房地产中介服务管理方案
房地产中介服务管理方案
广州地铁物业管理有限公司
房地产中介服务管理方案
（讨论稿）
1、我司开展房地产中介服务适应地铁大物业发展的趋势，能伴
随地铁房地产开发的发展而强大。按总公司的规划要求，房地产业务
将是地铁公司多种经营支柱，特别从明年开始，地铁房地产开发将进
入发展期，既有地下商场、地面商场建成，又有住宅小区开发销售，
舟山景点因此需要房地产中介提供优质的中介服务，这也是我司开展中介
服务的目标之一。
2、我司开展房地产中介服务是市场化多种经营的需要。我司跟
总公司大包租资源有近100间商铺约1.5万平方米、540套临租房约2.9万平方米、247套代管房约1.2万平方米、三间农贸市场约7千
平方米、三个停车场约2万平方米、场地及加油站等物业约4万平方米，合计超12万平方米，经营资源收入约占我司总收入的50%；我司现有五个在管的物业小区，在管面积超80万平方米，服务客户近1万户，这些都是我司开展中介服务的基础，通过专业的中介服
务更能发挥我司优势，建立广大可信的客户，从而创更高的经济
效益和社会效益，树地铁物业管理公司经营品牌。
3、我司经营体制和人力资源适应房地产中介服务的需求。我司
是独立法人的股份公司，公司实行董事会领导下总经理负责制，自
主经营，独立核算，自负盈亏，我司的体制跟市场化的房地产中介
公司相近，因此也能适应市场的需求和参与市场的竞争；我司有十
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多年的物业经营管理开拓经验，有一定经营管理知识，通过专业的
培训和实践操作，能适应房产中介服务，通过引进市场专业经营人
才，能强化经营人才队伍。
我司于2005年6月已获得了广州市国土资源和房屋管理局颁发的《房地产中介服务机构资质证书》，中介资质证号为20051731，我
此物最相思的上一句司已具备了为房地产转让、抵押和租赁等提供咨询、经纪服务的中介
资质，我司现有三人获得房地产中介服务上岗证，小区管理处也具备
了开展房地产中介服务的基本条件。
为规范我司房地产中介服务业务，确立各操作流程和管理措施，
明确各部门、小区和各岗位职责，为客户提供优质的服务，为公司创
造更高经济效益，特制定本管理方案。
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一、根据我司的实际情况，我司实施房地产中介服务分四个阶段：
初始阶段、起步阶段、成长阶段、公司化阶段，不同的阶段采用不同
的管理模式和管理方法，从而确保按计划逐步推进。
二、不同的小区采用差异化管理。由于各小区在管资源不同、客
户体有差异、影响中介服务的周围环境因素各不一样等，因此不同
的小区将采用差异化管理，确保调动各小区经营人员的积极性和主动
性，从而保证顺利的推进中介服务的开展和做强做大。
三、采用市场化的薪酬分配制度和公司的经营分配制度相结合。
考虑到金兰、金道小区中介服务人员同时要兼负公司经营业务，以及
金菊、富康、百事佳小区的中介服务人员是由物管人员兼职等因素，
因此在中介服务人员的薪酬方面将采用：1、底薪+提成（适用金兰、金道小区）；2、岗位工资+提成（适用金菊、富康、百事佳小区）。各
小区中介人员的收入直接跟小区的业绩挂钩，并以此作为个人的升
职、调职、解聘、评先等的依据。
四、继续加强经营培训制度和调动更多的人员参与经营活动。目
前我司只有三人取得中介服务上岗证，在服务方面缺乏专业的服务经
验，下一步我司加强这方面的培训；现在我司直接参与经营服务的人
员较少，这样不利于中介服务的开展，下一步的工作重点是调动更多
人积极参与中介服务，使更多人取得服务上岗证。
五、本方案在实施后，将收集实际的操作情况，定期修改本方案。
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市场部作为我司房地产租赁（中介）业务的归口管理部门，负责
公司房地产中介服务资质的申办、年检；负责对小区房地产中介服务
业务进行指导、检查、监督、审核；负责组织房地产中介业务专业培
训；负责制定、修改我司房地产中介服务管理制度和操作流程；负责
收集相关的信息，供公司经营决策。
财务部负责指定我司房地产中介服务的财务管理制度；负责指
导、检查、监督小区房地产中介服务费的收缴情况；负责对中介服务人员的业务提成的核对工作；负责对相关中介服务合同的执行进行跟踪、监控。
综合部负责中介服务人员的招聘、解聘等人力资源管理；负责中
介人员每月的工资发放。
按不同的阶段，小区管理处有不同的职责：
1、初始阶段
小区管理处作为房地产中介业务的具体执行部门，负责房地产中
介业务的开展，包括：办理业主委托、办理租赁手续、建立代理出租物业台帐、收取中介服务费、建立客户、收集中介服务信息、完成小区经营指标、完成公司下达的其他经营任务等。
2、起步阶段
小区管理处作为房地产中介业务的分管部门，负责房地产中介业
务的分管工作，中介服务人员仍归属小区管理处，管理处职责包含：4
办理业主委托、办理租赁手续、建立代理出租物业台帐、收取中介服务费、建立客户、收集中介服务信息、完成小区经营指标、完成公司下达的其他经营任务等。 3、成长阶段
小区管理处作为房地产中介业务的监督部门和配合部门，一方面
小区管理处发挥属地管理的优势，检查小区中介服务部的运作情况、经营指标完成情况、中介业务的开展情况及服务费收取情况等，另一方面小区管理处发挥在管资源的优势，为中介服务部提供支持和帮助。
4、公司化阶段
小区管理处与中介服务公司属合作伙伴的关系，通过双方的合作
为公司创造更多效益，这也是公司真正实行经营与管理分开的阶段。5
一、初始阶段的管理模式
1、概念解释：初始阶段是指刚开始实施房地产中介服务的时期，公司主要采取扶持、培育、试探的管理模式，小区也是通过本阶
段初次进入房地产中介市场、掌握房地产中介信息、操作技巧和培育
顾客。
2、初次阶段实施时间：用3—8个月，根据实施情况和业务的进展情况，从而确定由初始阶段升级到起步阶段的时间，不同的小区可采用不同的时间，条件成熟一个升级一个，务必达到能操作、可操
作，保证做到升级一个成功一个。
3、初次阶段管理方式：
（1）在现小区管理处基本架构不变、办公地点不变，物业管理
服务职责不变的前提下，小区管理处采用一套人马两套牌子的办法，
成立小区家政秘书服务中心。小区家政秘书服务中心的职责包括：开
展有偿服务、开展房地产中介服务、接待住户报修、接待住户投诉、
小区收费、客户回访等，具体办法是（主要是金兰、金道小区，其它
小区参照执行）做法是小区的经管员、协管员、收款员服务位臵前移，
直接面对客户，小区管理处同时兼负起开展房地产中介服务的职责，
直接岗位责任人为经管员，小区管理处主任负直接领导责任，经管员
按本方案的要求操作。
（2）操作流程：
A、大包租物业：按《地铁物业租赁程序与规定》办理。
B、业主委托物业：由业主填写《物业销售/租赁委托书》一式两份，明确委托我司代理销售/出租物业，小区经管员把业主填写好
的《物业销售/租赁委托书》送市场部，市场部负责办理盖章手续。
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办好手续后小区与业主各执一份《物业销售/租赁委托书》；小区经管员根据《物业销售/租赁委托书》建立委托代理销售/出租物业台帐；已成功销售/出租的代理物业，小区做好销售/出租记录，并把相关资料复印存档；业主要求撤销代理的物业，由业主填写《撤销物业代理
销售/租赁书》，并经小区主任签名同意后生效，小区经管员根据小区
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主任同意的《撤销物业代理销售/租赁书》在代理出租物业台帐上做
好撤销登记。
C、代理物业的出租：经管员负责与客户洽谈、看物业等，如客
户认为符合销售/租赁条件，经管员负责与业主联系，业主与客户的
销售/租赁条件达成一致，经管员负责收取业主与客户的中介服务费，
并协助业主与客户签订《销售/租赁合同》（我司无需在《租赁合同》
中签名和盖章），《销售/租赁合同》一式贰份，业主、客户各执一份
（我司留复印件）。
D、租赁中介服务费收费标准
序号物业类别售/租签订方式租户类别中介服务费收费标准
地铁外租户月租金的50%
新签
地铁内租户 50元/套 1 大包资源租
地铁外租户月租金的25%
续签
地铁内租户 30元/套
业主月租金的20%-50% 2 外委物业租新签世界上最贵的车多少钱
租户月租金的50%-100%
新签租户月租金的50% 3 其它物业租
租户月租金的25% 续签
买方成交价的1% 4 物业售
卖方成交价的1%
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售房的中介服务收取：根据售房总价的1%各向买卖双方收取中介服务费，情况特别的经公司总经理同意可酌情减收。
4、初始阶段的薪酬
（1）金兰、金道小区采用：底薪+提成；金菊、富康、百事佳小
区采用：岗位工资+提成。
（2）金兰、金道小区经管员底薪计算方式：
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2004年52004年62004年72004年82004年92004年2004年2004年2005年12005年2005年32005年42005年52005年6合计
时间月月月月月 10月 11月 12月月 2月月月月月
项目
地铁外户数  2    3 4  4 1 2 6 1    23 新签合同
地铁内户数 1 7 1 2 2 4 3 1    2 1 3 6 33
地铁外户数 8 4 4 7 4 4 3 14 8 9 8  2  75 续签合同
地铁内户数 1 13 17 6 12 7 6 22 9 5 6 3 8 4 119
地铁外面积  129.4    180.3 202.3  235.3 60.7 95 324.7 51    1279 新签合同
地铁内面积 32.92 458.35 36.5 102.45  194.9 160.2 53.7    121.67 193.56 176.3 365.55 1896
地铁外面积 500.87 186.3 229.63 360.2 209.2 197.7 149.36 723.4 430 487 523.3  100.74  4098 续签合同
地铁内面积 60 750.48 984.5 328.3 657 348.3 907.2 1306.3 554.3 306 288.66 154.85 482.63 214.09 7343
地铁外租金  1164.8 292  1369.4 1771  2082.1 546 811 2798.4 388.5    11223 新签合同
地铁内租金 263.4 2961.8  686.3  1313.9 989.5 375.9 546  943.8 1319.5 1310.2 2622.3 13333
地铁外租金 4170.3 1490.7 1836.4 2881.9 1724.4 1678.4 1497.5 5731.7 3567.8 3996 4119.4  1150.5  33845 续签合同
地铁内租金 389.1 5004.9 6424.6 2252.7 4126.5 2271 2346.7 8610.7 3823.1 2069 1889.7 1148.1 3518.7 1623.9 45499
小计
9
时间 2004年5月 2004年6月 2004年7月 2004年8月 2004年9月 2004年10月 2004年11月 2004年12月 2005年1月 2005年2月 2005年3月2005年4月 2005年5月 2005年6月合计项目
商铺户数 1    2 1 1  1 1  3 1 3 1 15 新签合同
地铁内户数
商铺户数 3 1 2 4 1 2 4 4 2  3 1 1 2 30 续签合同
地铁内户数三国演义人物

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