房地产企业常见的税务筹划技巧有哪些
房地产企业常见的税务筹划技巧有哪些
税收筹划对企业和国家都具有重要的作⽤。对企业⽽⾔，税收筹划得当，⽤⾜⽤好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可⽤资⾦，提⾼企业的竞争⼒，有效维护企业权益，使⾃⾝价值达到最⼤化，促进企业良性发展。本⽂主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧。
1、营业税筹划
营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让⽆形资产或销售不动产的单位和个⼈所取得的营业额征收的⼀种流转税。房地产企业所涉及的应纳营业税的税⽬包括服务业、建筑业、转让⽆形资产、销售不动产，税率皆为5%。咱们可以从以下多少个⽅⾯对营业税进⾏筹划：
(1)价外费⽤的筹划
营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税⼈提供应税劳务、转让⽆形资产或者销售不动产向对⽅收取的全体价款和价外费⽤。价外费⽤包括向对⽅收取的⼿续费、基⾦、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时，营业税暂⾏条例⼜规定，物业管理企业代有关部门收取⽔费、电费、燃(煤)⽓费、维修基⾦、房租的⾏为，属于“服务业”税⽬中的“署理”业务，只对其从事此项代办业务取得的⼿续费收⼊征收营业税。这就为房地产开发企业通过掌握价外费⽤进⾏营业税筹划提供了空间。
房地产开发企业在销售屋宇的同时，往往须要代收⽔电初装费、燃(煤)⽓费、维修基⾦等各种配套设施费。对房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收⼊，⽽应作“其余敷衍款”处置，但在盘算缴纳营业税时，仍需将其包含在营业税的计税根据之内。然⽽，如果房地产开发企业专门成破物业公司，将这局部价外⽤度的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法划定的“价外费⽤”，也就不必征收营业税。例如，某房地产公司去年营业收⼊为3亿元，其中代收款项为5000万元，则其营业税应缴纳35000*5%=1750万元。假如将代收款项由下属的物业公司收取，则房地产公司应交纳营业税30000*5%=1500万元。节俭税⾦250万元。
(2)应⽤税率不同的谋划
因为营业税有九种税⽬，税率各不雷同，销售不动产适⽤的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适⽤3%的税率。充分利⽤税率差别可认为房地产公司节约不少税⾦。例如，甲企业开发的房地产⽑坯房价格为8000元/平⽅⽶，装修按1000元/平⽅⽶计算，总⾯积为50000平⽅⽶。如果甲企业不成⽴装修公司，只签订⼀份销售合同，则营业税为：9000*50000*5%=2250万元；如果甲企业签订销售合同时按⽑坯房计算，另成⽴装修公司与客户签订装修合同，则营业税为：8000*50000*5%+1000*50000*3%=2150万元。勤俭100万元。
2、⼟地增值税筹划
(1)利⽤⼟地增值税的征税范围进⾏筹划
正确界定⼟地增值税的征税规模⾮常主要。断定属于⼟地增值税征税范围的标准有三条：⼀是⼟地增值税是对转让⼟地使⽤权及其地上建造物和附着物的⾏为征税;⼆是⼟地增值税是对国有⼟地使⽤权及其地上修建物和附着物的转让⾏为征税；三是⼟地增值税的纳税范围不包括未转让⼟地使⽤权、房产产权的⾏动。根据这三条判定标准，税法对若⼲详细情况是否属于⼟地增值税征税范围进⾏了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进⾏公道的税收筹划。
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①房地产的代建房⾏为
税法中对房地产的代建房⾏为是否征税做出了具体规定，房地产的代建⾏为是指房地产开发公司代客户进⾏房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收⼊的⾏为。对于房地产开发公司⽽⾔，虽然取得了收⼊，但没有发⽣房地产权属的转移，其收⼊属于劳务收⼊性质，故不属于⼟地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利⽤这种建房⽅式，在开发之初确定终极⽤户，实施定向开发，以达到减轻税负的⽬的，防⽌开发后销售缴纳⼟地增值税。
②合作建房
税法规定，对于⼀⽅出地，⼀⽅出资⾦，双⽅协作建房，建成后按⽐例分房⾃⽤的，暂免征收⼟地增
值税；建成后转让的，应征收⼟地增值税。房地产开发公司可以充⾜利⽤此项政策进⾏税收计划。如果某房地产开发公司领有⼀块⼟地，拟与A公司配合建造写字楼，资⾦由A公司提供，建成后按⽐例分房。对房地产开发公司⽽⾔，作为办公⽤房⾃⽤，不⽤缴纳⼟地增值税，从⽽下降了房地产成本，加强了市场竞争⼒。未来再做处理时，能够只就属于本⼈的部门缴纳⼟地增值税。
(2)利⽤增加扣除项⽬⾦额进⾏税收筹划
工作表现
计算⼟地增值税是以增值额与扣除项⽬⾦额的⽐率即增值率的⼤⼩按照相适⽤的税率累进计算征收的，增值率越⼤，适⽤的税率越⾼，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项⽬⾦额可以降低增值率，使其适⽤较低的税率，从⽽达到降低税收负担的⽬的。
税法准予纳税⼈从转让收⼊额减除的扣除项⽬包括五个部分：取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额；房地产开发成本；房地产开发费⽤；与转让房地产有关的税⾦；财政部规定的其他扣除项⽬，主要是指从事房地产开发的纳税⼈容许扣除取得⼟地使⽤权所⽀付⾦额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费⽤中的利息费⽤如何计算，《⼟地增值税暂⾏条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进⾏税收筹划。税法规定利息⽀出凡可以按转让房地产项⽬计算分摊并提供⾦融机构证明的，许可据实扣除，但最⾼不得超过按贸易银⾏同类同期贷款利率计算的⾦额。其他房地产开发费⽤，按取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让
房地产开发项⽬计算分摊利息⽀出或不能提供⾦融机构证明的，房地产开发费⽤按取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍：如果企业预计利息费⽤较⾼，开发房地产项⽬主要依靠负债筹资，利息费⽤所占⽐例较⾼，则可计算分摊的利息并提供⾦融机构证明，据实扣除；反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费⽤较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费⽤，对实现企业价值最⼤化有利。
案例剖析：
假设某房地产开发企业进⾏⼀个房地产项⽬开发，取得⼟地应⽤权⽀付⾦额300万元，房地产开发本钱为500万元。那么：如果该企业利息费⽤可能按转让房地产项⽬计算分摊并提供了⾦融机构证明，则：房地产开发费⽤=利息费⽤+(300+500)×5%=本钱费⽤+40万元。如果该企业利息费⽤⽆法按转让房地产项⽬计算摊派，或⽆奈提供⾦融机构证明，则：房地产开发费⽤=(300+500)×10%=80万元。对于该企业来说，如果预计利息费⽤⾼于40万元，企业应⼒争按转让房地产项⽬计算分摊利息⽀出，并获得有关⾦融机构证明，以便据实扣除有关利息费⽤，从⽽增长扣除项⽬⾦额；反之，如果企业预计利息费⽤低于40万元的话，那么就不⽤按转让房地产项⽬计算分摊利息⽀出，也不必供给有关⾦融机构证实，以便多扣除房地产开发费⽤，到达增添扣除名⽬⾦额的⽬标。
(3)利⽤税收优惠政策进⾏税收筹划
根据我国《⼟地增值税暂⾏条例》规定，纳税⼈建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项⽬⾦额20%的，免征⼟地增值税。如果增值额超过扣除项⽬⾦额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税⼈既建造普通标准住宅⼜搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适⽤这⼀免税规定。
房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，⼜搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，筹划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下⾯通过举例阐明。
假设某市房地产企业出售商品房取得销售收⼊5000万元，其中普通标准住宅销售额为3000万元，豪华住宅的销售额为2000万元。扣除项⽬⾦额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项⽬⾦额为2200万元，豪华住宅的扣除项⽬⾦额为1000万元。
该企业应纳的⼟地增值税为：
销售普通标准住宅：
销售税⾦及附加①=3000×5%×(1+7%+3%)=165万元ZJ
扣除项⽬⾦额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365×100%=27%
适⽤30%的税率，因此缴纳的⼟地增值税为635×30%=190.5万元
销售豪华住宅：
销售税⾦及附加=2000×5%×(1+7%+3%)=110万元
扣除项⽬⾦额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110×100%=80%
适⽤40%的税率，因此缴纳的⼟地增值税为890×40%-1110×5%=300.5万元
共缴纳⼟地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳⼟地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的⽅式有两种：
⼀是增加普通标准住宅的扣除项⽬⾦额;⼆是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项⽬⾦额
②假设上例中其他前提不变，只是⼀般尺度住宅的扣除项⽬产⽣变更，假设其为X，那么应纳⼟地增值税为：
扣除项⽬⾦额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)×100%
由等式(2835-X)÷(X+165)×100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的⼟地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项⽬⾦额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费⽤等。
服装店装修风格②降低销售价格
超短晚安句子降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收⼊的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过⽐较减少的收⼊和少缴纳的税⾦做出决定。仍假定其他条件不变，转变普通标准住宅的销售价格，假设其为Y。那么应纳⼟地增值税为：
销售税⾦及附加=Y×5%×(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项⽬⾦额合计=2200+5.5%Y
增值额=Y-(2200+5.5%Y)=Y-5.5%Y-2200
增值率=(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)×100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)×100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宅免税，此时缴纳的⼟地增值税仍为销售豪华住宅的部分300.5万元。销售收⼊⽐本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收⼊⽐拟节俭了17.5万元。
3、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租⾦收⼊向房产所有⼈或经营⼈征收的⼀种税。房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值⼀次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；从租计征就是以房产租⾦收⼊为计税依据，税率为12%。
对于从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的⼤⼩直接决定房产税的多少，合理地减少
房产的原值是房产税筹划的关键,⾹港六个彩资料。因⽽，会计⼈员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;⽽对于从租计征，房钱的⼤⼩直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将⽔费、电费和房屋租⾦统统放在⼀起算⼊租赁价，这样就增加了租⾦，多交了房产税。所以房地产开发企业应将⽔费、电费等从租⾦中剔除，由承租⼈⾃⼰独⽴累赘，即使因为各种原来由出租⼈缴纳⽔、电费，也应当在租赁合同中明确为代扣代缴项⽬，通过“其他应收应付款”进⾏核算，从⽽减少应纳房产税的税基。
4、变房屋销售为股权转让
按照现⾏税法规定，以不动产投资⼊股，介⼊接受投资⽅的利润调配，独特承担投资危险的⾏为，不征收营业税，⽽且⾃2003年1⽉1⽇起，对于以不动产投资⼊股后转让股权的⾏为，不再征收营业税。这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。全国前十名酒
如果房地产的购买⽅是具备⼀定条件的企业或公司，曾道⼈，则可以斟酌先以不动产投资⼊股，再向购买⽅转让股权的房地产销售⽅式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给⼄企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售，需要缴纳⼟地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教育费附加6万元。⽽如果甲企业与购买⽅⼄企业达成协议，甲企业先以该房产向⼄企业进⾏股权投资，稍后再以1200万元的价格向⼄企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的如何清空历史记录
营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买⽅⼄企业参加筹划的踊跃性，甲企业可以做出⼀些妥协，给予⼄企业⼀定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。

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