梁恪与丁猛、吴霞霞房屋买卖合同纠纷二审判决书
【案由】爱情睡醒了戚薇图片民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】上海市第一中级人民法院
【审理法院】上海市第一中级人民法院
【审结日期】2021.05.31
都市黑道小说排行榜【案件字号】(2021)沪01民终1636号
袁大头银元图片及价格【审理程序】二审
【审理法官】施杨庞建新徐燕华
【审理法官】施杨庞建新徐燕华
如何快速删除qq好友【文书类型】判决书
【当事人】梁恪;丁猛;吴霞霞
新闻格式范文
追尾【当事人】梁恪丁猛吴霞霞
【当事人-个人】梁恪丁猛吴霞霞
【代理律师/律所】邱伟上海申浩律师事务所;黄琪上海申浩律师事务所;黄大伟上海市华诚律师事务所;李婷婷上海市华诚律师事务所
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【代理律师】邱伟黄琪黄大伟李婷婷
【代理律所】上海申浩律师事务所上海市华诚律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】梁恪
【被告】丁猛;吴霞霞
【本院观点】梁恪与丁猛、吴霞霞签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。确定违约金数额应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
【权责关键词】撤销违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则新证据诉讼请求查封
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【本院查明】另查明，梁恪总计向丁猛支付房款合计1，950，000元，丁猛于2016年9月17日向梁恪出具收到1，950，000元的《收条》。 又查明，讼争房屋截止至2020年11月11日尚有抵押权人为中国银行股份有限公司上海市南汇支行的商业贷款3，800，000元，抵押权人为中国平安财产保险股份有限公司的余额抵押最高债权2，558，600元(债权发生期间2018年7月4日起至2026年10月12日)。讼争房屋另有25718号案件的司法查封以及本案的轮候查封。 再查明，梁恪曾因25718号案件发生律师费20，000元，因本案发生律师费100，000元。
【本院认为】本院认为，梁恪与丁猛、吴霞霞签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。现合同因丁猛、吴霞霞违约而被解除，丁猛、吴霞霞对此应承担违约责任。 本案二审的争议焦点在于讼争合同解除后，如何确定违约金数额。梁恪主张的违约金数额为5，860，701.73元，该金额为包括讼争房屋差价4，090，000元、1，950，000元的利息损失293，178.01元、律师费损失120，000元、保函费损失5，054.09元在内的总金额为基数乘以1.3倍计得。丁猛、吴霞霞则辩称，利息损失与房屋差价不应同时主张，否则存在重复获利；在双方所签订的买卖合同当中，没有约定相关的律师费承担条款；对于房屋差价损失，应结合双方履约情况、过错程度来承担责任，丁猛、吴霞霞不存在恶意违约，双方对于产证办理、贷款抵押等问题始终有协商过程，且对房屋差价损失应考虑可预见性。对此，本院认为，确定违约金数额应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，丁猛、吴霞霞违反合同约定，在讼争房屋上设定抵押，导致讼争房屋无法过户，其行为具有明显过错，在目前房屋价格上涨的大环境下，其对房屋无法过户会给梁恪造成损失应有明确预见；梁恪因对方违约而无法取得房价上涨的预期利益，对该预期利益，应根据《房地产价格咨询意见书》载明的房屋总价、双
方履约情形以及当事人的止损义务等情况而确定。综合上述，一审法院酌定违约金为1，200，000元，显然过低，应予更正；本院综合考虑实际损失内容、当事人履约情形、当事人过错程度及预期利益损失等因素，酌定违约金为3，800，000元。 综上所述，梁恪的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持上海市闵行区人民法院(2020)沪0112民初26521号民事判决第一项、第二项； 二、变更上海市闵行区人民法院(2020)沪0112民初26521号民事判决第三项为：被上诉人丁猛、吴霞霞于本判决生效之日起十日内向上诉人梁恪(曾用名梁某)支付违约金3，800，000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计33，237.46元、保全费5，000元，以上合计38，237.46元，由上诉人梁恪负担10，088.21元，被上诉人丁猛、吴霞霞负担28，149.25元；二审案件受理费44，211.30元，由上诉人梁恪负担8，285.70元，被上诉人丁猛、吴霞霞负担35，925.60元。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-20 08:37:47
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：2016年7月8日，梁恪以其曾用名梁某作为乙方与丁猛、吴霞霞作为甲方就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的房产(以下简称讼争房产)签订《房屋买卖合同》。合同约定房屋转卖总价格为5，700，000元。乙方同意先期支付定金＋首付合计1，950，000元。其中，双方签订合同当日乙方付款900，000元，合同签订2周内乙方付足该笔金额剩余部分。房屋总价扣除上述定金及首付款外，剩余部分待甲乙双方正式办理房屋交易过户手续时由乙方完成支付。甲方同意乙方留50，000元做尾款，待交房验收完毕时由乙方支付。甲方同意等该房屋产权证满2年后无条件配合乙方完成该房屋正式买卖过户手续，乙方同意自行承担营业税等相关过户税费；期间，如若乙方要求在该房屋产证未满2年时提前完成该房屋买卖过户手续，甲方应无条件予以配合，营业税等相关税费由双方协商解决。在该房屋正式完成买卖过户手续之前，由甲方继续履行该房屋所涉及所有按揭房贷和其他债务贷款(如有)并同时享有该房屋的居住权和出租收益。甲方承诺该房屋除目前已有的中国银行按揭贷款(约3，800，000元)部分外，无任何其他银行抵押贷款或民间金融借贷。如有任何隐瞒，由甲方自行负责清偿并承担一切由此而引起的法律责任；甲方应在该房屋与乙方正式办理交易过户前负责清偿完毕该房屋所涉及的所有抵押贷款／借款。合同第8条约定，在乙方支付定金及首付款于甲方后，如若甲方故意违约上述
1-7中任一条款，甲方同意支付10倍乙方已付金额的赔偿金于乙方，并承担一切由此引起的法律责任。双方另约定其他相关权利义务，双方于合同落款处签名、捺印。 2017年11月23日，案外人上海XX房地产开发公司作为开发商取得包括讼争房屋在内的相关大产证。 2018年6月8日，讼争房屋的小产证登记至丁猛、吴霞霞名下。 2018年7月4日，丁猛、吴霞霞在讼争房屋上设定了抵押权人为中国平安财产保险股份有限公司的余额抵押2，558，600元，债权发生期间：2018年7月4日至2026年10月12日。 2018年8月13日，梁恪以其曾用名梁某名义以丁猛、吴霞霞为被告诉至法院，案号为(2018)沪0112民初25718号(以下简称25718号)。该案中，梁恪诉请：1．判令丁猛、吴霞霞继续履行双方签订的《房屋买卖合同》；2．判令丁猛、吴霞霞协助梁恪将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权办理过户至梁恪名下。基于讼争房屋上存在商业贷款3，800，000元以及余额抵押2，558，600元，而梁恪尚应向丁猛、吴霞霞支付的剩余房款仅为3，750，000元。故法院认为梁恪主张之过户请求存在履行障碍，梁恪可待障碍排除后再行主张。该案最终于2019年2月2日作出一审判决：驳回梁恪(梁某)的全部诉讼请求。该案审理过程中，丁猛、吴霞霞明确表示不愿意配合梁恪办理产权过户手续。 2020年7月7日，梁恪以讼争之事由诉至法院。 一审庭审中经双方当事人认可，一审法院向上海中原物业顾问有限公
司就讼争房屋进行询价。上海中原物业顾问有限公司于2020年9月7日出具《房地产价格咨询意见书》认为：2019年3月，该物业每平方米单价72，000元，总价为9，532，080元。2020年7月，该物业每平方米单价74，000元，总价为9，796，860元。双方对该《房地产价格咨询意见书》结论无异议。
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