大湾区拿地策略及工改系列(二):深圳市工业用地/工改项目操作指引
一、工业用地/工改项目投资趋势及风险评价
(一)投资趋势及风险评价
2018年8月2日,深圳市人民政府正式印发了《深圳市工业区块线管理办法》,自此之后,深圳工业用地项目及工改项目的投资价值急剧缩水。一方面,工业用地及工改项目已没有足够的往商业和公寓业态争取抑或“变通”的空间;另一方面,项目建成后的去化面临更多的不确定性和市场压力,因此当前的工业用地及工改项目更多地处在深度调整期。值得说明的是,虽然金融机构及市场均对工业用地及工改项目报以稍微悲观的态度,但产业地产仍受主流市场的大力推崇,该投资方向亦有可能成为地产转型方向的重要选择。
(二)核心法规梳理
1.“1+6” 文件
2013年1月7日《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》(深府【2013】1号)
(1)2013年1月7日《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)》(深府办【2013】1号)
(2)2013年1月7日《深圳市创新型产业用房管理办法(试行)》(深府办【2013】2号)
备注:深圳市政府于2016年1月9日正式出台《深圳市创新型产业用房管理办法》(深府办〔2016〕3号),《深圳市创新型产业用房管理办法(试行)》(深府办〔2013〕2号)同时废止。
雅思考试时间安排(3)2013年1月7日《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》(深府办【2013】3号);
推广论坛备注:2013年12月6日深圳市规土委印发《〈深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)〉实施细则》的通知(深规土〔2013〕721号);2014年3月11日发布《深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案》(深规土〔2014〕120号);2014年8月8日发布《工业楼宇转让管理有关事宜的通知》(深规土〔2014〕428号)。
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(4)2013年1月7日《加快发展产业配套住房的意见》(深府办【2013】4号)
(5)2013年1月8日《深圳市宗地地价测算规则(试行)》(深规土【2013】12号)
(6)2013年1月8日《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见(试行)》(深规土【2013】22号)
2.2016年10月20日深圳市人民政府关于印发《工业及其他产业用地供应管理办法(试行)》的通知(深府〔2016〕80号,有效期2年,具体至2018年10月20日);
备注:市规土委已于2018年9月26日发布《关于公开征求<深圳市工业及其他产业用地供应管理办法>(修订稿)意见的通知》
3.2017年5月12日深圳市规划国土委关于印发《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》的通知(深规土规【2017】1号)
4.2018年8月2日深圳市人民政府关于印发《深圳市工业区块线管理办法》的通知(深府规〔2018〕14号)
二、工业用地分类及建筑用途、功能要求腾讯客服人工服务
(一)工业用地分类
2004年版“深标”(即《深圳市城市规划标准与准则》),2017年对“第4章密度分区与容积率”进行了修订)“2.1.6 城市用地分类和代码”:
(二)建筑用途及功能要求
2004年版“深标”(即《深圳市城市规划标准与准则》,2017年对“第4章密度分区与容积率”进行了修订)2.2.2.2:
三、工业用地项目与工改项目差异分析
(一)净地招拍挂类(含已批未建类)工业用地项目
1.分割转让问题:原则上整体转让并限制分割转让
最新中秋祝福短信法规参考:
《工业及其他产业用地供应管理办法(试行)》的通知(深府〔2016〕80号):
第四条工业及其他产业用地应当采用招标、拍卖、挂牌(以下简称招拍挂)等公开竞价方式,通过深圳市工业及其他产业用地供需服务平台(以下简称供需平台)以出让或者租赁方式供应。
重点产业项目用地可以采取“带产业项目”挂牌出让(租赁)方式供应。
第十四条 以出让方式供应的一般产业项目用地,建设用地使用权及建筑物限整体转让或不得转让,初始登记后不得办理分证;允许抵押,但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。
以出让方式供应的重点产业项目用地,建设用地使用权及建筑物允许抵押,但抵押金额不
得超出合同地价与建筑物残值之和。建设用地使用权及建筑物原则上不得转让,如有特殊情形需要转让的,应当在遴选方案中明确。其中,总部类用地中按规定应予权利限制的部分,可选择以下类型之一:
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