相对较大。因此，为全方位保障农民众权益，在抢抓进度的同时，要抓好成果质量，确保工作进度与质量的统一。笔者认为，有条件的地区，可实行监理监管制度，协助登记机构严把质量关；涉
及继承、受遗赠类复杂登记事宜，登记机构可主动与司法部门联系，为村民争取低价公证，引导村民进行公证，最大化保障村民的权利、利益不受侵害，同时降低登记风险；针对旧证无法收回的，可尝试向权利人发放不动产权证书的同时，与权利人签订旧证失效的承诺告知书等，并存档；最重要的是登记机构要发挥主导作用，与作业单位紧密配合，入户调查，深度参与工作，有效提高工作质量和效率。
三、农村房地一体项目确权发证中存在的问题
1、一户多宅
2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》修正案（2020年1月1日起施行）第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”在现实中，部分农户通过宅基地买卖、继承、分户以及户口迁入等取得了多处宅基地的使用权，造成了一户多宅的现象。
2、占用耕地
《中华人民共和国土地管理法》中规定：“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。”在农村宅基确权发证中发现，由于管理部门监管不力，存在着占用耕地建房的现象。
办公室玻璃隔断3、面积超标
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定：“农村村民宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”《陕西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十三条第一款规定，农村村民每户只能有一處宅基地，城市郊区每户不超过133 m2；川地、塬地每户不超过200 m2；山地、丘陵地每户不超过267 m2[2]。在实际中，存在着宅基地面积超标的现象。
4、迁建等的双向占地
部分地区由于移民搬迁、地质灾害防治等原因，存在着异地迁建，对于搬迁农民，存在着既在原驻地有宅基地，又在迁建地有宅基地，属于双向占地。
四、农村房地一体项目确权登记技术运用
1）农村房地一体项目确权登记工作的“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据《土地利用现状分类》（GB/T21010－2007）、《城镇地籍调查规程》等相关技术规定和标准，充分利用现有的土地调查成果和无争议的土地权属资料，运用航天航空遥感、地理信息系统、卫星定位和数据库等技术，采用外业调查，复核审查，内业建库相结合的方法，完成集体土地使用权的地籍调查、土地确权、争议调处、宗地编码、登记发证和数据库建设等各项工作，保障农民集体土地的合法权益，促进社会经济发展和社会和谐稳定。2）技术运用，解析区的调查方法。对解析区，依据相关技术规程，以1：2000航空正射影像图作为外业调查的基础图件。充分运用全球定位系统、全站仪等现代化设备，采用全野外数字测量技术和方法开展大比例尺地籍调查，并建立数据库。图解区的调查方法。对图解区，依据相关技术规程，以1：2000航空正射影像图作为外业调查的基础图件，采用钢尺和手持激光测距仪，对界址边长进行实地丈量，采用几何图形法计算宗地面积，完成各宗地的地籍调查、上图和建库。数据库建设方法。系统整理外业调查记录，按照统一的《城镇地籍数据库标准》和《土地利用数据库标准》等技术标准，在二次调查数据的基础上，对使用权的宗地逐个宗地录入调查记录、确权登记发证资料，形成宗地属性数据，并与对应的宗地图形数据进行挂接，建设集图形、影像、属性、文
档为一体的地籍数据库存及管理系统。对已发证的宅基地和集体建设用地，进行外业核实，与登记发证界线一致的，直接进行地籍测量；与登记发证界线不一致或未登记发证的，核实调查清楚权属状况，实地设置界址点，进行地籍测量。在地籍调查的基础上，建立宅基地使用权、建设用地使用权和地上房屋所有权数据库。
五、农村房地一体项目确权发证中解决措施分析
农村房地一体项目的高效开展需要政府、农户及专业技术人员的配合，政府要对农民进行广泛的宣传，村级组织要及时协调确权登记中的各种纠纷，农户要提高依法登记、保护财产权的意识，不动产登记人员要提高专业水平和专业素养，严格按照各项技术标准及规范要求进行权属调查、不动产测绘以及各种图件和表格的绘制，确保权属信息、面积量算的准确，并提高不动产信息化建设的水平。
1、对于超占面积问题，在确权发证中各地的做法华硕路由器
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1）宅田挂钩：超了多少面积的宅基地，就减少其多少面积的耕地。2）有偿使用：对超面积的宅基地实行缴费。具体缴费标准：以宅基地改革的唯一贫困县试点的安徽省金寨县为例可以改为（以宅基地改革的某贫困试点县为例），超规定面积部分，超过20m2以下部分，不收取有偿使用费。超出20～70m2部分，按每年3元/m2收费；超出规定面积每增加50m2，收费标准提高3元/m2。
2、对于占用耕地问题，在确权发证中各地的做法
对于占用耕地问题，宅基地若是否符合土地利用规划（土地利用总体规划、村庄和集镇规划，可以补办用地批准手续后方可进行登记发证。对于占用基本农田，不符合土地规划的宅基地，只统计备案不予登记发证。
3、对于一户多宅现象以及拆迁问题，在确权发证中各地的做法
1）对于一户多宅现象，在确权发证中应分类处理，如果是继承的情况，且宅基地的使用权是合法的，可以予以登记发证，其余情况的只进行调查统计，不予确权登记发证。2）对于迁建问题，搬迁农民将老宅基地退回原集体经济组织，收回原土地权属证件后，可按规定确权登记发证。
六、结束语
农村房地一体化项目的开展，使得广大农民的宅基地使用权、房屋所有权以及集体建设用地使用权从法律层面予以确认和保护，明晰的房、地产权对于保障农民的权益、解决各种房地纠纷以及实现乡村振兴有着重要而深远的意义。在房地一体化确权登记项目中，无人机倾斜摄影、三维立体采集等测绘新技术在内、外业中被广泛应用，这些新技术的运用大大提高了作业的效率，同时，专业技术负责人要严格制定采集规范，加强内、外业的比对，提高作业精度，实现房地一体化项目的高效推进。
参考文献：
[1]杨宏健，郑三君.农房地一体不动产登记发证工作的实践与探索[J].测绘与空间地理信息，2018，
[2]陶倩.农村“房地一体”确权登记及典型问题处理[J].中国房地产，2019
[3]胡茂清.农民住房财产权抵押贷款的困境与破解[J].太原理工大学学报（社会科学版），2018，
[4]姚三军.关于农村房地一体登记过程中历史遗留问题解决对策的探讨[J].广东土地科学，2017

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