土地增值税的计算例题
某公司某年有如下业务：
（1）1月，企业从政府取得A地80亩土地的使用权，支付出让金600万元。当月将其中40亩土地使用权作价550万作为投资，与另一企业建立合资企业E；
（2）3月，将上述剩余40亩土地的使用权，直接转让给附近的一家工厂，转让时价格为400万元，缴纳各项税费22.2万元；
（3）4月，企业从B公司购得B地100亩土地使用权，支付土地转让金800万元；
（4）5月，企业从B地取得的60亩土地使用权抵押给银行获得6个月贷款500万元，12月企业无法偿还到期贷款，银行将土地拍卖；
（5）6月，企业从B地取得的10亩土地使用权出租给C企业，每月收取租金5万元；
（6）7月，企业从B地取得的30亩土地使用权与D企业交换取得房产一处，价值300万元；
（7）12月将E企业的股权转让转让给F企业，获得收入600万元
要求：
（1）计算本年该企业应缴纳的土地增值税；
6级地震有多大威力（2）计算本年该企业应缴纳的营业税；
（3）计算本年应纳契税（契税税率是5％）
（题目编号：CPA2006-sf-1-2-5-5-25 我要提问 查看别人的提问）
回答：
答案：
1、本年该企业应缴纳的土地增值税
（1）1月企业以土地（房地产）作价入股对外进行投资或作为联营条件的，按规定暂免征收土地增值税。因此，该笔业务不予计征土地增值税。
（2）3月转让土地使用权权取得收入400万元；
允许扣除的税金22.2万元；
扣除项目金额合计＝300＋22.2＝322.2万元；
增值额＝400－322.2＝77.8万元；
增值率＝77.8÷322.2×100%≈24%；
应纳土地增值税＝77.8×30%＝23.34万元；
（3）4月取得土地使用权不需要缴纳土地增值税；
（4）抵押后被银行拍卖则需要缴纳土地增值税，以贷款额作为收入500万
扣除项目金额合计＝60×（800÷100）＝480万元
增值额＝500－480＝20万元；扣除项目为什么不考虑营业税、城建税及附加和印花税呢：
芋圆怎样做 增值率＝20÷480×100%≈4%；
snh48成员名单介绍 应纳土地增值税＝20×30%＝6万元；
（5）6月出租土地使用权不需要缴纳土地增值税；
（6）7月以土地使用权换取房产视同销售需要缴纳土地增值税，收入是300万元
扣除项目金额合计＝30×（800÷100）＝240万元 扣除项目为什么不考虑营业税、城建税及附加和印花税呢：
增值额＝300－240＝60万元；
增值率＝60÷240×100%＝25%；
应纳土地增值税＝60×30%＝18万元；
（7）以土地使用权投资不征收土地增值税，但是投资后转让股权的则要征收土地增值税，（不是说投资后转让房产或土地使用权的才征收土地增值税吗？怎么转让股权就缴纳呢？）收入为股权转让收入600万元
扣除项目金额合计＝40×（600÷80）＝300万元
增值额＝600－300＝300万元；
增值率＝300÷300×100%＝100%；
应纳土地增值税＝300×40%－300×5%＝120－15＝105万元；
注意：在这里使用40％和50％税率是无所谓的结果一致，例如：
应纳土地增值税＝300×50%－300×15%＝150－45＝105万元；
2、本年转让40亩土地应纳营业税＝（400－40×（600÷80））×5%＝5万元
本年转让土地给银行应纳营业税＝（500－60×（800÷100））×5%＝1万元
本年出租土地应纳营业税＝5×7×5%＝1.75万元（7个月的租赁费）
中央空调大金空调以土地换房产应纳营业税＝（300－30×（800÷100））×5%＝3万元
本年应纳营业税＝5+1+1.75+3＝10.75万元
暑假日记大全100字 以土地使用权投资免营业税，以后转让股权也不需要再补营业税
3、本年应纳契税＝（600+800+300）×5%＝85万元
以土地换房产，取得的房产也需要缴纳契税
［实例］某纳税人转让房地产所取得的收
入为６７０万元，其扣除项目金额为３２０万元，试计算其应纳土地增值税的税额。
解：１）计算增值额增值额＝６７０－３２０＝３５０（万元）
２）计算增值额与扣除项目金额的比率。
增值额与扣除项目金额的比率＝３５０／３００×１００％＝１１７％
３）计算应纳税额
应纳税额＝ ３５０ ×５０％－ ３２０ ×１５％＝１２７（万元）
［例］某房地产开发公司建造并出售了一幢写字楼，取得８６０万元的销售收入。
该公司为建造写字楼而支付１５０万元的地价款，建造此楼的成本为２５０万元，
假定该公司不能按出售的写字楼单独计算分摊银行贷款利息，费用扣除比率为８％、
城建税税率为７％、教育附加费为３％，试计算该公司转让写字楼应纳的土地增值税。
解：１．确定转让房地产的收入，转让房地产的收入为１０００万元。
２．确定转让房地产的扣除项目金额：京达卡
（１）取得土地使用权所支付的金额为１５０万元。
（２）房地产的开发成本为２５０万元。
（３）与房地产开发有关的费用为
（１５０＋２５０）×８％＝３２（万元）
（４）与转让房地产有关的税金为
８６０×５％×（１＋７％＋３％）＝４７．３（万元）
（５）从事房地产开发的加计扣除为
（１５０＋２５０）×２０％＝８０（万元）
转让房地产的扣除项目金额为：
１５０＋２５０＋３２＋４７．３＋８０＝５５９．３（万元）
３．计算增值额。增值额＝８６０－５５９．３＝３００．７（万元）
４．计算增值额与扣除项金额的比率：
３００．７／５５９．３×１００％＝ ５３．７６％
５．计算应纳税额。应纳税额＝ ３００．７×３０％＝ ９０．２１（万元）
【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额4200万元，则适用税率为（ ）。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
【答案】A
【解析】增值税扣除项目金额比例=（5000-4200）÷4200×100%=19%，适用第一级税率，即30%。
二、应纳税额计算
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
【例题】某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已 知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣除），与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为（ ）。
A.180万元
B.240万元
C.300万元
D.360万元
【答案】B。
【例题】某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税金2.5万元）。该企业应缴纳土地增值税（ ）。（2004年）
A.96.75万元
B.97.50万元
C.306.75万元
D.307.50万元
【答案】C
【解析】扣除项目金额=3700+277.5=3977.5万元,土地增值额=5000-3977.5=1022.5万元,增值额与扣除项目比率=1022.5÷3977.5≈26%，适用税率为30%，扣除率为0，应纳土地增值税=1022.5×30%=306.75万元。
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