2020,地产迈入新时代
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2020年即将成为过去。
把目光瞄向地产领域，2020年是新老划断的一年。以“三道红线”为分界，行业正式从“老地产”迈向“新地产”时代。回头来看，所谓白银时代仍然是对“老地产”时代的一种缅怀，今年的三道红线才是真正的行业拐点。
中指院数据显示，11月，全国300城土地供应面积环比增长8%，而土地成交面积环比下降27%，房企拿地“有心无力”。
从房住不炒到三道红线，回头看历次调控，没有哪一次像现在这般坚决。
这背后必然有其深刻原因，中央希望借助政策的力量引导地产行业向哪个方向发展呢？弄清楚这一点需要首先捋清行业的发展脉络。
老地产：有功亦有过
我国发展房地产业的初衷，是解决10多亿人的住房问题，要让人们住有所居。从1980年，国家首次把房屋定义为商品至今，房地产市场整体规模持续攀升，每年都有大量的新房交付。查看人均居住面积这个指标，会发现该指标从1978年的12平方米增长到了2018年的39平方米。从面积的角度来说，住有所居的目标已经基本实现。
同时房地产行业有巨大带动效应。据国际货币基金组织测算，从2010年以来，房地产业占GDP的比重长期超20%，而由此带来的各项相关收入更是占地方财政收入的70%以上。
对地方而言，房地产是妥妥的支柱产业，因此也衍生了“房地产中国经济”一说。
面积最大的省是哪个省土地财政被房地产“”不是一件好事儿。最明显的就是建筑、建材、五金等产业产能过剩，不利于产业结构调整；其次，土地财政主要用于城市建设，不利于城乡平衡发展；最严重的是，土地财政造成地价节节升高，房产价格也跟随着不断走高。
再加上招拍挂模式开启的房企竞争性囤地大赛中，房企为了获取充足的地块，通过银行贷款、增发、基金、信托等花式融资方式，让资金大量流入，使房地产行业逐渐成了资金密集型产业。
“全国很多地方，争抢土地造成成交价提高，成本拉升又拉动房价，形成一个循环”，时任戴德梁行助理董事的王晨曾如是说。
就连房地产对于经济的拉动效应，在2018年也消失不见。根据中国社科院的报告，2018年房地产对于经济的贡献已经由正转负。最核心的原因，仍是过高的房价抵消了其正向拉动效应。
房价平稳缓步向上才是健康的。上涨过快、让大部分普通百姓无法负担的房价会对社会造成显著的负面影响。所以，在基本满足人民住有所居的诉求后，如何引导房地产行业回到正轨，是摆在决策层眼前的重要课题。
急刹车，终结金融游戏
2018年3月，房住不炒在全国两会上被正式提出，给疯跑的房地产套上橛子。
国研中心原副主任刘世锦在采访中说，发展房地产的初心是满足人们住的需求，但在实际发展过程中走偏了，有些地方将房产当成投资、投机的对象。现在要把这种情况扭过来，所以提出“房住不炒”。
为了落实房住不炒，仅2018年年内就累计出台了多达450次的调控政策。到什么程度呢？行业龙头万科都“坐立难安”，其董事会主席郁亮更是在当年秋季例会上高喊“活下去”！
本轮调控不断加码且历时
很长，持续加码的调控后续转为“一城一策”。虽然调控放松的传闻时有出现，但中央层面在各个场合、会议last christmas歌词
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文_徐浩
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上，均反复强调坚持房住不炒不动摇，甚至提出“不把房地产作为刺激短期经济的手段”。
如此罕见的官方表态逐渐让各方达成共识：中央这次是来真的了！
恒大的应对措施是大手笔进军幅扩大负债规模。
“三道红线”的用意是阻止房地产金融化，意图让房地产回归制造业。对于激进派房企来说，这一招可谓是釜底抽薪。
房住不炒旨在引导市场的发展回归健康、理性的轨道，
道红线同样旨在引导房企的发展回归健康、理性的轨道。
叠加，房企就算想回到野蛮扩张的“老地产”时代也有心无力了
采购需要考什么证
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梳理上市房企的多元化发展情况，可以看到房企普遍选择在物业服务、商业运营和租赁、文旅地产、产业新城等业务上发力。
会有天使替我爱你插曲先说物业管理和商业运营租赁。这两块业务的特点是能够获得稳定的现金流，有助于平滑主业的周期性，而且跟房企原有业务的关联度较高，因此受到房企的普遍青睐。
所谓文旅地产，就是与当地政府签订协议，打造独特的文化旅游区，包括主题公园、文旅小镇、温泉度假村等，以此为卖点销售配套住宅。
产业新城是一种极特殊的开发模式，地产商会与当地政府签订长期协议，划定一块区域发展产业新城。
地产商可以用极低的价格勾地但需要进行前期规划、拆迁安置、基础设施建设、土地开发、招商等工作，这些可都是苦活累活，华夏幸福是其中的代表性企业。
虽然地产商选择的转型方向并不一致，但大体围绕着“服务”来展开。物业是向业主提供服务，商业租赁运营同时向商家和消费者提供服务，而文旅地产和产业新城则是向地方政府提供城市建设服务。
这与头部房企在名字和定位上的变更不谋而合。从中得以窥见，“新地产”时代下房企转型围绕服务展开。在利益的驱使下，房企的行为在不知不觉间对于城市的发展起到了正向推动作用，正从单纯的房屋建造者转变为城市建设与城市服务的参与者。
“新地产”的新还体现在参与者的变化上。
最近几年，房地产行业出现了一个明显的趋势：具有国资背景的地方城投、轨交公司大举介入房地产业务，成为行业中一股不可忽视的力量。
2020年12月成都推出4宗纯住宅土地出让，具有国资背景的成都本地地产商锦江统建和熙锦投资分别高价竞得主城区内两个地块，这是国资开发商大举介入的最新例证。
这两个开发商跟万科保利等地产商的区别在于，它们并不是专门从事房地产业务的。作为地方政府的融资平台，近几年却频频介入地产业务，颇有些非典型开发商的味道。
事实上，我们所熟知的人才公寓、产业园配套住宅，大部分均由国资背景的开发商建设而成。除此之外，文旅地产、特小镇的背后也频现国资开发商的身影。
无论是人才公寓、产业配套住宅还是特小镇配套住宅，它们与普通住宅的最大区别就在于更贴合产业发展需求、城市发展需求。换句话来说，建设它们的目的不单是为了挣钱，更重要的是吸引人才、吸引产业，从而推动城市发展。
除此之外，轨交公司借TOD模式与房企合作开发也殊途同归。所谓TOD模式，就是以轨道交通为中心，向四周拓展开发商务办公区、混合功能区以及居住区。
TOD模式的优点在于能够最大限度利用轨道交通的优势，促进土地集约使用。轨道交通公司往往会与实力较强的开发商合作，共同开发轨交交通沿线地段，让城市之间借此联通。
由于涉及CBD、购物中心、高档公寓和公共设施建设等多个开发内容，对房企的综合实力和运营能力提出了更高的要求。在国家提出的都市圈战略背景下，TOD模式市场空间巨大。
不过，房企想要从TOD的蛋糕上分得一块，就只能下功夫提升自身的开发、运营、管理水平。
说到这里，“新地产”的轮廓已经渐渐清晰。“新地产”时代下，土地开发与城市发展紧密绑定在一起，土地作为最根本的生产要素需要更多地承载起吸引人才、发展产业的作用。
我们将“老地产”和“新地产”放在一块儿对比会发现：虽然二者都是对于土地开发利用，但“老地产”单纯为了满足人们的住房需求，而“新地产”将侧重点偏向于产业发展、商圈打造、城市建设，从而推动城市不断发展。
中国三八妇女节的来历“新地产”诞生于住有所居基本得到满足、土地资源逐渐稀缺的背景下；它试图制止畸形又疯狂的房地产市场走向泡沫的顶端；它扭转了行业的方向，让地产商成为城市发展的参与者和推行者。
天平座和什么座最配
在未来，我们坚信，“新地产”一定会结出更美丽的果实，让城市变得更宜居、更美好。
作者单位：無房
编辑：马张驰

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