物业管理综合服务的定义及注意事项
物业管理综合服务的定义及注意事项
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物业管理是指⼀切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务包括房屋的保养、维修、住宅⼩区的清洁绿化、管理和⼩区内的商业服务、治安等⼀切社会活动.
物业综合经营服务是指与房屋楼宇及住宅⼩区的住(⽤)户⽣活、⼯作、⽣产相配套的、为⽅便住(⽤)户⽣活⽽开展的多种特约便民和和经营服务。
物业综合经营服务的特点
1.服务消费的连锁性。
2.服务对象欲望需求的不可替代性。
3.居住⽔平提⾼带来“需求层次上升”。
物业综合经营服务的基本要求
物业综合经营服务的基本要求是“⾼效”、“优质”。⽽⾼效优质的服务，必须满⾜下列四⽅⾯的要求：
1.效⽤。这是业主对服务者的相应素质和使⽤价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体⼒转化所带来的实际效果。例如，物业维修服务必须保质保量符合有关标准；环境清洁服务必须做到“五⽆”等等。
2.⽅便。这是业主在讲究效⽤的同时对省⼒、省时、省⿇烦服务的需求，⼜称对时空效果的需求。例如报修近便，修得及时，家居⽣活服务使居民不出门也能得到满⾜等。
3.态度。这是业主对服务者⾏为⽅式上的需求。为了提供⾼效优质的服务，服务者必须与业主相互沟通，协调⼀致，贴⼼周到，取得信任。国外市场上流⾏的“顾客总是对的”的信条，说明主动、热情、诚恳、和⽓的服务态度是劳务成交的前提。
4.满意。这是业主对于效⽤、⽅便和态度的⼼理感受，也是对所需服务⾼效优质与否的总体评价。为此，物业管理公司应千⽅百计地提供“⼤管家”式的服务，刻意创造⼀个以物业为中⼼的有利于业主⽣活与⼯作的“微型社会”，通过⾼效优质的综合服务实现物业管理的服务宗旨。
物业综合经营服务的条件
综合经营服务的条件，从总体上看可以分为两个：⼀是硬件;⼆是软件。“硬件”是指资⾦和场所(包括建
筑物);“软件”是指经营内容或项⽬，以及经营思路和体制。硬件是解决经营什么的问题，软件是解决如何经营的问题。具体⽽⾔可归纳为三个⽅⾯内容：
1.筹措资⾦
在开设综合经营服务项⽬时，能得到上级主管部门的拨款当然是最好的，然⽽没有拨款就要⾃筹资⾦，具体办法有：
⑴以物业管理公司的信誉直接进⾏借贷。
⑵抵押贷款。
⑶向其他单位进⾏融资，或者向职⼯和社会集资。
总之，要调动各⽅⾯的积极性，想尽⼀切办法，解决资⾦的来源问题。
2.寻场地(包括建筑物)
3.选择经营内容或项⽬
在经营内容或项⽬的选择上，可以采取以下原则：
五一法定假日是一天还是三天
⑴⽇常⽣活类优先
物业管理公司应该优先开设诸如柴、⽶、油、盐、酱、醋、吃、穿、⽤、⾏等⽇常⽣活⽅⾯的服务项⽬。如⾃⾏车的存放、开设⼩商店等。广东的大学有哪些
⑵消费周期短、利⽤频繁的项⽬优先
如⼀⽇三餐、⽣活必需品。⽽消费周期长，使⽤不频繁的项⽬可暂缓考虑。
⑶易损易耗品优先
如⼩五⾦、⼩家电，在⽇常⽣活中容易损坏，其维修项⽬可先⾏开设。
⑷优势特⾊项⽬优先
如物业管理公司有房屋维修⼯程队、机电设备维修部等，可开设装饰装潢服务经营部，连带经销建材等。也可开设家电维修服务中⼼等。
⑸中介服务项⽬优先
如保姆、钟点⼯，介绍家教，房产评估、换房，买卖中介等投资少，利⽤信息和关系多的也可优先。
4.经营思路和体制
⑴综合经营服务总的经营原则，是按照商品经济价值规律办事，实⾏等价交换、有偿经营服务。
⑵综合经营服务也可实⾏企业化管理，按承包经营责任制办法，进⾏个⼈承包。包赢不包亏，定额上缴，亏损⾃负，余额⾃留。其中可采取风险承包和抵押承包两种⽅式。
⑶引进竞争机制，进⾏服务项⽬招标，即所开设的综合经营项⽬，实⾏企业内部或公开竞争招标，通过决标，以最⾼额中标发包，并签订承包合同。
参考文献m物业综合经营服务的市场预测
综合经营服务市场预测，就是指借助于市场调查和综合经营服务的专业知识，通过⼀定的市场预测⼿段，来对某种服务项⽬开设之后的未来市场供求关系的变化发展作⼀个⼤概的分析和预算。综合经营服务的市场预测包括对经营服务项⽬的市场需求量预测和技术发展预测，以及⾃⼰经营服务项⽬的供给数量的预测等。
马蹄糕腾讯qq1.综合经营服务项⽬的市场需求量预测
由于综合经营服务的最⼤优势与最⼤局限性均是具有地域性，因此物业管理企业除了需要了解经营服务需求的⼀般要素，如服务的社会拥有量与社会饱和点外，还要研究所辖的物业区域范围内的社会购买⼒和购买指数、居民的社会⽂化层次、购买⼼理和潜在竞争因素，这样才能准确地预测综合经营服务项⽬的市场需求量。
2.综合经营服务项⽬的技术发展预测
由于综合经营服务性较强，所以就需要时刻关注居民的需求变化，⽽居民的需求变化⼜会随着新技术、新材料、新⼯艺、新产品等的发展及流⾏变化⽽变化。如搞房屋装修，就需要对装修技术、材料、⼯艺、产品的发展和未来影响及时了解和掌握。
3.对企业⾃⼰应提供的经营服务项⽬数量进⾏预测
由于综合经营服务具有地域的局限性，物业管理企业在确定营业规模和服务数量时，⾸先要对管理区域内的⼈员流量、公司企业与住户、客户和业务等的数量进⾏统计调查和分析，从⽽估计出⾃⼰应提供的经营服务项⽬数量。例如，开设餐厅，就要对客流量预测，根据客流量的⼤⼩确定营业规模。
物业综合经营服务中的注意事项
1.注意协调各⽅⾯的关系
在开设综合经营服务项⽬上，物业管理公司与街道、房管所等单位有时会产⽣竞争，不免会造成⼀些⽭盾，要注意与他们协调好关系；另⼀⽅⾯，在综合经营服务过程中，还会与煤⽓公司、市政部门、供电局、环保部门和⾷品卫⽣部门发⽣各种关系，只有协调好与这些部门的关系，才能搞好综合经营服务。
2.注意经营服务的质量
这⾥的综合经营服务质量具有两层意思：⼀是综合经营的产品质量，⼆是服务质量。物业管理公司⼀⽅⾯要杜绝经营假冒伪劣产品；另⼀⽅⾯要规范服务，树⽴服务企业的良好形象，提⾼企业内部管理⽔平，加强员⼯考核，真正做到为业主(使⽤⼈)提供优质服务。
3.注意避免污染环境
⼀些物业管理企业在开发综合经营服务项⽬时，往往将噪声、废⽓、灰尘、煤烟、污⽔等也带给了居民，甚⾄有
的服务经营房屋阻挡了出路或侵占了绿地，造成居民交通不便，影响环境美化。这些都严重污染了环境，给居民的⽣活环境带来不良后果。因此，在开发经营服务项⽬时，应尽量避免这些现象的发⽣。
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