房贷使用技巧
房贷使用技巧
怎样使用房贷最划算？
轻松理财，快乐生活。
前面我们讲了，房价的本质是什么，怎样判断房价的涨跌趋势，怎样在房价最低点出手，怎样挑出最有升值潜力的好房子。
认真上过课的同学，可能会说，「现在万事俱备，就差钱了」。
确实，现在的房价有点高不可攀。我记得自己买第一套房的时候，就已经很吃不消了。
对于现在的年轻人来说，可能只能在地段上做些妥协，另外家里再多给些钱，否则也没有更好的办法。当然，还可以好好利用一下房贷。在买房这件事情上，我唯一犯过的错误，就是房贷了。
那时候年轻，工资也不高，所以在房贷问题上，有些保守。当时完全不懂房产的金融属性，也完全没有意识到，房贷是我们一生中最大的金融福利。
今天课程的主题，就是房贷。
这堂课主要讲三个知识点：
第一，凭啥就说房贷是最大的金融福利；
第二，我们应该借多少房贷，以及应该借多久；
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第三，怎样拿到最便宜，也就是利率最低的贷款。
先讲第一点，为什么说房贷是最大的金融福利。
在我第一次买房的时候，父母给了我一些资助，他们希望我少借贷款。不然将来结婚生娃之后，开销很多，又要还房贷，经济压力会特别大。
父母当然是好意。但是这样做真的划算吗？
要知道，我们房产课刚开始就和大家讲过，虽然房产面临着史无前例的调控，但它依然是能保值的。而房贷是一个很好的金融福利，我们一定要尽可能用好这个福利。
为什么说借钱反而是福利呢？因为首套房房贷的利率是比较低的，只有 4.9%。也就新人买房的时候，你才能拿到这么低的利息。要知道，假如你用信用卡借钱，一年的利息要 18% 呢！
而且现在只有买首套房的年轻人，才可以拿到七成的房贷。假如你买过房，或者有过贷款记录，就只能贷三成了，还会让你再多还 10% 的利息。
所以现在买房新人的贷款，也被称作「处女贷」。这个贷款利率的优惠程度，还有可以贷款的额度，都是一辈子只有一次。
这是很让人羡慕的。具体羡慕的点在哪里？
因为，你不可能一辈子只住一套房子，肯定到某个阶段，就要把第一套房卖掉，再去置换一套更好的房子。
这个时候，你的房子肯定多少会涨一点，也许没以前涨的那么猛了。假如十年只涨了 10%，那也比你 4.9% 的利息要高得多。那涨幅和利息中间那 5.1% 的差价，就是你白赚的。
另外，虽然你现在觉得每个月还房贷的压力大，但是如果你往前看，你的收入会增加，货币还会因为通货膨胀而贬值。过个三五年，你反而会后悔买房时贷款贷少了。
接下来讲讲第二个知识点，怎样最大限度的利用这个福利。再具体点说，你的房贷应该贷多久，贷多少？
这个问题的答案也很明显，就是能贷多少就贷多少，能贷多久就贷多久。
先说贷款期限吧，我买第一套房的时候，选择的期限是 20 年，以为这样每个月还款的压力会小一点。
但这是一个让我无比后悔的决策。如果上天给我一个再来一次的机会，我希望是 30 年，也就是房贷还款的最高期限。
为什么呢？
因为买第一套房的时候，我们压力往往特别大。但是别忘了，你未来的收入会增长，而货币也必然会贬值。所以等三五年过后再看，才发现这点还款压力，其实压力没想象的那么大。反而会后悔，当初怎么就不贷满 30 年呢？
再来说说，应该贷多少。这方面，银行不会让你由着性子来。毕竟银行要评估你的信用，也就是你是否有足够的还款能力。
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一般来说，银行认为你最多只能用月收入的 50% 来还月供，再多就会影响正常生活，还不起贷款的风险会变大。
如果你要贷 210 万，按照 9 折利率，30 年等额本息还款来计算，你每月要还 1 万块。这个时候你的月收入必须有两万，银行才敢给你贷 1 万。
考虑到现在的房价都比较高，以一个年轻人的收入水准，往往无法获得足够的房贷。这个时候，你还有一个办法，就是结婚。
如果夫妻两人一起申请贷款，银行就会看家庭的总收入，两个人收入肯定比「单身狗」要高不少，这样能贷到的款就更多了。
这里大家还会遇到一个问题，就是房贷的「还款方式」。银行房贷一般分两种还款模式，「等额本息」和「等额本金」。
等额本息的话，每个月还款金额是固定的；等额本金呢，初期还款压力比较大，以后会逐渐下降。
以现在的房价和绝大部分年轻人的收入，能选的只有第一种，也就是「等额本息」。
因为前面说过了，年轻人的收入是逐渐上升的，你未来的还款压力会越来越小。而等额本金先高后低的还款模式，明显更适合现在收入高，但逐渐步入退休年龄的中老年人。
明确自己的贷款策略后，我们讲下今天第三个知识点，就是如何尽可能获得最优惠的贷款，也就是利率最低的贷款。
目前中国的基准贷款利率是 4.9%。现在调控政策没刚开始那么严了，有些地方，购买首套房的人，稍微关系，可能还有机会到 9 折优惠。也就是 4.41%，贷款额度大约可以有七成。
但并不是所有人第一次买房都能拿到这个优惠利率，这还牵涉到一个极其重要的金融概念——「信用」。
银行通常会给贷款申请人评定一个信用等级，你的婚姻状况、文化程度、收入状况都会影响这个评级。
外网和内网一般来说，已婚、文化程度高、职业稳定度高、收入高的，更容易被银行认定为信用等级高的优质客户。
在银行眼中，有些行业的年轻人，就是优质客户，比如——公务员、在事业单位工作的教师、医生，再比如国企员工、世界 500 强员工、上市企业员工。
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这几类申请人，只要在两年内没有欠债不还的记录，通常都能拿到最优惠的利率。中国军事力量有多强
如果你的单位一般，或者工作不稳定、频繁跳槽，甚至做自由职业，要拿到最优惠的利率，就要付出更高的代价了。银行可能会要求你购买他家的理财产品，或者要求你提交股票、基金等投资账户的证明。清明节作文500字
除此之外，大家在准备买房的前两年里，一定要注意维护自己的信用。别因为粗心，犯下大错。
现在的年轻人，越来越喜欢提前消费，信用卡都用的很溜。大的互联网公司也瞄准提前消费的年轻人，提供了很多类似的小额借款产品，比如支付宝有「借呗」，有「微粒贷」。
由于借款金额不大，很多人往往不注意，到了还款的时候，可能没注意，就拖延几天。在金融领域，推迟还款叫「逾期」，这对你的「信用」杀伤力很大。
如果两年内你的信用卡还款逾期过一次，银行很可能就不给你优惠贷款利率了，你的房贷成本要上升大约 10%。如果你两年里有更严重的逾期记录，银行会直接拒绝给你贷款！
所以，日常工作的拖延症还好说，信用卡还款要是粗心大意的话，可能会耽误你的大事儿！
当然，也别忘了，你还有一个买房的大福利，就是你的住房公积金。
这个前面的课程讲过，要注意维护你的社保记录，谈工资的时候注意一下公积金。公积金贷款买房的利率只有 3.25%，贷款额度往往能到百万。这将大大降低你还贷的压力。
好了，今天关于房贷的课程就讲到这里。再回顾下今天讲的三个知识点：
第一，首套房的房贷利率极低，而且额度很大，这是国家给我们的一个金融福利；
第二，如果未来收入稳定，且房子潜力不错，就要尽量多可能拿到贷款，而且贷款时间越长越好；
第三，维护好自己的信用和公积金账户，争取拿到利息最低的贷款，可以大大降低自己的还贷压力。
最后给大家留一个小作业，你可以问问身边在银行工作的朋友，他们那里内部能够给到你的最优惠的贷款利率，可以到多少？要知道，这个利率是可以谈的，谈的好也是能省很大一笔利息的。
如果你是已经有房的人，却因为限购政策没法再买了，可能会考虑投资一些特殊的房产。比如公寓，比如海外房产。这块最近也比较热，各种推销电话也很多。那么在楼市调控之后，他们是不是一个比较好的投资选择呢？我们下节课就来给大家讲一讲。下节课见！

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