房屋登记中有未成年人的,单方监护人处分房屋的合同效力如何判断
房屋登记中有未成年人的，单方监护人处分房屋的合同
效力如何判断
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房屋登记中有未成年人的，其监护人作为未成年人的法定代理人有权处分房产。尤其是在房价高涨的时期，出卖人签了合同又事后反悔，往往会主张房屋买卖合同无效，进而引发纠纷，理由一般有二：一是该房屋是夫妻共同财产，未得到另一监护人的同意，代理未成年人处分房屋合同无效；二是除为维护被监护人利益外，法律明确规定监护人不得处分被监护人的财产。
本案中，房屋出卖人在签订房屋买卖合同后还不到7天，就打算毁约不卖了，一审中主张互不赔偿，败诉；二审中其以上述两个理由主张合同无效，但法院认为，该房屋登记权利人为父与子，现在由监护人父亲法定代理儿子卖房，合法有效，且《北京市房屋登记工作规范》并未对一方监护人单独代未成年人申请房屋权属登记作出禁止性规定，因妻子未被登记为房屋权利人，善意买受人基于对房屋登记的推定力（本案情形并不属于无权处分），具有信赖利益，应受法律保护。另外，二审法院对本案涉及的“为被监护人利益处分财产”争议，在四个层面上对保护未成年人利益与维护交易安全予以利益衡量，逻辑清、条理明，较为精彩，值得借鉴。
携号转网怎么办理裁判要旨
房屋登记中有未成年人的，其一方监护人有权作为其法定代理人
处分房屋，买受人的信赖利益依法受到保护，房屋买卖的合同效力裁判需综合衡量未成年人利益保护与买受人的交易安全予以判断。
案情简介
2016年7月22日，郭某与高某1、高某2（高某1的儿子，未成年人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定高某1、高某2将其所有的位于北京市朝阳区某房屋（以下简称涉案房屋）出售给郭某，价值为1,030万元。其中房屋状况说明书中写明“满五唯一、共有状态”。合同约定，第三笔定金100万元应于2016年8月15日前由郭某支付给高某1、高某2，同日高某1、高某2须将房屋交付郭某，但至今双方均未履行。
郭某起诉要求继续履行合同。本案一审中，高某1主张顺序履行抗辩权，法院不予采信，判决继续履行合同。高某1、高某2上诉称，一审程序严重违法，涉案房屋是高某1与其妻子在婚姻关系存续期间取得的房屋，为夫妻共同财产，应当追加其妻为当事人参加诉讼；本案涉及未成年人权益，根据《中华人民共和国民法通则》《房屋登记办法》，在未征得未成年人另一法定代理人同意的情况下，非为未成年人利益，无权处分未成年人财产，高某1单独处分高某2的财产，且无法证明是为了高某2的利益，合同应为无效。
二审法院经审理认为，限制民事行为能力人的法定代理人有权代理其从事民事活动，涉案房屋买卖难以认定损害未成年人权益，从而认定合同有效，可以继续履行，判决驳回上诉，维持原判。
裁判要点
二审法院认为本案中房屋买卖合同有效，合同继续履行的原因在于：
1．一方监护人有权单独代理未成年人申请房屋权属登记，基于房屋登记的公示公信力，买受人信赖利益应得到保护，合同有效。
涉案房屋登记为高某1与高某2，高某1是未成年人高某2的法定代理人。因此，高某1以其父亲及房屋共有权人的身份与买受人郭某签订房屋买卖合同，符合法律规定，不影响合同效力。另外，涉案房屋虽然是高某1与其妻子钟某的夫妻共同财产，但高某1作为高某2的法定监护人，其代理行为符合法律规定，且就北京市住房和城乡建设委员会出台的《北京市房屋登记工作规范》中具体规定而言，亦未对一方监护人单独代未成年人申请房屋权属登记作出禁止性规定。鉴于房屋登记的权利推定力，郭某的信赖利益应当得到法律保护，房屋买卖合同有效。
2．为被监护人利益而处分财产的合同效力，法院需要在未成年人利益保护与买受人交易安全之间进行利益衡量。
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本案中，二审法院对此从四个层面予以判断，一是本案房屋买卖合同等价有偿，不存在恶意串通行为；二是亲权与监护权结合的制度现状；三是郭某作为善意买受人的合同审查义务；四是售房款实际用途的追踪检验，若确实存在不利于子女利益的处分行为，高某2仍可以向高某1主张权利，但其不影响本案买卖合同本身的效力认定。
呜字组词实务经验总结
前事不忘，后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：1．房屋买受人在合同约定不明或履行受阻时，应积极主张权利，树立证据意识，保存与房屋出卖人及经纪公司等沟通往来的相关文字、录音等材料，以备未来发生争讼时取得有利的地位。邮政余额查询
2．房屋登记中有未成年人的，交易时需要谨慎，房屋买受人可
以要求未成年的法定代理人/监护人出具户口本核实身份或必要时要
求其提供经过公证的监护关系证明及共有人同意出售声明，避免后期合同履行过程中的纠纷。
法院判决
本院认为，争议焦点为关于双方签订合同的效力问题。
第一，高某1、高某2与郭某签订合同时对房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式、违约责任、解决争议的方式等房屋买卖合同的主要内容进行了明确约定，是双方买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同关系成立。根据法律规定，限制民事行为能力人的民事活动可以由其法定代理人代理，由于出卖房屋时高某2作为房屋所有权人之一系限制民事行为能力的未成年人，高某1以其父亲及房屋共有权人的身份与郭某签订房屋买卖合同，符合法律规定，不影响合同效力。关于高某1、高某2主张高某2的另一法定代理人钟某对合同签订不知情也不认可，本院认为，限制民事行为能力人的法定代理人有权代理其从事民事活动。高某1作为未成年子女高某2的法定监护人，其
代理行为符合法律规定，且就北京市住房和城乡建设委员会出台的《北京市房屋登记工作规范》中具体规定而言，亦未对一方监护人单独代未成年人申请房屋权属登记作出禁止性规定。因此，依照公平、诚实信用的原则，郭某的信赖利益应当得到法律保护，合同合法有效，双方均应遵照履行。
第二，高某1、高某2主张根据法律规定，除为被监护人的利益外，监护人不得处理被监护人的财产，而本次交易损害了高某2作为未成年人的利益，要求确认合同无效。就此问题，本院认为，监护人出卖被监护人财产过程中一旦与买受人发生争议，监护人或者被监护人很可能会以监护人不是为了被监护人利益而处分财产为由主张买
卖合同无效。此时，法院必须对出卖房屋是否为被监护人利益作出判断，在未成年人利益保护与买受
人交易安全之间进行利益衡量。具体到本案中，首先，郭某、高某1事先并不相识，而是通过经纪公司达成房屋买卖意向并签订合同，系等价有偿交易，所约定的房屋交易价格并未低于当时市场价格，不存在双方恶意串通损害未成年人利益的情形。其次，关于售房款的用途，高某1主张是因为做生意资金紧张，并非为了高某2的利益，但其并未就此提供有力证据予以证实，难以排除其以此理由恶意达到毁约目的的可能。而且本案中虽无证据显示高某1出卖房屋的真正意图，但在我国亲权与监护权并未进行分离区别的情况下，其作为监护人，经济状况好坏必然关乎抚养能力状态，即使因资金困难出卖房屋，本院亦难以仅凭此就认定损害了未成年人利益。再次，郭某作为善意的买受人并不具备审查能力，无从知晓监

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